Статья написана в ответ на комментарий нашего читателя Охота Подольск. Вот сам комментарий: все пишут как под копирку об одном и том же.
Нигде не нашла, как сдавать квартиру и платить налоги за нее, если у меня открыто ИП (торговля).
Отвечаем на вопрос, как сдавать квартиру и платить налоги за нее, если у вас открыто ИП
Если у вас уже есть ИП «под торговлю», сдавать квартиру можно двумя законными путями. Самый простой — вообще не трогать ИП и оформлять аренду как физлицо. Тогда, если арендатор — обычный человек, вы подаёте 3-НДФЛ за год до 30 апреля и платите налог до 15 июля. С 2025-го действует прогрессивная шкала НДФЛ: 13% на доход до 2,4 млн в год, 15% на часть между 2,4–5 млн, 18% на часть 5–20 млн и т. д. Если же арендатор — компания или ИП, они выступают вашим налоговым агентом и удерживают НДФЛ сами; вы получаете сумму «на руки» уже после налога, декларацию по этой квартире не сдаёте. Сроки 3-НДФЛ/уплаты и новая шкала подтверждены ФНС.
Второй путь — добавить сдачу жилья в виды деятельности ИП.
По сути вы расширяете ОКВЭД до аренды (классически используют 68.20.1 «аренда и управление жилой недвижимостью») и выбираете для этой деятельности режим налогообложения.
Для аренды чаще всего берут патент: его стоимость фиксирована и зависит от вашего региона, метража/количества объектов и «потенциального дохода», который регион устанавливает для ПСН.
Рассчитать цену можно в калькуляторе ФНС, а сам патент действует от одного месяца до года и оформляется с любой даты. Хорошая новость: патент по аренде можно совмещать с вашей текущей УСН по торговле (это стандартная связка, главное — соблюдать лимиты и «разводить» виды деятельности).
Почему многие выбирают патент на аренду?
Управление налогом предсказуемое, отчётности минимум, а иногда получается существенно дешевле НДФЛ. Плюс с 2024–2025 годов ФНС позволяет уменьшать стоимость патента на страховые взносы (за себя — без ограничения, с сотрудниками — обычно до 50%), но для этого нужно заранее подать уведомление по форме КНД 1112021 — этот нюанс полезен, если у вас уже идут обязательные взносы как у ИП.
Частый вопрос про «самозанятость»: может лучше взять НПД для сдачи квартир в аренду?
НПД действительно удобен для аренды (4% при сдаче физлицам, 6% — компаниям), но он не сочетается с другими спецрежимами ИП. То есть держать ИП на УСН/патенте для торговли и одновременно стать самозанятым для сдачи квартиры нельзя — придётся переводить ИП целиком на НПД, а под НПД розничная торговля и наём персонала запрещены. Это официальная позиция ФНС и прямо следует из закона о НПД.
В итоге выбор обычно сводится к логике:
- Если хотите «не трогать» бизнес-часть и арендуете одному-двум жильцам, оставляйте аренду как физлицо — особенно если съёмщик юрлицо/ИП и само удержит НДФЛ.
- Если хотите вести это как системную историю или сдаёте несколько объектов, добавляйте аренду в ИП и берите патент: посмотрите стоимость через калькулятор ФНС и сравните с налогом по НДФЛ на вашем фактическом доходе. Патент оформить несложно и он хорошо дружит с УСН по торговле.
Спасибо, что дочитали до конца. Заявку на консультацию с юристом можно подать на сайте нашей юридической компании: