Введение: Ваш коридор — это ваша крепость? Нет, это общее имущество!
Представьте: вы выходите из своей квартиры в подъезд и видите, что сосед возвел перед своей дверью капитальную перегородку с изящной дверцей. Он теперь имеет свой собственный «приквартирный холл», а вы вынуждены ютиться на оставшемся узком пространстве. Знакомая ситуация? К сожалению, такие случаи самозахвата общего имущества в многоквартирных домах — не редкость.
Многие жильцы ошибочно полагают, что пространство перед их дверью принадлежит только им. На самом деле, межквартирные лестничные площадки, коридоры, холлы и тамбуры являются общим имуществом всех собственников дома. Любая попытка отгородить часть этого пространства без согласия всех владельцев квартир — прямое нарушение закона. Сегодня мы подробно разберем, почему такие действия незаконны, куда жаловаться и как защитить свои права.
🚫 Почему самовольная перегородка — это незаконно? Правовые основы
Чтобы понять незаконность таких построек, нужно обратиться к Жилищному кодексу РФ и другим нормативным актам. Основные моменты:
- Статья 36 ЖК РФ четко определяет, что общее имущество многоквартирного дома (МКД) принадлежит всем собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности. К нему относятся лестничные площадки, коридоры, лифтовые холлы и другие помещения, обслуживающие более одного помещения .
- Часть 3 статьи 36 ЖК РФ устанавливает: уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в МКД, принятого единогласно на общем собрании.
- Часть 2 статьи 40 ЖК РФ добавляет: если перепланировка или переустройство невозможны без присоединения части общего имущества, на это также требуется согласие всех без исключения собственников.
- Статья 25 ЖК РФ дает определение перепланировки, которая требует обязательного согласования с уполномоченными органами.
Любая установленная без согласия перегородка — это уменьшение общего имущества, что напрямую нарушает права всех собственников дома. Верховный Суд РФ неоднократно подчеркивал императивность требования о получении согласия всех владельцев помещений.
⚠️ Чем опасны самовольные перегородки? Риски для всех жильцов
Установка перегородки — это не просто «косметическое» неудобство. Это создание реальных угроз:
- Нарушение правил пожарной безопасности. Конструкции сокращают эвакуационные пути, могут блокировать доступ к пожарным кранам, огнетушителям или электрощитам. В случае пожара это может стоить жизни людям.
- Ухудшение санитарно-гигиенических условий. Перегораживание коридоров ухудшает вентиляцию, что приводит к спертости воздуха, сырости, образованию плесени и распространению неприятных запахов.
- Затруднение доступа к инженерным коммуникациям. За перегородками часто скрывают стояки водоснабжения, канализации, отопления, электрокабели и средства противопожарной защиты (например, люки для доступа к вентиляции системы дымоудаления). Это делает невозможным их оперативное обслуживание и ремонт.
- Нарушение эстетического единства и прав собственников. Каждый собственник имеет право на пользование всей площадью общего имущества в соответствии с его долей. Самозахват нарушает это право.
Яркий пример — случай в Самаре, где собственник не только установил перегородку с аркой, но и закрыл гипсокартоном короба с инженерными коммуникациями (стояки канализации и теплоснабжения), а также разобрал часть дымохода. Экспертиза установила, что это создает угрозу безопасности, и суд обязал его все демонтировать.
📋 Кто отвечает за сохранность общего имущества? Роль УК и ГЖИ
Часто возникает вопрос: кто должен первым реагировать на такие нарушения? Закон возлагает основную ответственность за содержание общего имущества на управляющую организацию (УК), ТСЖ или ЖСК.
Именно УК обязана:
- Следить за целостностью и неприкосновенностью общего имущества.
- Выявлять нарушения (в том числе самовольные перегородки).
- Выдавать предписания нарушителю об устранении.
- При необходимости обращаться в суд для принудительного демонтажа.
Однако на практике УК часто бездействуют, не желая «связываться» с жильцами. В этом случае жильцы могут обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ). ГЖИ проводит проверку и, если факт нарушения подтверждается, выдает предписание уже самой УК — устранить нарушение и привести общее имущество в соответствие с законом.
Бывают споры между ГЖИ и УК о том, кто именно должен демонтировать перегородку. Некоторые суды встают на сторону УК, указывая, что предписание о демонтаже должно выдаваться напрямую нарушителю (собственнику), а не УК. Но в любом случае, бездействие УК является основанием для жалобы в надзорные органы.
🛠️ Как узаконить перегородку? Единственный законный путь
Если собственник действительно хочет обустроить тамбур или выделить зону перед своей квартирой, существует единственный законный алгоритм действий:
- Разработка проекта перепланировки. Необходимо обратиться в специализированную организацию для разработки проектной документации, которая должна учитывать все технические, санитарные и противопожарные нормы.
- Получение согласия ВСЕХ собственников помещений в МКД. Это ключевой и самый сложный этап. Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, необходимо именно единогласное решение всех собственников, а не просто большинства в 2/3 голосов, как иногда ошибочно полагают. Это связано с тем, что такие действия уменьшают размер общего имущества.
- Согласование проекта в уполномоченных органах. Проект необходимо согласовать в жилищной инспекции, а также, при необходимости, в МЧС и СЭС.
- Проведение работ и приемка. После проведения работ необходимо подписать акт приемки и зарегистрировать изменения.
Любые попытки провести «задним числом» собрание собственников для узаконивания уже возведенной конструкции могут быть оспорены в суде, особенно если истец докажет, что его права нарушены или что решение собрания принято с нарушениями (отсутствие кворума, неправильное уведомление и т.д.).
Таблица: Законные и незаконные основания для установки перегородки
Основание | Законно? | Примечание
Решение ОСС, принятое единогласно всеми собственниками | Да | Обязательно наличие протокола собрания и проекта перепланировки
Решение ОСС, принятое большинством в 2/3 голосов | Нет | Требуется согласие 100% собственников, так как уменьшается общее имущество
Разрешение от УК или председателя ТСЖ | Нет | Ни УК, ни председатель не вправе давать такое разрешение в обход собрания
Перегородка установлена до введения ЖК РФ (до 2005 г.) | Скорее да | Может быть признана законной, если не нарушает права и нормы безопасности
Сосед «не против» | Нет | Требуется согласие ВСЕХ собственников дома, а не только соседей по этажу
Бесплатная консультация юриста
💡 Заключение: Не миритесь с самоуправством!
Самовольная установка перегородки в общем коридоре — это не мелочь, а серьезное нарушение прав всех собственников дома и норм безопасности. Мириться с этим нельзя.
Вам нужна юридическая консультация? Наша команда профессиональных юристов готовы помочь защитить ваши права! Оставьте заявку прямо сейчас, и мы оперативно разберем вашу ситуацию.
Помните: закон на вашей стороне. Верховный Суд РФ четко указал на необходимость получения согласия абсолютно всех собственников для уменьшения общего имущества. Ваша активная позиция, последовательные и грамотные действия помогут восстановить справедливость и сохранить общее имущество, за которое все мы исправно платим.
Начинайте с диалога с УК, подкрепляйте свои требования ссылками на законы и будьте готовы идти до конца — вплоть до суда. Так вы защитите не только свои интересы, но и интересы всех добросовестных жильцов вашего дома.