Очень часто встречаю в соцсетях про успехи флипперов и их флип-проектов. Показаны хорошие цифры, быстрые строки продажи и т.д. Но в любом случае, каждый успешный флип-проект несет за себе предопыт предыдущих ошибок.
И я решил рассказывать не про успех, а про конкретные ошибки, которые многие допускают и как можно их избежать.
1 критически важный этап — поиск и подбор объекта.
Какие ошибки тут допускают чаще всего
Ошибка: Неправильный выбор квартиры.
Многие выбирают квартиру не на основе экономической целесообразности, а руководствуясь эмоциями ("я бы тут жил!") или исключительно низкой ценой. Это азартная игра с вероятностью успеха 50/50, без гарантии доходности. Вместо этого, необходимо оценивать объект исключительно с помощью цифр. Наша цель – продажа с прибылью, а не проживание.
Ошибка: Игнорирование целевой аудитории.
Часто флипперы не учитывают целевую аудиторию при выборе объекта. Например, покупка квартиры без развитой детской инфраструктуры в районе. Покупка квартиры без развитой детской инфраструктуры рядом с домом, при этом, где целевая аудитория квартиры, которую вы планируете приобрести, является семья с ребенком или с двумя. Отсутствие детской инфраструктуры срезает определенное количество вашей целевой аудитории.
Характеристики объекта должны соответствовать потребностям потенциальных покупателей.
Ошибка: Ориентация только на конкурентов (в одном сегменте).
Ошибочно полагаться только на среднюю стоимость квадратного метра в аналогичных объектах для определения цены покупки и продажи. Важно анализировать не только свой сегмент недвижимости, но и вышестоящие и нижестоящие сегменты, чтобы оценить разницу в ценообразовании и определить оптимальную цену.
Например, мы в своё время купили двухкомнатную квартиру в Санкт-Петербурге, в спальном районе, в девятиэтажной панельке. На выходе она у нас стоила 7 миллионов 900 тысяч. При этом в 10 минутах от нашего дома был, большой район, свежей застройки, то есть новопостроенный ЖК.
Был район с большим количеством только построенных жилых комплексов, где двухкомнатная квартира, даже с лучшими характеристиками, стоила в районе 8 миллионов 200 тысяч, 8,5 миллионов, что явилось большим конкурентом, потому что наша целевая аудитория выходила на чуть более дорогие объекты. То есть, чуть дороже объекты, но при этом это в новом доме, с новой инфраструктурой, лучше планировки, больше площади. Таким образом, нам пришлось сильно демпинговать для того, чтобы продать свою квартиру.
То есть, очень важно оценивать, какие объекты будут лучше, но и насколько они будут стоить дороже.
Т.е. если разница между ценой вашего объекта и ценой объекта, который лучше по характеристикам небольшая, то у вас будут сложности с продажей вашего объекта