Заброшенными домами называют объекты недвижимости, которые по юридическим, экономическим или социальным причинам утратили владельца или они их больше не используют. По данным Росреестра, только в 2023 году в России насчитывалось более 1,5 млн объектов недвижимости, подходящих под данное определение.
В последние годы, на фоне возрастающих цен на жилье, все больше оборотов набирает тенденция к выкупу заброшенных домов для восстановления и последующего проживания. Даже с хорошим ремонтом такая покупка чаще выходит в разы дешевле, чем строительство нового дома или покупка готового в хорошем состоянии.
Однако покупка заброшенного дома — далеко не простой процесс, и в нем есть свои нюансы. Мы подготовили подробный материал, в котором рассмотрим, как купить заброшенный дом в России, какие бывают заброшенные дома на продажу, какие документы нужны для оформления права собственности на бесхозное имущество, и какие риски подстерегают покупателя.
Содержание:
Что считается заброшенным домом
Как отличить бесхозное имущество от обычного
Как купить заброшенный дом в России — пошаговая инструкция
Аукционы по продаже заброшенных домов
Судебный порядок оформления заброшенного дома
Документы для оформления собственности
Подтверждение права муниципалитета на дом
Риски покупки заброшенного дома
Обременения и долги предыдущего владельца
Техническое состояние и затраты на ремонт
Сколько стоит заброшенный дом в России
Стоимость оформления и налоговые сборы
FAQ по покупке заброшенных домов в России
Что считается заброшенным домом
Мы уже отметили, что заброшенные дома — это объекты без активного собственника или те, что не находятся в эксплуатации. Однако под эту категорию также подходят дома , которые находятся в непригодном для проживания состоянии. Больше всего таких объектов в сельской местности, малонаселенных регионах или на территориях, пострадавших от экономического спада.
С точки зрения российского законодательства, отдельного понятия «заброшенный дом» нет, но есть пара категорий, которые можно к нему отнести. Первая — это бесхозяйное имущество (ст. 225 ГК РФ), то есть то, у которого нет собственника, либо собственник неизвестен.
Заброшенный дом может быть признан бесхозяйным, если:
Собственник добровольно отказался от дома и подтвердил это, подав заявление в Росреестр.
Дом не зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), и данные о владельце отсутствуют.
Вторая категория — выморочное имущество (ст. 1151 ГК РФ), под нее подпадает имущество, у которого либо нет наследников либо они отказались от права собственности. Дома обеих категорий переходят в собственность государства или муниципального образования
В некоторых регионах муниципалитеты разрабатывают свои критерии для признания дома заброшенным. Например, это может быть отсутствие эксплуатации в течение определенного периода (обычно 3–5 лет), неуплата налогов на имущество или коммунальных платежей, а также физическое состояние дома (разрушение, непригодность для проживания).
Как отличить бесхозное имущество от обычного
Не каждый пустующий дом является бесхозяйным. Проверить статус выбранного вами объекта можно через ЕГРН, заказав выписку из него через Росреестр, МФЦ или портал «Госуслуги». В выписке будет указано, есть ли у дома зарегистрированный собственник, а также наличие обременений (например, ипотека, арест, сервитут).
Признаки заброшенности:
Физическое состояние. Заброшенные дома часто находятся в плачевном состоянии. Однако на внешний вид стоит полагаться лишь косвенно, так как собственник может просто не использовать дом или запустить его.
Отсутствие активности. Если заметно, что дом запущен и предположительно не используется, стоит проверить наличие на имуществе задолженностей по коммунальным платежам и налогам.
Провести проверку можно через местную администрацию. Обратитесь в муниципалитет по месту нахождения дома с запросом о его статусе. Если дом признан бесхозяйным, он уже может быть поставлен на учет (согласно ст. 225 ГК РФ, это занимает не менее 1 года с момента выявления). Если дом не числится в реестре, но выглядит заброшенным, муниципалитет может начать процедуру признания его бесхозяйным по вашему заявлению. Но этот процесс не быстрый и может занять от 6 месяцев до нескольких лет.
Как купить заброшенный дом в России — пошаговая инструкция
Заброшенные дома в России можно купить, но их поиск не всегда прост. Местные администрации (муниципалитеты) ведут учет бесхозяйного имущества на своей территории и, согласно статье 225 Гражданского кодекса РФ, обязаны поставить такой объект на учет. Через год после этого его признают муниципальной собственностью. Срок в год нужен, чтобы прекратить или приостановить дело в случае появления собственника или наследника. Это называется сроком невостребованности, он означает, что после начала процедуры перехода в муниципальную собственность никто не возражал и не предъявил права на объект.
Что нужно делать:
Обратитесь в администрацию (сельского поселения, городского округа и т.д.) по месту нахождения дома. Запросите информацию о бесхозяйных объектах недвижимости. Этот шаг можно пропустить, если администрация публикует списки заброшенных объектов на своем сайте.
Подайте письменный запрос, указав адрес дома или его кадастровый номер (если известен). Запрос можно направить лично, через МФЦ или в электронном виде через портал «Госуслуги» (если такая услуга доступна в регионе).
Если дом не числится в реестре бесхозяйного имущества, вы можете подать заявление о его выявлении. Муниципалитет обязан провести проверку, что может занять от 1-го до 6-ти месяцев, в зависимости от региона и сложности ситуации.
Также можно напрямую обратиться в реестр. Закажите выписку из ЕГРН на интересующий объект через сайт Росреестра, МФЦ или портал «Госуслуги». В выписке будет указано, есть ли зарегистрированный собственник, обременения (арест, ипотека, права третьих лиц) или отметка о бесхозяйности.
Если дом не зарегистрирован в ЕГРН (например, старые постройки до 1998 года), необходимо запросить в муниципалитете или архивах БТИ данные о возможных правообладателях. Отсутствие сведений в реестре не всегда означает, что дом бесхозяйный, так как, например, в сельской местности многие дома не внесены в реестр из-за отсутствия межевания или старых документов.
Дополнительные источники поиска:
Порталы недвижимости иногда содержат объявления о продаже заброшенных домов, уже оформленных муниципалитетом или частными лицами.
В сельской местности полезно пообщаться с местными, чтобы узнать историю дома и возможных собственников.
Некоторые регионы публикуют списки бесхозяйного имущества на сайтах администраций или в местных СМИ.
Поиск можно полностью исключить, если работать через агентство. При самостоятельном поиске желательно нанять юриста или риелтора. Они помогут не столько сэкономить время, сколько снизить потенциальные риски.
Часто проще найти заброшенный дом через аукцион, чем через частные объявления. Такие торги позволяют купить объект дешевле рыночной цены.
Аукционы по продаже заброшенных домов
Продолжение читайте в статье-источнике: https://realting.com/ru/news/abandoned-property-for-sale-how-to-buy © REALTING.COM