Рефинансирование ипотеки — возможность изменить условия кредита, снизить ставку и уменьшить ежемесячные платежи. В новой статье рассказываем, как работает этот инструмент, когда рефинансирование действительно выгодно, а когда нет, и как правильно его оформить.
Что такое рефинансирование ипотеки?
Рефинансирование — это оформление нового кредита для погашения текущего. Старый договор закрывается досрочно, а вместо него заключается новый, но уже на более выгодных условиях.
Основные причины для рефинансирования:
- Более низкая ставка в другом банке.
- Вступление в льготную программу (например, «Семейная ипотека»).
- Объединение нескольких кредитов в один.
- Увеличение срока выплат для снижения платежа.
Плюсы рефинансирования
1. Снижение ежемесячного платежа
Новый кредит оформляется под меньший процент и на более длительный срок (до 30 лет). Это уменьшает нагрузку на бюджет.
2. Сокращение переплаты
Если сохранить прежний платёж, но снизить ставку, можно быстрее погасить долг и сэкономить на процентах.
На что обратить внимание при рефинансировании?
1. Рефинансирование почти всегда связано с тратами: оплатой оценки квартиры, нового договора страхования. Если считать выгоду, их тоже нужно учитывать.
2. После первых лет по аннуитету основная часть платежа идёт в погашение тела кредита, а не процентов. Поэтому чем дольше кредит уже выплачивается, тем меньше эффект от снижения ставки. Выгоду стоит проверить в калькуляторе, сравнив общую переплату.
3. Чаще всего рефинансирование становится выгодным, если ставка снижается минимум на 1–2 п.п. Но точная граница зависит от суммы кредита, срока и дополнительных расходов. Например, при ипотеке в 5 млн на 25 лет даже снижение на 1% даёт экономию около 1,2 млн рублей. Поэтому универсального «порога» нет — всегда стоит считать выгоду в калькуляторе именно под свой кредит.
4. Если кредит небольшой, а ставка снижается незначительно, выгода может оказаться символической.
Чем рефинансирование отличается от реструктуризации?
- Рефинансирование — это оформление нового кредита (можно сменить банк).
- Реструктуризация – изменение условий текущего кредита без смены банка (может включать кредитные каникулы).
Как оформить рефинансирование?
- Выбрать банк (можно сменить или остаться в своём).
- Подать заявку.
- Подписать новый договор и переоформить залог.
Какие требования к заёмщику:
Часто банки просят, чтобы с даты выдачи прошло не менее 3 месяцев и оставалось больше 6 месяцев до конца срока, а также чтобы не было просрочек.
Налоговый вычет при рефинансировании
Правила те же, что и для обычной ипотеки:
- Вычет до 650 тыс. рублей (на проценты и тело кредита).
- Сохранить вычет можно, если новый кредит — целевой на рефинансирование жилищного кредита. Потребкредит под залог жилья права на вычет по процентам не даёт.
Почему могут отказать?
- Плохая кредитная история.
- Высокая долговая нагрузка.
- Несоответствие условиям программы (возраст детей, тип и локация жилья, лимиты суммы и т. п.).
- Наличие текущих просрочек по действующей ипотеке, которую нужно рефинансировать.