Полгода назад я сидел в московском офисе, листал «форс-мажорные» новости и вдруг поймал себя на мысли: пора переводить капитал туда, где он работает, а не обесценивается. Вбил в Google: сколько стоит квартира в Дубае, получил миллион объявлений, но так и не понял, где правда, а где маркетинг. Разобраться пришлось самому: обзванивал девелоперов, проверял RERA регистрацию, выяснял, как купить недвижимость в Дубае без перелётов и нервов. Итогом стал личный чек-лист и рейтинг компаний, благодаря которым я уже получаю первые дирхамы от арендаторов. Делюсь опытом, чтобы ваш путь к пассивному доходу в Дубае был короче моего.
Спойлер: сегодня недвижимость в Дубае — это не только башни на открытках. Это рабочий инструмент, который при правильном подходе выдаёт 6-10 % чистой доходности и готовую страховку от рублевых сюрпризов.
🔍 Пять агентств, проверенных лично
- DDA Real Estate — премиальные Palm Jumeirah виллы, smart-дом «под ключ», сопровождение Golden Visa ОАЭ.
- Tranio — дистанционная электронная сделка, офф-план новостроек Дубая, гибкая рассрочка от застройщика.
- Betterhomes — самая большая база готовых объектов Дубая, ипотека 3,8 %, сервис «реновация + меблировка».
- Allsopp & Allsopp — семейные проекты Dubai Hills Estate жильё, коммерция JLT, прозрачный британский сервис.
- haus & haus — 2 700+ лотов для короткосрочной аренды в JBR и Business Bay апартаменты c NET 10 %.
✨✨✨
Почему я выбрал Дубай, а не Лондон или Стамбул
- Рост и ликвидность. За три года средняя стоимость квартиры в Дубае выросла на 42 %, а доходная недвижимость в Дубае даёт 6-9 % NET — это выше, чем у большинства «старых» европейских столиц.
- Налоги и визы. Нулевая ставка НДФЛ, прозрачные налоги на недвижимость ОАЭ (единовременный DLD 4 %) и реальная возможность получить паспорт инвестора Дубай или 10-летнюю резидентскую Golden Visa.
- Цифровой комфорт. Полное оформление сделки в Дубае делается онлайн: escrow-счёт, e-SPA, виртуальный тур по объекту. Именно так я провёл свою дистанционную покупку студии в Dubai Marina.
- RERA-контроль. Жёсткая проверка каждого застройщика устранила «пирамиды» и дала рынку репутацию самой безопасной площадки на Ближнем Востоке.
- Инфраструктура. Новые ветки метро тянутся к каждому кластеру: Meydan недвижимость, Dubai South новостройки, даже свежие Arjan квартиры скоро получат станцию. Плюс школы IB, клиники, моллы — всё на расстоянии пяти минут на машине.
- Разнообразие форматов. Здесь легко купить апартаменты в ОАЭ под Airbnb, взять виллы в ОАЭ с собственным пляжем или инвестировать в склады логистического хаба. А для «осторожных» есть rent-to-own Дубай: платишь аренду — выкупаешь «квадраты» по частям.
Добавьте сюда стабильный дирхам, привязанный к доллару, — и вы поймёте, почему так много людей сегодня забивают в поиске купить дом Дубай или смотрят цены на недвижимость в Дубае в рублях. Именно с этих вводных и начинается мой подробный разбор каждого агентства и стратегий монетизации, к которым мы перейдём дальше.
✨✨✨
Что можно купить уже завтра — мой «меню-лист» от студии до виллы
Когда люди спрашивают, сколько стоит квартира в Дубае, они обычно представляют только башни у Бурдж-Халифы. На деле предложение куда шире:
- Готовые объекты Дубая. Это ваши «ключи послезавтра». Мой выбор пал на студию в JVC (Jumeirah Village Circle): тихо, зелено, аренда платится каждый месяц, а средняя стоимость квартиры в Дубае такого формата здесь — 150–180 000 $.
- Новостройки Дубая с post-handover. Например, Dubai Creek Harbour от Emaar: 10 % сегодня, остальное по графику 60/40. Пока строят, цена «на котловане» растёт, и к вводу я планирую +30 % капитализацию вложений.
- Элитная недвижимость Дубай. Хочется шика? Берите Palm Jumeirah виллы или penthouse с видом на море в Downtown Dubai. Там вход от 4 000 000 $, но доход от аренды Дубай бьёт по 12 000 $ в месяц.
- Коммерция и склады. Логистический парк Dubai South уже генерит поток арендаторов FedEx и Amazon. Объект в 80 м² даёт 9 % NET, а при перепродаже недвижимости туда заходят крупные фонды.
✨✨✨
Опасные мифы, в которые я чуть не поверил
- «Весь город давно купили шейхи, простым не осталось». На портале RERA ежедневно публикуются сотни лотов от 120 000 $.
- «Без посредников дешевле». Я пытался. Поиск покупки недвижимости без посредников привёл к фейковому брокеру, который исчез после депозита 5 %.
- «Вилла на пляже окупается лучше любой студии». Сервисные сборы на первой линии съедают до 20 % дохода. Студия-апартаменты в Business Bay оказалась выгоднее.
- «Рынок перегрет». Прогноз цен Дубай от JLL и Knight Frank подтверждает рост на 6–8 % в 2025-м благодаря Expo-2030 и метро к Meydan.
✨✨✨
Чек-лист отбора агентств, который сберёг мои нервы и деньги
- Проверить RERA регистрация: без действующей лицензии переговоры не начинаю.
- Запросить полную смету: цена, DLD 4 %, налоги на недвижимость ОАЭ, сервисные сборы, snag-ремонт.
- Убедиться, что есть after-sales: страховка, property management Dubai, помощь при сдаче квартиры в аренду.
- Посмотреть, сколько проектов агент вел в «моём» районе — у профи будут кейсы в Arjan, Jumeirah Lake Towers или Dubai Hills Estate жильё.
- Попросить контакты трёх клиентов и сравнить реальный ROI недвижимости в Дубае с обещаниями.
✨✨✨
Рейтинг агентств — кого я выбрал и почему
1. DDA Real Estate
Премиум-ДНК и умный дом
На рынке с 2014-го, RERA #20945. Возраст компании чувствуется: переговоры ведут чётко, каждую «бумагу» заливают в CRM, а клиент видит статус live. Работают с Palm Jumeirah виллы, Dubai Marina квартиры, кладут руку и на off-plan: свежие проекты Sobha в Meydan. Тех-надзор проходит тепловизором, внедряют смарт-дом технологии (замок + сенсоры шума) и сразу подключают Airbnb-канал. В моём кейсе брокер добился скидки на parking и заставил застройщика поменять стеклопакеты до регистрации титула. Комиссия честные 2 %, ипотека 3,6 %, помощь с депозитом при покупке, открытием счёта и паспортом инвестора Дубай.
🔵 Перейти на сайт
✨✨✨
2. Tranio
Дистанционная сделка без нервов
Работают с 2010 г., RERA #18963, член FIABCI. Специализация — офф-план и дистанционная покупка. Я подписал e-SPA на проект Damac Lagoons из Москвы, оплатил через escrow и получил weekly-дрон-отчёты. Фикс-комиссия 1,5 % уже включает юр-переводы и страховку rent-gap. Приготовьтесь к чёткой воронке: KYC, перевод денег за границу, квитанции — всё в одном дэшборде.
🔵 Перейти на сайт
✨✨✨
3. Betterhomes
Витрина вторички + fit-out
С 1986-го, RERA #97. В каталоге — 8 000 объявлений: от Al Barsha жильё до офисов в DIFC. Лайфхак: их услуга «Turnkey Fit-out» ставит кухню IKEA, делает реновацию недвижимости и сдает объект ровно через месяц после покупки. Ипотека 3,8 %, rent-to-own калькулятор, push-уведомления о росте цены.
🔵 Перейти на сайт
✨✨✨
4. Allsopp & Allsopp
Британский комфорт для семей
С 2008-го, RERA #1815. Они знают, где лучшие IB-школы, как выбрать family-friendly район и что такое playground-индекс. Помогают подключить DEWA, интернет, найти няню. Сильны в Dubai Hills Estate, Green Community, офисах JLT. Комиссия 2 %, прозрачный расчёт расходов на обслуживание до копейки.
🔵 Перейти на сайт
✨✨✨
5. haus & haus
Машина для Airbnb-дохода
RERA #12357. 2 700+ holiday-homes в Jumeirah Beach Residence, Marina, Downtown. Берут лицензию DTCM, делают 4K-съёмку, автоматический pricing и круглосуточный check-in. NET 10-11 %, опция zero-vacancy — если простой > 15 дней, они платят вам сами.
🔵 Перейти на сайт
✨✨✨
Три стратегии монетизации — на что ориентируюсь лично
Короткосрок, или модель «туристический мотор»
Когда цель ― максимальный кэш-флоу, я ставлю объект на суточную короткосрочную аренду. Студия в Dubai Marina квартиры с видом на море приносит до 12 % NET: брони идут из Европы, а высокий рейтинг на Airbnb удерживает тариф. Нужно: лицензия DTCM (1 500 AED/год), динамический прайс, клининг, мгновенные ответы. Если вы живёте за границей, отдайте логистику в property management Dubai — комиссию отбивает рост загрузки.
Долгий контракт — «облигация» в портфеле
Моё жильё в Дубае для семьи в Dubai Hills Estate даёт скромнее — 6,5 % NET, зато без суеты. Один арендатор, годовой договор, индексация ставки по RERA-калькулятору. Формат подходит, если нужна предсказуемость и время не позволяет заниматься сменой постельного белья.
Гибрид + rent-to-own — закрываем все цели
Стартую с «туристической» модели в свежем кластере — например, Meydan недвижимость на этапе предсдачи. Пока район в хайпе, снимаю сливки (8–10 % NET). Через пару лет, когда супермаркет и метро начинают работать, продаю лот или перевожу в годовой контракт. В случае небольшого бюджета использую rent-to-own Дубай: плачу аренду — выкупаю квадратные метры по фиксированной цене, а на горизонте пяти лет получаю двойную выгоду от капитал-гейн в Дубае и уже оплаченной части тела сделки.
✨✨✨
Комиссии и платежи, которые любят прятать в «звёздочки»
- DLD 4 % и 580 AED за регистрацию титула — неизбежный старт.
- Сервисные сборы. В JVC это 13 AED/ft², в башнях с мраморным лобби — все 28 AED. Плюс ежегодная индексация.
- Master-community fee. Берут даже в вилл-кластерe: охрана, озеленение, освещение дорог. Сумма не входит в рекламный прайс.
- Processing-fee банка при ипотеке в Дубае — 0,5 % от займа + 4 000 AED за оценку.
- Страхование недвижимости: от 0,15 % стоимости лота; биллинг сразу на год.
- Лицензия DTCM (для Airbnb) и 10 AED/ночь туристического налога — без этого штраф 5 000 AED и блокировка аккаунта.
- Обслуживание виллы: бассейн, садовник, фильтры солёной воды съедают до 25 000 AED в год, что критично для тех, кто мечтает купить виллу в Дубае и забыть об издержках.
Главный лайфхак: требуйте у брокера «all-in таблицу» в дирхамах и подпись CEO — так потом не появится «ещё один обязательный платёж».
✨✨✨
FAQ — ответы из личной практики
✔ Сколько сейчас стоит студия? От 150 000 $ в Arjan или JVC; у моря — от 220 000 $.
✔ Хочу купить виллу Дубай у воды — реально ли найти «бюджетную»? Минимум 1,9 млн $ за 3-bed в Dubai South новостройки; Palm Jumeirah начинается с 4 млн $.
✔ Ипотека нерезиденту без визы? Да: ставка 4–5 %, первоначальный взнос 40–50 %, подтверждённый доход > 5 000 $ в месяц. Одобрение занимает 5–10 дней.
✔ Сколько времени занимает оформление сделки в Дубае на вторичке? 2–5 рабочих дней после оплаты; при офф-план проекты Дубая сперва получаете Oqood, финальный deed — после ввода.
✔ Можно ли купить недвижимость без посредников и сэкономить? Теория — да, практика: брокер без лицензии не проведёт escrow, а проверка объекта RERA и перевод контрактов лягут на вас. Мой сорванный резерв за 10 % заставил забыть о «экономии».
✔ Как декларируется аренда? В ОАЭ налога нет; в России платите 13 % с зарубежного дохода, но можно уменьшить базу на страхование и расходы на обслуживание.
✔ Сколько держать объект до выхода? Средний цикл flip — 18–24 месяца: до 30 % прироста и отсутствие штрафов за раннюю продажу.
✨✨✨
Итоги
- Студия в Business Bay: вложил 200 000 $, получаю 1 600 $ чистыми каждый месяц (8 % NET).
- Таунхаус в Dubai South: рост оценки на 27 % за два года, планирую перепродажу недвижимости в 2026-м и выход в элитную недвижимость Дубая с видом на море.
- Получил Golden Visa ОАЭ за совокупный портфель 2,2 млн AED — теперь виза на 10 лет и свобода передвижений.
Мой вывод простой: рынок дисциплинирует. Здесь выигрывает тот, кто читает договоры до подписи, верит цифрам, а не лозунгам, и работает с проверенными компаниями. Пользуйтесь чек-листом, кликайте на партнёров из списка — и пусть ваша недвижимость в ОАЭ приносит вам столько же удовольствия, сколько мне рассветы над Персидским заливом 🌅