По итогам нынешнего лета на загородном рынке Московской области количество сделок сократилось на 50% в сравнении с результатами того же периода прошлого года, подсчитали в ИНКОМ-Недвижимость. В числе основных причин снижения спроса специалисты называют отмену льготной ипотеки (с июля 2024 г.), дефицит качественной застройки и высокие цены, которые сформировались на фоне ипотечного бума прошлых лет. Согласно статистике Аналитического центра компании, на загородной вторичке предложение всех форматов за год сократилось — вымывание сравнительно дешевых объектов увеличило средний ценовой показатель на 14,5%; на первичном рынке экспозиция выросла за счет УБП: удельный вес более дорогостоящих предложений (коттеджей и УСП) уменьшился, и, соответственно, общая медианная стоимость тоже, на 14%.
По данным ИНКОМ-Недвижимость, реализованный спрос на объекты загородной недвижимости по итогам прошедшего лета в 1,5 раза уступает показателю аналогичного периода 2024 г.
«Конечно, отмена льготной ипотеки с июля прошлого года сильно сказалась на спросе в первичном секторе загородного жилья, где она применялась. Большинство тех, кто заранее планировал покупку, постарались успеть — брали ипотеку и приобретали недвижимость. Если рассматривать изменение покупательской активности с начала этого года, мы отмечаем рост числа сделок на 20%: все-таки естественный спрос на загородную недвижимость летом выше, кроме того, доходы по банковским вкладам стали уменьшаться, эти факторы и сыграли свою роль, — говорит начальник отдела направления ’’Загородная недвижимость’’ ИНКОМ-Недвижимость и член Общественного совета при Росреестре РФ Татьяна Максимова.
— Сегодня основная масса денег все еще находится на депозитах. Но тренд снижения ставок понятен, и люди начинают присматривать себе недвижимость. Особенно востребованы готовые дома — чтобы можно было сразу поселиться и жить; все реже клиенты изначально рассматривают домостроения без внутренней отделки. На рынок приходит поколение покупателей, которые нацелены все получить ’’здесь и сейчас’’. Загородные первичные дома, которые готовы к вселению, пользуются спросом, продаются хорошо, но их немного, так как в сложившихся экономических условиях строительство на загородке сократилось.
Вторичные объекты в первую очередь привлекают внимание покупателей своей локацией — зачастую они расположены в обжитых местах с хорошей инфраструктурой. Но в общем и на первичке, и на вторичке мы отмечаем недостаток ликвидного предложения».
Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на первичном рынке загородной недвижимости Подмосковья на продажу выставлено 61,8 тыс. лотов (89% из них приходится на УБП, 10% — на коттеджи и УСП, 1% — на блокированную застройку). За год общее число объектов выросло на 39%, и в основном за счет участков без подряда — их стало больше на 52%, в то время как количество коттеджей в экспозиции сократилось на 20%, а блокированной застройки — на 2%.
На вторичном загородном рынке Московской области предложение насчитывает 78,79 тыс. объектов (из них 28,2% — участки, 63,3% — дачи, 7,1% — коттеджи, 1,4% — доли). В годовом выражении экспозиция уменьшилась на 47%, причем сокращение зафиксировано во всех форматах: участки —53%, дачи —46%, коттеджи —32%, доли —19%.
Аналитики компании рассмотрели динамику среднеарифметических цен на загородном рынке. Так, в первичном сегменте средняя стоимость лота за год уменьшилась на 14% (до 6 млн руб.), на вторичном, напротив, увеличилась — на 14,5% (до 7,65 млн руб.).
«На загородной вторичке медианная стоимость растет не потому, что дорожают сами объекты, а за счет вымывания сравнительно дешевого предложения; на первичном рынке доминирующий формат — УБП, их становится больше, коттеджей меньше, соответственно, удельный вес более дорогостоящих предложений сокращается, и общий усредненный ценовой показатель тоже, — объясняет Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.
— В действительности на загородном рынке уже произошел значительный рост цен на фоне ипотечного бума прошлых лет. Сейчас ситуация непростая, и хотя потенциальный спрос постепенно накапливается, совершению реальных покупок препятствуют существующие барьеры, такие как отсутствие льготной ипотеки, дефицит качественной застройки и высокая стоимость объектов недвижимости.
Думаю, пока у покупателей не появится возможность выбирать и проводить сделки быстрее, дешевле и проще, чем сейчас, ничего особо не изменится. Постепенно все должно стабилизироваться, но вопрос, сколько для этого нужно — год, два, три или больше. Наглядный пример: со времен кризиса 2008 года на загородке ситуация была чуть лучше или чуть хуже, но бурного роста мы не видели вплоть до пандемийного 2020 года».
