Представьте: вы планируете переезд в Россию из одной из бывших республик СССР, копите деньги много лет, продаете свое прежнее жилье, находите квартиру мечты в желанном месте, заключаете договор, оплачиваете всю сумму. Радость, ключи, новый этап в жизни.
Но есть нюанс. Из-за проблем с документами — например, при переезде в Россию из другой страны — оформить квартиру на своё имя невозможно. Чтобы не потерять сделку, жильё записывают на близкого человека.
Так произошло с нашей героиней. Она полностью заплатила за квартиру, но оформить её на себя не смогла. Документы не были приведены в порядок, и в итоге собственником по договору стал её зять — гражданин Италии.
Тогда это казалось временным решением. Но ситуация изменилась.
❗ Проблема: квартира записана на иностранца из «недружественной страны»
Сегодня наличие в ЕГРН иностранного собственника — не просто формальность. Это настоящая преграда:
- Росреестр и банки проверяют сделки с гражданами недружественных стран особо тщательно;
- на практике продать квартиру или оформить её в ипотеку становится почти невозможно;
- в некоторых случаях такие сделки вообще приостанавливаются.
Получается парадокс: квартира куплена на деньги женщины, она живёт в ней, оплачивает коммуналку, несёт все расходы. Но юридически распоряжаться жильём она не может — ведь собственником числится иностранец.
⚖️ Что говорит закон
В России право собственности на недвижимость возникает только с момента регистрации в Росреестре (ст. 223 ГК РФ). Поэтому формально владельцем квартиры считается тот, на чьё имя она зарегистрирована.
Но закон и судебная практика позволяют защитить права реального покупателя.
- Ст. 12, 167, 218, 223, 551 ГК РФ — закрепляют возможность признания права собственности за фактическим приобретателем.
- Постановление Пленума ВС РФ № 10/22 от 29.04.2010 — прямо указывает: если деньги внесены и квартира фактически передана, суд может признать право за реальным покупателем.
- В ряде дел Верховный Суд уже становился на сторону таких истцов: главное — доказать оплату и владение.
📝 Как действовать в такой ситуации?
Если квартира записана на иностранца, а фактически куплена вами, есть возможность через суд признать право собственности.
Чек-лист действий:
- Соберите доказательства оплаты
договор купли-продажи;
квитанции, выписки из банка, расписки продавца. - Докажите фактическое владение
коммунальные платежи оформлены и оплачиваются вами;
вы проживаете в квартире;
соседи подтвердят, что жильё занимает именно истец. - Подайте иск о признании права собственности
приложите документы в суд;
заявите, что регистрация на иностранца была вынужденной, реальных оснований для его права нет.
📌 Реальная история
Женщина из нашей истории так и поступила. Она купила квартиру, но оформила её на зятя — гражданина Италии. Годы спустя столкнулась с проблемой: совместно продать жильё с ним оказалось невозможно, ведь статус иностранного собственника из недружественной страны создавал барьеры.
В суде она представила договор купли-продажи прежнего жилья, подтверждение банковского перевода по договору покупки новой квартиры, документы послужившие препятствием для регистрации права на момент покупки, чеки, квитанции, доказательства проживания и оплаты коммунальных услуг. Суд признал: именно она — фактический покупатель и владелец.
В результате право собственности перешло к ней, и возможность распоряжаться жильём была восстановлена.
💡 Вывод
История показывает: даже если квартира оформлена на иностранца, это не означает, что вы потеряли свои права.
Через суд можно подтвердить, что именно вы — настоящий собственник.
Главное — не затягивать. Чем быстрее обратиться к юристу, тем выше шансы вернуть себе контроль над имуществом.
🛡️ Заключение
Недвижимость — это всегда больше, чем просто квадратные метры. Это безопасность, уверенность, будущее вашей семьи. Если ваши права ограничены формальной записью в Росреестре, их можно и нужно защищать.
👉 Если вы оказались в похожей ситуации — пишите нам. Мы разберём ваш случай и найдём решение.