Верховный суд разрешил снос самовольных пристроек. Что делать, если ваш двор превратили в рынок?

Самовольная пристройка к МКД? Забыли про согласие собственников на реконструкцию? Получите иск о сносе самовольной постройки

В крупных городах и маленьких посёлках типичная картина: первый этаж многоквартирного дома украсили самодеятельные архитекторы, притулив к нему кафе, магазин или мастерскую. Но законно ли это? Новое громкое дело, которое прошло все судебные инстанции вплоть до Верховного суда РФ, расставляет все точки над i. Разбираемся, кто и на каком основании может требовать сноса самовольной постройки и как защитить свои права.

Законный вопрос: что такое самовольная пристройка к МКД с точки зрения закона?

Правовой статус таких конструкций определяется статьёй 222 Гражданского кодекса РФ. Самовольной постройкой признаётся здание, сооружение или иное строение, возведённое на земельном участке, не отведённом для этих целей, либо созданное без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Последствия печальны для застройщика: снос самовольной постройки осуществляется за его счёт либо даже за счёт собственника земельного участка, если он не докажет, что не знал о незаконном строительстве.

Судебная практика: почему первый суд отказал в сносе?

В конкретном деле, которое рассматривал ВС РФ (Определение № 305-ЭС25-2717), первоначально суд первой инстанции встал на сторону владельцев пристроек. Судья указал на два ключевых обстоятельства:

1. Пристройки были квалифицированы как объекты некапитального строительства.
2. Земельный участок под домом принадлежал на праве общей долевой собственности самим жильцам, а не муниципалитету.

Таким образом, иск городских властей был признан необоснованным. Казалось бы, точка поставлена? Но нет — мэрия подала апелляцию.

Перелом в деле: муниципалитет как собственник помещений

Вышестоящие суды кардинально изменили ход дела. Их позиция была железной: поскольку в данном многоквартирном доме находились и муниципальные квартиры, город выступал не только как регулятор, но и как собственник части общего имущества. Это давало ему полное право обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки.

Это важнейший прецедент! Любой собственник помещений в многоквартирном доме теперь может ссылаться на эту практику для защиты своих законных интересов.

Ключевой аргумент: нарушение прав собственников без согласия на реконструкцию

Самый весомый довод против владельцев пристроек был связан с нормами Жилищного кодекса. Суды апеллировали к ст. 36 и ст. 40 ЖК РФ:

• Статья 36 ЖК РФ четко определяет, что общее имущество собственников помещений в МКД — это несущие конструкции, фасады, крыши и т.д.
• Согласно статье 40 ЖК РФ, любая реконструкция, затрагивающая общее имущество, НЕВОЗМОЖНА без получения согласия всех собственников помещений в этом доме на общем собрании.

Владельцы киосков и кафе не представили суду ни протоколов общих собраний, ни иных документов, доказывающих, что они получили это самое согласие собственников на реконструкцию. Фактически, они присвоили себе часть общего фасада и земли, принадлежащей жильцам.

Итог Верховного суда: снос неизбежен

Верховный суд РФ отказал в пересмотре дела, подтвердив законность решений апелляционных инстанций. Это означает, что снос самовольной пристройки к многоквартирному дому был признан единственно верным решением. Права и безопасность жильцов были поставлены выше коммерческих интересов отдельных бизнесменов.

Что делать, если вы столкнулись с подобной проблемой?

1. Обратиться за юридической консультацией к специалистам, глубоко разбирающимся в жилищном и гражданском праве.
2. Созвать общее собрание собственников для фиксации факта нарушения.
3. Подготовить обоснованный иск о сносе самовольной постройки в суд.

Наша коллегия адвокатов «Лекс» специализируется на разрешении сложных споров в сфере недвижимости. Если ваш двор захватили незаконные постройки — позвоните нам, и мы поможем восстановить справедливость на основании действующего законодательства и свежей судебной практики.

📞 Звоните в МКА "Лекс": 8 (495) 720-24-66;

👍Ставьте лайк и делитесь статьей!

👉 Подписывайтесь на канал в Яндекс Дзен - https://dzen.ru/id/5b35133e5d0cfc00a8d277cd?share_to=link
🔔Оставляйте заявку на онлайн-консультацию: https://yandex.ru/business/widget/request/company/121798944789

💬 Задайте вопрос адвокату и получите письменную консультацию бесплатно: Бесплатная письменная юридическая консультация

✈️ В Telegram-канале: https://t.me/pravoft – смотрите, слушайте, читайте и скачивайте образцы