В августе российские банки выдали населению кредитов на 949 млрд рублей – это предварительная оценка консалтинговой компании Frank RG.
Объем выданных кредитов по отношению к июлю 2025-го увеличился на 8,7%, или ~76 млрд рублей.
При этом рост ипотечного портфеля обогнал не только июль 2025 года, но и август 2024 года. Люди оформили ипотеку на 400 млрд рублей.
Можно ли говорить о начале оживления ипотечного кредитования? Выходит ли рынок из «спячки»? Какие прогнозы до конца года? Как дальше себя будет чувствовать ипотека? Какие значения ставок будут к концу года?
Со всеми этими вопросами попробуем разобраться в статье…
Как себя чувствуют новостройки?
Если говорить об ипотеке на новостройки, то мало для кого будет сюрпризом, что в данном случае размер ключевой ставки не играет какой-либо значимой роли, так как основное количество сделок проходит с использованием льготных ипотечных программ.
Активизация сделок в большей степени идет за счет того, что в Правительстве все чаще говорят об ужесточении программ, в частности, семейной ипотеки. И люди помнят, как многие «пролетели» в 2024 году, когда в середине года было издано постановление, в рамках которого семейную ипотеку смогли оформить только семьи, в которых есть хотя бы один ребенок до 7 лет, а до этого могли семьи с двумя несовершеннолетними детьми. В итоге данное нововведение сильно урезало сегмент клиентов, которые смогли воспользоваться программой.
И сейчас, когда сверху все громче идут призывы об ужесточении условий льготных программ, люди пытаются запрыгнуть, как им кажется, в «последний вагон».
Для статистики – за последние 12 месяцев было проведено около 670 тыс сделок по новостройкам… не мало (это только ДДУ). Это официальные данные от корпорации ДомРФ.
Дальнейшее снижение ключевой ставки, а затем снижение ипотечных ставок приведет к еще большему увеличение количества сделок, так как сегмент тех, кто проходит только на рыночную ипотеку никуда не пропал, эти люди ждут. И сейчас сформирован большой отложенный спрос.
Как ощущения на вторичном рынке?
Вторичная недвижимость, в свою очередь, очень остро реагирует на уровень ключевой ставки и значительное ее изменение, в ту или иную сторону, сильно влияет на спрос.
Недавнее снижение ключевой ставки со стороны ЦБ РФ до 18%, которое стало вторым подряд, дало рынку сигнал к тому, что начинается тенденция на смягчение денежно-кредитной политики. Но при этом средние ставки все равно остаются сейчас на уровне 20-21%, а банках первой пятерки ставки вообще могут достигать 23-24%.
Поэтому снижение ключевой ставки до текущих показателей влияет на спрос не само по себе, а больше, как событие, вселяющее оптимизм в людей и веру в дальнейшее снижение ставок, а значит и в возможное последующее рефинансирование на еще более выгодных условиях.
Также в кредитовании есть параметр, который очень значительный, но про него почему-то постоянно забывают… Есть коэффициент соотношения ежемесячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика. Банки крайне редко готовы одобрять ипотеку, если ежемесячный платеж будет составлять долю выше 50-60% от дохода гражданина. И люди с невысокими зарплата просто не могут оформить ипотеку, как бы им этого не хотелось, даже если у них есть другие неофициальные доходы, даже если им готовы помогать родственники. Они просто не пройдут по условиям банков.
К примеру, возьмем сумму кредита 5 млн на 30 лет… При ставке 25% - платеж составляет около 105 тыс. рублей в месяц, при ставке 20% - платеж будет 83 тыс., а при ставке 15% - платеж составит около 63 тыс рублей.
И вот при платеже 105 тыс рублей в месяц потенциальному заемщику необходимо подтвердить доход в банке около 200 тыс рублей, а при платеже 63 тыс – необходимо подтвердить доход в районе 120 тыс рублей. Это, еще не учитывая другие кредитные обязательства заемщика, так как если они есть, то одобренная ипотечная сумма будет еще меньше, так как платежи по ним банки будут учитывать в расходы клиента.
А как недавно отчитался Росстат, средняя зарплата в России достигла отметки в 100 тыс рублей.
Очевидно, что при высоких ставках, далеко не каждый способен оформить ипотеку. Получается, что снижение ключевой ставки и снижение ставок по ипотеке – это не просто уменьшение ежемесячного платежа и создание более комфортных условий кредитования, но это банально «допуск» к оформлению ипотеки более широкого круга лиц. А это, как снежный ком, приводит, к увеличению количество сделок.
Что будет со ставками до конца года?
Если верить прогнозам ЦБ РФ и Минфина, то вполне возможно, что мы увидим до конца года ключевую ставку ниже 15%, но это будет плавное снижение, так как впереди нас ждет еще 4 заседания ЦБ по этому вопросу.
Но в любом случае, продолжение любой тенденции на снижение ставки, будет вселять в людей все больше оптимизма.
А при уровне ключевой ставки на уровне, хотя бы, 13-14%, есть вероятность увидеть ставки по ипотеке уже на уровне от 15% годовых, что является очевидным прорывом, если вспомнить, что в начале года ставки в крупных банках переваливали за 30% годовых.
Также конец года сам по себе будет подпитывать спрос, так как четвертый квартал исторически самый «сильный» период в году, на который приходится около 40% всех сделок по недвижимости.
Так что при совпадении этих двух факторов: плавного снижения ключевой ставки и активного четвертого квартала, мы сейчас будем наблюдать рост по сделкам на уровне примерно 10% от месяца к месяцу. То есть, декабрь к августу может получить прирост по количеству ипотечных сделок ориентировочно на 40-50%. В августе оформили ипотеку 400 млрд рублей, а в декабре будет около 600 млрд., а может даже больше.
🟢 А как вы считаете, что будет с рынком, уважаемые подписчики?
А мы на всякий случай напомним, что можем помочь с покупкой недвижимости и ипотекой - наш сайт!😊
Читайте также наши рубрики (постоянно дополняем):
- Новости рынка недвижимости
#ипотека #новостройки #вторичка #ключевая_ставка #ЦБ