В России есть два популярных способа «выжимать» доход из недвижимости:
- Сдавать её в аренду.
- Давать займы под залог.
Оба варианта кажутся рабочими. Но если копнуть глубже — картина не такая очевидная.
Сегодня разберёмся: где действительно больше денег и меньше проблем?
Аренда: классика, которую любят (и ненавидят)
Большинство людей в России знакомы именно с арендой. Купил квартиру — сдай её.
Звучит логично. Но на деле часто выходит так:
- Квартира стоит, допустим, 7 млн рублей.
- Вы сдаёте её за 45 тысяч в месяц.
- Это 540 тысяч в год.
Вроде неплохо. Но теперь давайте считать.
- Налоги — минус 6% (или больше, если не оформляете правильно).
- Простои между арендаторами — минус ещё 1-2 месяца в год.
- Мелкий ремонт, техника, сантехника, замена мебели — минус ещё.
В итоге «чистыми» остаётся 400–450 тысяч рублей в год.
А это доходность около 6–7% годовых.
И вот главный вопрос: стоит ли держать 7 миллионов рублей замороженными ради 6% доходности и постоянной головной боли с жильцами?
Минусы аренды, о которых молчат
- Проблемные арендаторы. Они всегда есть. Кто-то задерживает платежи, кто-то ломает мебель, кто-то живёт в квартире с собакой, хотя «клялся, что без животных».
- Риски простоя. Квартиру можно искать новому жильцу месяцами.
- Амортизация. Через 10 лет квартира убита арендаторами выглядит так, что её цена падает.
- Регулирование. Государство постепенно ужесточает налоговый контроль, и «сдавать в серую» становится всё опаснее.
То есть аренда — это вроде стабильный доход, но на деле куча мелких проблем, которые превращают вашу жизнь в работу «управляющего недвижимостью».
А теперь займ под залог
Что это значит?
Вы даёте деньги в долг под залог недвижимости.
Пример:
- У вас есть 3 млн рублей.
- Человек берёт займ под залог квартиры в Москве или МО.
- Ставка — 24% годовых.
- Он выплачивает ежемесячно, а если не может — вы забираете объект по стоимости ниже рынка.
Доходность здесь — от 20 до 35% годовых.
И что самое интересное: деньги работают так же «на недвижимость», но без ремонта, арендаторов и беготни.
Почему в России это работает
- У нас огромный пласт людей, которым банки отказывают.
- Но у них есть квартира или земля, и они готовы заложить её ради быстрого займа.
- Банки не могут закрыть этот сегмент, а частные инвесторы — могут.
В итоге спрос на такие займы есть всегда.
И это не «серый рынок», а вполне легальная схема с нотариусом, договором и регистрацией залога в Росреестре.
Сравнение в цифрах
Если говорить простыми словами:
- По аренде доходность обычно 5–7% годовых, плюс постоянные риски: арендаторы, простои, износ квартиры.
- По займам под залог доходность 20–35% годовых, и если должник не платит — вы получаете объект дешевле рынка.
- В аренде деньги заморожены в квартире и возвращаются только если её продать. В займах деньги возвращаются ежемесячно вместе с процентами.
- В аренде вы постоянно должны что-то контролировать. В займах всё фиксируется нотариусом и залог регистрируется официально.
Но подождите… риски ведь тоже есть?
Да. И нужно честно их назвать.
В аренде риск в том, что доходность смешная и вы фактически «работаете управляющим».
В займах риск в том, что должник может не платить.
НО! В случае с займами у вас всегда есть залог.
И этот залог обычно оценивается с дисконтом: если квартира стоит 10 млн, займ дают максимум на 5–6 млн.
В итоге при любом раскладе вы либо получаете проценты, либо объект дешевле рынка.
Почему люди продолжают выбирать аренду
- Привычка. «Так делали родители, так делаю и я».
- Страх нового. Займы под залог кажутся «слишком рискованными».
- Иллюзия стабильности. Кажется, что аренда — надёжнее. Хотя реально арендаторы могут превратить квартиру в кошмар.
Ирония в том, что…
В России аренда приносит меньше, чем банковский вклад (если считать риски и износ).
А займы под залог при правильной структуре работают как бизнес-модель с доходностью в 3–5 раз выше.
Но большинство людей всё равно продолжают упираться в аренду, потому что «так спокойнее».
Мой вывод
Аренда — это игра в «маленькие проценты и большие проблемы».
Займы под залог — это большие проценты и проблемы только у должника, а не у вас.
👉 Если интересно, как работает доходность 35% в недвижимости и вход от 50 000 руб — можно вместе со мной: ссылка
А вы сами как думаете?
Что надёжнее: сдавать квартиру за 6% или зарабатывать на чужой ипотеке в 3–5 раз больше?
Подписывайтесь, дальше будет ещё больше материалов про то, где в России реально делают деньги на недвижимости — и где точно не стоит тратить своё время.