Удивительный парадокс: многие боятся кредитов, но именно умение правильно пользоваться чужими деньгами может сделать вас богаче в разы быстрее, чем простое накопление.
В России слово «ипотека» ассоциируется с кабалой. Люди вздыхают: «Теперь 20 лет буду жить на банке». Но вот в чём разница:
- для большинства ипотека — это долговая яма;
- для инвестора — это финансовый рычаг, который позволяет построить капитал не за 20 лет, а за 5–7.
Давайте разберёмся по шагам.
Что значит «использовать чужие деньги»?
Когда вы берёте ипотеку или кредит, вы используете капитал банка. Вы не продаёте своё время, вы покупаете ресурс.
Вместо того чтобы копить 10 лет на квартиру, вы покупаете её сейчас. И если вы выбрали объект грамотно, то:
- Его стоимость растёт (вы зарабатываете на росте цены).
- Он приносит доход от аренды.
- Его обслуживает не ваш карман, а арендаторы.
Фактически, вы используете деньги банка и деньги арендаторов, чтобы строить свой капитал.
Пример на цифрах
Представьте:
- Вы нашли квартиру за 8 млн ₽.
- Внесли первоначальный взнос 2 млн ₽.
- Остальное — ипотека под 14% годовых.
Аренда квартиры приносит, скажем, 60 тыс. ₽ в месяц.
Платёж банку — 55 тыс. ₽.
Что мы получаем?
- Сами вы вложили 2 млн ₽.
- Квартира постепенно «погашается» за счёт арендаторов.
- Через 5 лет цена квартиры выросла до 11 млн ₽.
Итог: ваши 2 млн превратились примерно в 5 млн (рост стоимости + погашение части долга). Доходность в пересчёте на вложенные деньги — около 150%.
А теперь внимание: если бы вы копили 10 лет эти 8 млн, цены бы уже ушли, и квартира стоила бы 15–16 млн. Вы бы снова оказались позади.
Почему это работает в России
Россия — страна с инфляцией и ростом недвижимости в долгосроке. Даже кризисы не обнуляют рынок: после просадок всегда идёт новый виток.
Кредитные деньги здесь — инструмент, а не враг. Те, кто научился работать с ипотекой, за последние 10 лет спокойно удвоили и утроили капитал.
Простой пример: те, кто в 2014–2015 годах купил квартиры в Москве «в ипотеку», сегодня имеют объекты, выросшие на 80–120%. И эти квартиры уже давно сдаются и частично погасили себя сами.
Но где подвох?
Самый опасный момент — это психология. Люди берут ипотеку на потребление:
- квартира для себя «покрасивее»,
- лишние метры «на будущее»,
- новая машина «в кредит, чтобы не стыдно было».
Это всё убивает капитал.
Инвестор же мыслит иначе:
- кредит = инструмент,
- объект = актив,
- долг должен окупаться за счёт арендаторов, а не лично вас.
Именно поэтому многие ненавидят ипотеку — они сами на себя повесили ярмо. А другие с её помощью выстраивают по 5–10 квартир в портфеле.
Давайте наглядный пример
Есть два соседа:
- Иван. Взял ипотеку «для себя» — 25 лет платит банку, тянет всё из зарплаты. Всё время жалуется, что «ипотека душит».
- Алексей. Взял ипотеку под сдачу. Первую квартиру оплатили арендаторы. Через 4 года он рефинансировал, взял вторую. Потом третью. Сейчас у него 4 квартиры, общий капитал — больше 40 млн ₽.
Доходы у них были одинаковые. Разница только в мышлении: Иван — потребитель, Алексей — инвестор.
Почему это вызывает споры
Я знаю, что сейчас кто-то скажет:
- «А вдруг арендаторы не будут платить?»
- «А если рынок упадёт?»
- «Кредиты — это всегда рабство!»
Именно это и есть точка, где разделяются бедные и богатые. Бедные видят только риск. Богатые видят возможность управлять риском.
Да, рынок может упасть. Но на длинной дистанции он всегда растёт.
Да, арендаторы бывают проблемные. Но есть агентства и страховые схемы.
Да, платежи могут давить. Но если объект выбран правильно, аренда закрывает долг.
Проблема не в инструменте, а в том, как вы им пользуетесь.
Вывод
Использовать чужие деньги (кредит, ипотеку) для построения капитала в недвижимости — это не безумие. Это нормальная стратегия, которой уже десятилетиями пользуются инвесторы.
Главное — брать не для «понтов» и личного потребления, а для активов, которые сами себя обслуживают.
Тогда вы не живёте ради банка — а банк работает на вас.
Если интересно, как работает схема с доходностью до 35% в недвижимости и входом от 50 000 ₽, я как раз открыл доступ в проект. Можно вместе со мной: ссылка
💡 Подписывайтесь — дальше будет ещё больше реальных стратегий и примеров, которые помогают строить капитал в России, а не только «мечтать о пассивном доходе».