«Рынок складской недвижимости переживает шок: впервые за долгое время электронная коммерция потеряла доминирующую долю в структуре спроса» — констатирует директор по аренде УК «Север Эстейт» Дмитрий Лыгин
Введение: история с «Всеинструменты.ру»
В первом полугодии 2025 года один из крупнейших российских онлайн-ритейлеров товаров для дома и ремонта «Всеинструменты.ру» совершил беспрецедентный шаг — расторг договор аренды 110 000 м² в подмосковном логистическом парке «Обухово» на Горьковском шоссе.
Объект, строившийся по схеме build-to-suit (под конкретного заказчика), использовался компанией лишь три месяца — с апреля по июнь 2025 года, причем ритейлер так и не занял все площади.
Исторический контекст:
- 2023 год: Подписание соглашения с девелопером A2 Group на строительство склада по схеме build-to-suit
- Апрель-июнь 2025: Краткий период использования объекта
- Сентябрь 2025: Официальное расторжение договора аренды
«На момент заключения договора у компании были большие ожидания по росту рынка товаров для дома и ремонта. Кроме того, на решение об аренде повлиял и существенный дефицит складских мощностей на тот момент» — поясняет представитель компании.
На сегодняшний день в складском портфеле ритейлера значится 594 тыс. м², из которых фактически используется лишь 376 тыс. м² (на 3 тыс. м² меньше, чем в начале года).
При этом у компании есть еще один объект в стадии строительства — около 100 тыс. м² в логопарке в деревне Данилово Московской области, который должен быть введен в эксплуатацию только в первом квартале 2026 года.
📊 Статистика рынка: цифры не врут
Как видно из таблицы, за год произошла кардинальная перестройка рынка: доля электронной коммерции в структуре спроса на складские помещения сократилась на 36 процентных пунктов, в то время как производственные компании и офлайн-ритейл, наоборот, нарастили свое присутствие.
Ключевые показатели рынка:
- Объем качественных складских площадей в России: 60 млн м² (I кв. 2025)
- Лидер по площадям: Московский регион (32 млн м²)
- Объем сделок в Москве и Подмосковье упал на 42-63% год к году
- Вакантность выросла с 1,5% до 2,1%, а к концу года может достигнуть 3,5%
🔍 Причины кризиса: многофакторный анализ {#причины}
1. 📉 Неоправдавшиеся ожидания роста рынка
Ритейлеры заключали договоры аренды в период ажиотажного спроса, вызванного пандемийным бумом e-commerce и дефицитом качественных складских помещений.
Однако прогнозы роста рынка товаров для дома и ремонта не оправдались — вместо ожидаемых 16-17% в 2024 году, рост в 2025 году составит лишь 5-6% до 6 трлн руб. .
2. 💸 Дорогое финансирование и высокие ставки аренды
Критически высокая ключевая ставка Банка России сделала заемное финансирование чрезмерно дорогим для бизнеса.
Средняя арендная ставка в Московском регионе достигла 12,1 тыс. руб./м²/год, что на 41% больше, чем в аналогичном периоде 2023 года.
«Заключать сделки, в особенности крупные, потребителям складов мешает дорогое заемное финансирование — компании предпочитают оптимизировать имеющиеся площади» — отмечает партнер консалтинговой компании NF Group Константин Фомиченко .
3. 📦 Изменение логистических стратегий
Крупные игроки пересматривают подходы к логистике:
- Оптимизация использования существующих площадей
- Развитие сетей дарксторов для экспресс-доставки
- Переход к аутсорсингу (3PL-операторам)
- Сокращение среднего размера арендуемых площадей
4. Геополитические факторы и импортозамещение
Санкционное давление и необходимость импортозамещения изменили логистические цепочки и товарные потоки.
Это привело к росту спроса на складские площади со стороны производственных компаний (доля выросла на 35 п.п.) и снижению активности pure-play e-commerce игроков.
Case Studies: кто еще отказался от складов
1. «Всеинструменты.ру»
- Расторгнутая площадь: 110 000 м² в «Обухово»
- Потенциальная экономия: 100 млн руб./мес
- Риски: Репутационные потери и возможные штрафы
- Альтернатива: Субаренда неиспользуемых площадей
2. OBI
- Расторгнутая площадь: 20 000 м² в комплексе «Север»
- Причина: Сокращение присутствия на российском рынке
3. AliExpress
- Расторгнутая площадь: 55 000 м² в «PLT Чехов»
- Причина: Изменение логистической стратегии
При этом некоторые игроки, напротив, наращивают мощности:
- «Максидом» и «Леман про» сохраняют текущий портфель
- Hoff увеличивает мощности на 28 тыс. м² в Санкт-Петербурге
- «Петрович» расширяет склады в Москве и Екатеринбурге на 115,1 тыс. м²
💰 Экономические последствия
Для арендаторов:
- Увеличение переговорной силы — цикл сделок вырос с 22 дней до 3 месяцев
- Возможность снижения затрат — ставки в Петербурге уже упали на 2%, в Москве ожидается снижение до 3,7%
- Риски штрафных санкций при досрочном расторжении договоров
Для девелоперов:
- Рост вакантности и усиление конкуренции
- Замораживание спекулятивного строительства — объем строящихся без арендатора площадей утроился до 1,9 млн м²
- Переход от BTS-модели к готовым решениям
Для рынка в целом:
- Снижение инвестиционной активности в сегменте складской недвижимости
- Рост предложения субаренды — только в Москве около 0,3 млн м²
- Перераспределение спроса в пользу регионов и сегмента light industrial
🔮 Прогнозы и тренды
«В 2025 году объем ввода новых складских площадей превысит аналогичный показатель 2024 года за счет ввода ряда спекулятивных проектов. При этом на фоне сложной экономической ситуации и высокой ключевой ставки системные игроки рынка взяли паузу» — Владимир Рыбаков, директор департамента развития УК «Аструм Недвижимость».
Ожидаемые тенденции:
- Дальнейший рост вакантности — до 3,5% к концу 2025 года
- Умеренное снижение ставок аренды на 5-10% на отдельных объектах
- Развитие сегмента light industrial — предложение вырастет на 53%
- Рост интереса к складам «последней мили» в черте города
- Усиление региональной экспансии — дефицит качественных площадей сохраняется на юге России, в Прикамье, Сибири и на Дальнем Востоке
✅ Заключение
История с отказом «Всеинструменты.ру» от 110 000 м² складских площадей — не единичный случай, а симптом системных изменений на рынке.
Эпоха безудержной экспансии e-commerce подошла к концу, уступив место более взвешенному и прагматичному подходу к логистической инфраструктуре.
Рынок складской недвижимости переживает болезненную, но необходимую трансформацию: от агрессивной аренды гигантских площадей «на вырост» к оптимизации существующих мощностей и развитию гибких логистических моделей.
Этот переход, хотя и сопровождается краткосрочными болезненными процессами (расторжение договоров, рост вакантности), в конечном итоге сделает рынок более зрелым и сбалансированным.
Как отмечают эксперты Remain, 2025 год станет для рынка складской недвижимости периодом «мягкого приземления» с умеренными темпами роста и пересмотром стратегий развития.
Ключевым фактором восстановления активность станет снижение ключевой ставки Банка России, которое способно стимулировать рынок на 10-20%.
В новых условиях выиграют те игроки, которые смогут быстро адаптироваться к изменившейся реальности — оптимизировать текущие мощности, развивать гибкие форматы логистики и находить баланс между собственными мощностями и аутсорсингом.
Остальным же придется столкнуться с финансовыми и репутационными издержками досрочного расторжения договоров и неэффективного использования ресурсов.