Все знают, что квартиры могут передаваться по наследству. Причем наследство может быть по завещанию или по закону. В наследстве по закону есть определенная очередность ( наследники первой очереди, второй и так далее).
При продаже унаследованной квартиры в случае, если она была в собственности менее 3-х лет, собственник должен оплатить налог. Собственники (не все, конечно, но некоторые), понятное дело, платить налог не очень хотят и поэтому пытаются занизить в договоре стоимость квартиры, чтобы этот налог уменьшить. На это готовы не все покупатели.
Но это присказка, на самом деле хотел рассказать не об этом. Это просто базовая информация для тех, кто вообще не в курсе что такое наследство.
А рассказать я хотел про страхи покупателей при покупке квартир по наследству. Очень многие панически боятся наследственных квартир, которые находятся в собственности менее 3 лет. Связано это с тем, что в течение 3 лет могут появиться другие наследники и претендовать на это имущество. На самом деле эти самые наследники в ряде случаев могут претендовать на вступление в наследство и после этого срока, так что бояться нужно значительно дольше ))
Приведу пару примеров, когда я продавал квартиры по свежему наследству на Кутузовском проспекте.
Случай 1
У пожилого мужчины умер дальний родственник. Через нотариуса было оформлено наследство после получения всех архивных выписок и подтверждения родства. Поскольку наследнику самому было уже за 80 и здоровье было уже слабое, его дочь оформила дарение на себя сразу после вступления в наследство и после этого мы вышли на рынок. То есть получилось сразу два быстрых перехода права - дарение после вступления в наследство. А это для многих вообще не вариант для покупки и очень многие отказывались, хотя цена была интересная. Я не беспокоился. потому что прекрасно знал эту семью, историю квартиры и родственных отношений. В итоге квартиру приобрел покупатель без риэлтора даже особо ничего не проверяя, что было, конечно, риском с его стороны, но я опять-таки был спокоен, что там все нормально. Кроме того, поскольку я обслуживаю Кутузовский, я этому покупателю и после сделки помогал адаптироваться в районе.
Случай 2
Вариант пришел от школьной знакомой, у которой умерла одноклассница (мы учились в одной школе) и, поскольку близких родственников никого не было, в наследство вступил наследник 6 очереди. А это тоже нравится далеко не всем. В итоге квартиру, конечно, продали. покупатель пришел с риэлтором, тот проверил все документы и сделка состоялась. Занятно, что на эту квартиру было несколько претендентов, но нескольким юристы и знакомые отсоветовали брать эту квартиру, потому что там есть риски (а где их нет?), потому что она в собственности менее 3 лет.
В итоге квартиру купил по выгодной цене мотивированный покупатель с хорошим советчиком-риэлтором.
Так стоит покупать квартиры со свежим наследством? Есть ли риски?
Риски есть всегда и во всех сделках, нужно просто уметь их выявлять и минимизировать.
Как минимизировать риски?
- Проверить всех возможных наследников насколько это возможно
- Постараться побеседовать о квартире не только с продавцом и его риэлтором, но и с соседями или старшей по дому/подъезду
- Взять с продавца нотариальное заявление о том, что ему неизвестно о наличии иных наследников и он готов урегулировать вопросы с ними в случае их возникновения самостоятельно после продажи квартиры
- Оформить сделку нотариально, желательно у того же нотариуса, который оформлял наследство
- Указать в договоре полную стоимость покупки квартиры
- Застраховать риск потери права собственности в страховой компании (так называемое титульное страхование).
Каждая их этих мер недостаточна сама по себе. но в комплексе сильно уменьшает риски при приобретении наследственной квартиры, особенно свежего наследства.
Наследственные квартиры на рынке всегда были и будут. Бояться их не нужно. Нужно просто уметь работать с ними и иметь рядом толкового специалиста, который поможет ваи это совершить.