В детстве физрук считал громко и радостно: три-четыре — закончили!
Сегодня те же слова повторяются в медийном пространстве, только в другом смысле: «Ну всё, банки отыграли своё, люди сняли деньги со вкладов и побежали в бетон».
- Звучит бодро. Но рынок недвижимости — не школьный спортзал.
Миф про массовый уход с вкладов
Он объясняет любое оживление: «смотрите, ужас, вклады же смешные, зачем копить под 14–15% годовых, когда есть бетон!».
Но официальная статистика за середину лета показала обратное: объем средств на вкладах у населения вырос, и вырос не символически.
- Люди не бросились снимать деньги, они стали избирательнее. Часть покупателей действительно пришла «с депозитов», но их меньше, чем кажется со слов комментаторов Дзена.
Остальные собирали первый взнос долго, закрывали старые кредиты, рассчитывали семейную ипотеку, а кто-то просто давно копил. Рынок держится не на панике, а на инструментах — ставках, рассрочках, альтернативных сделках.
Первичка в рекламных роликах по-прежнему улыбается идеальным рассветом во дворе. Но улыбку портят сроки. За последний год «сдвиг вправо» по вводу домов стал появляться все чаще и чаще.
Для семьи это не шутка: полгода ожидания — это полгода аренды, новая смета ремонта (и новая цена на материалы), пересогласование ипотечных условий и т.д.
- Сдвиги подтачивают доверие и разворачивают часть спроса к вторичке. Там меньше рендеров, зато стены настоящие, двор с реальными людьми, а не дизайнерскими силуэтами.
Если вернуться к рынку как к витрине, мы увидим любопытную деталь: в конце августа в Петербурге на крупнейших площадках объявлений число активных экспозиций заметно сократилось.
Одни увидели в этом «конец предложения» и «начало подорожания». Но за сухой цифрой стоит жизнь: школьные сборы, отпускные выезды, семейные обстоятельства.
Кто-то снял лот «чтобы не дергали» в последнюю неделю августа, кто-то ушёл в долгосрочную аренду до зимы, кто-то упаковывает объект: делает нормальные фото, красит, наводит порядок в документах.
Часть квартир, конечно, действительно продали, и это нормально: даже в самые тяжёлые годы сделки не падали в ноль. Однако быстрый вывод про перегрев — это не аналитика, а субъективное мнение.
Рассрочки от застройщиков
Ещё вчера это был маркетинговый трюк на крайний случай, сегодня — стандартный вопрос на стойке продаж.
«Какую часть можно перенести на год-два после ключей?», «А если я внесу больше сейчас, отдадите ставку ниже?», «Паркинг в подарок или скидку в договор?» — диалог стал похож на торг на базаре, только ценники крупнее.
И это не плохо и не хорошо — это признак того, что спрос нужно доводить до сделки, а не просто показывать ролик на билборде.
- В рассрочках есть ещё один нюанс: деньги не сразу попадают на эскроу, а это усложняет математику проекта и усиливает зависимость от банковских денег.
Чем длиннее кассовые хвосты, тем осторожнее в офисах продаж отвечают на вопрос «когда ключи».
Пул непроданных квартир на ключах
Еще пару лет назад дома встречали первых жильцов уже почти пустыми от «свободных» к продаже лотов.
Сейчас у новостроек, сданных в эксплуатацию, остаётся заметный хвост нереализованных квартир, и срок их распродажи растягивается.
Для рынка это важный индикатор: когда готового жилья на руках у девелопера становится больше, маркетинг начинает уступать место реальному дисконту в сделке.
- Не на плакате, не в заголовке «минус 20% до конца недели», а в тишине переговорной, где цены снижают без пафоса.
Справедливости ради, вторичный рынок не ангел. Там тоже хватает квартир-ловушек, где косметика сделана «для фото», а не для жизни, и где завышенная мечта продавца трижды снижает нормальный спрос.
В некоторые неликвидные лоты покупатель не идёт, даже если у него на руках есть вклад, готовый стать первым взносом. И дело не в отсутствии денег как таковых — дело в отсутствии смысла.
Реальная стоимость денег
Номинально цены по городу могут показывать плюс. Но если вычесть инфляцию, дисконты на торге, стоимость ремонта и простой между арендаторами, то становится видно: старый панельный фонд проигрывает гонку.
На хорошем кирпиче у метро и в чистых локациях другая история: там денежный поток начинается сразу. В 2025‑м «куплю сейчас и подожду, вырастет» перестало быть стратегией. Работает только «куплю то, что ликвидно или приносит деньги сразу».
Иногда можно услышать: «Ну и чего ставок бояться? Вот же семья такая-то взяла под 0% ипотеку и счастлива».
Здесь стоит учесть, что ноль на билборде — это не ноль в договоре. Это перераспределение платежа во времени, и этот платёж должен выдерживать ваш семейный бюджет.
Рынок в этом году стал вежливым: он терпеливо слушает аргументы, ждёт документы, соглашается на корректные торги. Но он мгновенно наказывает за самоуверенность.
«Так рванули со вкладов или нет?» — спросите вы
Частично да: те, кому надо было решать жилищный вопрос, пришли и решили.
Остальные посчитали, прикинули доходность, посмотрели новости и… остались там, где деньги приносят процент почти без рисков. Это не трусость, это взрослая привычка считать.
- И парадокс августа в том, что рынок недвижимости нормализуется именно потому, что люди перестали верить в волшебные сценарии. Они верят калькулятору.
Рынок теперь разговаривает полушёпотом. Где-то продавец смело опустил цену и продал за неделю, пока соседи продолжают «ждать своего покупателя».
Где-то семейная ипотека аккуратно довела сделку, а где-то люди выбрали долгосрочную аренду и сняли объявление с продажи до зимы.
Бывает, что за месяц объектов в рекламе становится чуть меньше, и это не апокалипсис, это динамика рынка.
Чего ждать дальше?
К концу осени в статистике появится привычная сезонность: после школьной лихорадки часть лотов вернётся в публичную плоскость.
И давайте вернёмся туда, откуда начали. «Три-четыре, закончили!» — говорили нам в школе, и мы заканчивали упражнение.
- На рынке недвижимости эта фраза теперь означает другое: закончили с легендами, начали считать. Кто умеет, тот и выигрывает.
Наша команда разработала Чек-лист «Путь к идеальной квартире», который поможет учесть все нюансы и выбрать наиболее подходящий для себя вариант! Рассказали о бюджете, локациях, застройщиках, безопасности и др. Заполняйте форму ниже и забирайте файл.
Только для читателей Дзена мы проводим бесплатную консультацию. Если вы ищете подходящий вариант для себя или инвестиций — оставьте заявку на сайте или напишите в Tелеграм.
Поможем подобрать идеальную для вас квартиру, а также проясним скрытые аспекты, связанные с выбором и покупкой недвижимости.