Как работает рынок флиппинга сегодня и в чем значение экосистемного подхода — рассказывает основатель компании
В последние годы рынок флиппинга — стратегии покупки недвижимости ниже рыночной стоимости с последующим ремонтом и продажей — активно набирает популярность в России. Если раньше такой подход был уделом единичных энтузиастов, то сегодня к нему подключаются как частные инвесторы, так и девелоперские команды.
О текущей ситуации на рынке, изменениях в доходности и инвестиционном интересе мы поговорили с Игорем Галузиным, основателем Todayprice.
Как изменился рынок флиппинга за последние годы?
Флиппинг сегодня — уже устоявшаяся модель, в которой все больше участников. Растет вовлеченность частных инвесторов, риэлторов, подрядчиков, дизайнеров. В 2023 году, несмотря на волатильность в экономике, средняя доходность по таким сделкам составляла около 30% годовых. В 2024-м рынок немного замедлился на фоне повышения ключевой ставки, сроки реализации увеличились, но интерес к флиппингу сохраняется высоким.
В России эта стратегия по-прежнему занимает небольшую долю — по оценкам, около 3–4% от общего объема сделок на рынке недвижимости. Но потенциал роста значителен. Для сравнения: в США до 10% сделок проходят по схеме флиппинга. При достижении аналогичного показателя в России объем рынка может вырасти в разы — с текущих 700–800 млрд рублей до более 2 трлн рублей.
Какие факторы влияют на эффективность сделок?
Во флиппинге особенно важна экосистемная поддержка: юридические и финансовые инструменты, аналитика, цифровые сервисы. Те, кто использует технологические решения, как правило, получают преимущество — лучше просчитывают риски, точнее оценивают стоимость объектов, быстрее находят подрядчиков.
Кто сегодня выходит на рынок флиппинга?
Помимо опытных инвесторов, рынок активно осваивают новички. Для них важно наличие прозрачных инструментов и понятных сценариев действий. В этой связи появляются сервисы, ориентированные на поддержку на всех этапах — от поиска объекта до выхода из сделки.
Насколько флиппинг может быть интересен как инвестиционный инструмент?
При наличии компетенций и верной стратегии — это одна из устойчивых моделей на рынке. Особенно в условиях, когда традиционные инструменты вроде депозитов теряют привлекательность. Растущий интерес инвесторов отражается в том числе и в том, что некоторые компании, работающие в этой сфере, в том числе Todayprice, выходят на публичные рынки капитала — например, через механизмы Pre-IPO. Это говорит о взрослении сегмента и расширении инвестиционной базы.
С какими основными трудностями сталкиваются инвесторы на рынке флиппинга?
Проблем немало, особенно для тех, кто только начинает. Первый серьезный вызов — поиск объекта. Это может звучать просто, но на деле это почти как лотерея. Информации много, но она разрознена: объявления, торги, агентские базы, закрытые предложения. Лучшие объекты, как правило, «уходят» за считанные часы.
Кроме того, очень высок риск ошибок: можно недооценить проблемы объекта, юридические нюансы, особенности района. А ручной поиск занимает массу времени, а время во флиппинге — это напрямую деньги.
Следующий этап — финансирование. Это одна из самых болезненных тем, потому как нет структурированной системы. Многие сделки просто не доходят до реализации, потому что нет гибких и понятных способов финансирования, а когда человек работает на собственные средства, возможности масштабирования очень ограничены.
Добавьте к этому региональный перекос — большинство ресурсов сосредоточены в крупных городах, а в регионах зачастую даже при наличии спроса нет инфраструктуры для реализации проекта. Все это тормозит развитие флиппинга как устойчивой модели на массовом уровне.
Что помогает преодолеть эти барьеры?
Все большую роль на рынке играют специализированные экосистемы, ориентированные на флиппинг. Они помогают структурировать процесс: агрегируют данные, предоставляют аналитические инструменты, создают площадки для инвесторов и исполнителей. Такие решения снижают барьеры входа и дают возможность участвовать в сделках даже тем, кто раньше не имел доступа к этому сегменту. Конечно, экосистемный подход не устраняет все риски, но делает флиппинг значительно более прозрачным и управляемым.
Какую роль сегодня играет искусственный интеллект в инвестиционных стратегиях, связанных с флиппингом?
Пока ИИ скорее выступает как помощник — он способен анализировать большие объемы данных, выявлять аномалии, строить прогнозные модели, предлагать сценарии. Например, мы можем использовать алгоритмы для оценки ликвидности объектов, анализа районов, сравнения рыночных параметров
Но важно понимать, что ИИ сегодня — помощник, а не инвестор. У него нет интуиции, опыта, умения учитывать нюансы человеческого поведения и нестандартные ситуации на рынке. Большая картина складывается не только из цифр, но и из контекста, который ИИ пока не всегда способен понять. Тем не менее, его влияние на инвестиционный процесс будет только расти: уже через 2–3 года мы, скорее всего, увидим переход от вспомогательной роли к полноценной интеграции ИИ-инструментов в принятие решений, особенно в стандартизированных сегментах.