Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет, что делать, если вы не можете взять льготную ипотеку.
Напоминаем, что информация выражает исключительно мнение автора и носит информационно-аналитический характер. Все приведенные оценки, прогнозы и примеры по жилым комплексам являются субъективными и не гарантируют фактического исхода событий. Решение о покупке недвижимости каждый принимает самостоятельно, учитывая собственные цели, риски и финансовую ситуацию.
Закономерно возникает главный вопрос: что делать тем, кто не попадает ни под один льготный критерий? Неужели выход только в том, чтобы переезжать в село, всю жизнь жить в аренде или срочно рожать детей, как часто иронично советуют? Основная задача, которая актуальна сейчас и будет активно развиваться в будущем, — это субсидированная ипотека напрямую от застройщиков.
Субсидированная ипотека от застройщиков
Итак, простым языком: допустим, вы хотите купить квартиру за 15 миллионов рублей. У вас есть свои сбережения — скажем, 3 миллиона рублей. Остальную сумму — 12 миллионов — вы планируете взять в ипотеку.
Но тут возникает вопрос: хотите ли вы платить по стандартной ставке, например, 20%? Или вам бы хотелось получить ипотеку под более низкий процент — скажем, 5%? Если бы государство или застройщик могли компенсировать разницу между этими ставками, то ситуация выглядела бы так: застройщик платит банку разницу в процентах — то есть, например, 15%. Эти деньги он «зашивает» прямо в стоимость квартиры. В итоге цена вашей квартиры увеличивается с 15 до 17 миллионов рублей. Тогда ваш первоначальный взнос остается 5 миллионов рублей, а оставшуюся сумму вы берете в ипотеку под 5%, а не под 20%.
Нужно понимать, что ничего бесплатного не бывает. Если застройщик компенсирует вам часть ставки, то эти деньги всё равно «заложены» в цену квартиры. Иначе говоря, квартира стоит не 15 миллионов, а уже 17 миллионов. В результате ваш первоначальный взнос — те же 5 миллионов — остается неизменным. По закону сейчас нельзя просто купить квартиру за наличные за 15 миллионов. Законодательство ограничивает такие сделки — сейчас можно купить жилье только через ипотеку или кредитные программы. А если цена увеличивается до 17 миллионов из-за субсидий или компенсаций — тогда минимальный первоначальный взнос составляет примерно 5%, что соответствует этим новым ценам. С января 2025 года вступили в силу новые стандарты ипотечного кредитования. Так что те схемы с субсидированными ставками и ценами на жилье — это не просто слова: они реально работают и регулируются новыми правилами.
Например, проект «Uno.Соколиная гора» от застройщика Основа. Это район у метро Измайлово и Шоссе Энтузиастов, рядом станция МЦК «Соколиная гора». Район действительно хороший для новостроек — их там практически нету. Разберемся, что сейчас есть у застройщиков по части субсидированных программ и условий ипотеки.
Планировка здесь довольно удачная для этого застройщика, которому часто свойственны косяки. Есть зона кухни-гостиной, коридор, практически мастер-спальня и вторая спальня. Вполне достойный вариант.
Первоначальный взнос 30% и субсидированная ставка 8% на 3 года от банка МКБ. Конечно, будет страховка, но у МКБ она не такая космическая, как у других. Квартира стоит 23 млн рублей. При взносе 30% (около 7 млн рублей) тело кредита составит 16 млн рублей. Платеж по ипотеке под 8% годовых на этот срок будет чуть больше 100 000 рублей в месяц. Это очень выгодное предложение на старте. После трех лет ставка, конечно, вырастет, но ее всегда можно рефинансировать в другом банке на более выгодных условиях. Либо, если цель — спекуляция или перепродажа, квартиру можно будет продать и закрыть кредит досрочно.
Следующий пример — ЖК «Primavera» у метро Спартак. Здесь цены уже совсем другие: натянутая «евротрёшка» на 63 м² стоит уже 37 млн рублей. Возникает вопрос: кто покупает такие квартиры? Очевидно, не простые смертные.
Застройщик также предлагает субсидированную ставку от 5% до 8%, а раньше были и вовсе 0.1% на первый год. Человек, у которого есть капитал, поступает мудро, он не вносит все 37 миллионов сразу, а берет ипотеку под 8%. Пока его депозит в банке приносит 18% годовых, он фактически зарабатывает на разнице в 10%, оставляя деньги в работе. Это классическая стратегия использования кредитного плеча для сохранения и приумножения капитала.
Чтобы получить одобрение на крупную сумму, например, те же 27 миллионов рублей под рыночную ставку в 20% годовых, требуется серьезное финансовое обеспечение. Официальный доход по НДФЛ должен быть около 500 тысяч рублей в месяц — это уровень далеко не «простого смертного». Именно поэтому такие предложения ориентированы на узкую аудиторию.
Застройщики идут на субсидирование ставок, чтобы привлечь этих платежеспособных клиентов, которые не хотят изымать весь капитал из оборота. Их расчет прост: пока деньги работают в бизнесе или на депозите под 18%, а ипотека дана под 5%, они остаются в плюсе. Это инструмент сохранения ликвидности, а не способ обогатиться для тех, у кого нет средств.
Уже сейчас можно сравнить предложения разных застройщиков. Например, «Среда на Кутузовском» – евротрёшка с террасой, 4-й квартал 2027 года, 30 млн рублей, ПВ 5% на 5 лет. Это агрессивное предложение, которое может говорить о проблемах с продажами или желании перетянуть клиентов. Платеж при такой ставке будет комфортным, но требует наличия значительной суммы на руках.
«Момент» на Щукинской – здесь квартира 62 м² за 30 млн рублей. Условия: ставка 4% на 36 месяцев. Застройщик делает ставку на сверхнизкий процент на старте.
ПИК часто предлагает классические рассрочки или субсидирование через банки-партнеры, такие как МКБ или Альфа-Банк. Например, ставка 8.5% на 7 лет — это более предсказуемый и долгосрочный вариант, который ближе по душе многим, так как средний срок владения ипотекой в России как раз 7-8 лет.
Эти программы — не ловушка и не «кабала». Это осознанный финансовый инструмент для тех, у кого уже есть капитал от продажи другой недвижимости, бизнес, депозиты, но кто не хочет замораживать все деньги в одной квартире. Цель — не спекуляция, а эффективное распределение активов. Риски возникают только в случае, если человек без должного финансового тыла берет кредит в надежде быстро перепродать квартиру и заработать. Если ставка ЦБ не упадет и рефинансировать ипотеку не удастся, высокий платеж после окончания льготного периода действительно станет проблемой. Но это вопрос личной ответственности инвестора, а не коварства банков или застройщиков. Субсидированные ставки могут стать главным драйвером рынка в ближайшее время. С учетом того, что ключевая ставка ЦБ может опуститься до 16%, но до докризисных 6% еще очень далеко, именно застройщики станут главными «спонсорами» доступных кредитов.
Огромный отложенный спрос, копившийся все это время, хлынет именно в эти программы. И здесь кроется главная опасность: люди могут сойти с ума от доступных платежей и начать покупать слишком дорогие для себя объекты, не думая о будущем. Вопрос «Как я буду платить через 3 года, если ЦБ не снизит ставку?» будет адресован не банкам, а их собственной экспертизе и тем, кто советовал им эту сделку. Но потенциал колоссален. На депозитах у населения лежит около 60 триллионов рублей. Если всего 10% этих денег (6 триллионов) перетечет на рынок недвижимости и будет умножено на ипотечное плечо, мы можем получить дополнительно 20-30 триллионов рублей. Люди будут покупать это жилье не для спекуляций, а для себя — чтобы наконец уйти из растущей аренды. Поэтому предложения, подобные тем, что делает «Момент» (ставка 4% на 3 года) или «Среда» (5% на 5 лет), — это не отчаяние застройщиков, а стратегический ход. Рыночная ипотека в 8.5% в ближайшие 5 лет выглядит фантастикой, так как для этого ставка ЦБ должна быть на уровне 6%. Люди будут действовать по гибридной схеме: часть денег оставлять в облигациях и на депозитах, а часть — вкладывать в недвижимость через субсидированные ставки, сохраняя капитал в «бетоне» и фиксируя текущий комфортный платеж.
Чтобы детально разобраться в сроках, объемах нераспроданного жилья и грядущем переливе денег, ждем на большой конференции 8 ноября 2025 года. Спикерами конференции будут Юрий Останин из Питера, Игорь Шимко, Олег Крепченко из «ЦИАН». также на конференции пройдет дискуссия, модератором которой будет Сергей Смирнов.
В итоге, те, кто не может взять ни одну льготную ипотеку, в любом случае смогут приобрести квартиру. Сейчас застройщики активно соглашаются на компромиссы и обеспечивают рассрочку тем, кто хочет купить квартиру в их ЖК. При этом условия можно назвать достаточно доступными и прозрачными.