Если сегодня и пользуются для покупки жилья ипотекой, то в основном льготной. Ставки рыночной ипотеки, даже после снижения ключевой ставки, держатся на уровне 17–18%, то есть остаются заградительными. Но и льготные программы мало кому доступны. Собираются ли банки смягчать условия и расширять возможности? Выясняем с помощью экспертов.
Насущная необходимость или… зло?
Льготная ипотека сейчас выступает одним из главных инструментов поддержки спроса на рынке жилья. Например, в «Домклик» подсчитали, что по итогам первого полугодия 2025 года в общем объеме кредитования доля льготной ипотеки составляет 80%.
Как отмечает Ильшат Нигматуллин, владелец девелоперской группы «Гранель», без продления или трансформации льготных программ рынок недвижимости может столкнуться со снижением объемов уже в ближайшие месяцы. Ирина Доброхотова, основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro, уточняет, что льготная ипотека как способ приобретения жилья актуальна для новостроек массового сегмента, а их большинство на рынке жилья РФ (кроме Москвы, которая выделяется высокой долей более дорогого жилья). Чуть в меньшей степени это касается новостроек бизнес-класса (для премиального и элитного сегмента льготная ипотека практически не имеет значения).
Как бы то ни было, без субсидирования государством для подавляющего большинства населения нашей страны приобретение жилья невозможно.
Сегодня по адресным программам – семейной, ИТ-, сельской и дальневосточной ипотеке – ставка может быть на уровне 6%. Но эти программы охватывают лишь 10–15% потенциальных заемщиков.
Некоторые считают, что положительные эффекты от льготной ипотеки остались в прошлом. «Поскольку прежним ипотечным стимулированием платежеспособный спрос исчерпан, она сейчас способна только стимулировать к приобретению тех, кто в реальности не должен быть покупателем жилья», – объясняет Наталья Круглова,управляющий партнер Trophy Assets.
По словам эксперта, льготная ипотека очень дорого обходится бюджету: на ее субсидирование выделяют по 6 трлн рублей каждые четыре года, и за эти деньги финансовая система получает только растущие риски. Поэтому с июля текущего года банки вынужденно перестраивают модель: повышают первоначальные взносы до 30%, ужесточают скоринг, приостанавливают выдачи рисковым категориям заемщиков.
Что дало снижение «ключа»
Июльское снижение ключевой ставки ЦБна льготных кредитах практически не отразилось, ведь ставки по ним фиксированные. Из «льготных» изменений этого года Светлана Опрышко, директор портала Всеостройке.рф, отмечает отмену крупными банками комиссий по программам льготного ипотечного кредитования, которые застройщики ранее были вынуждены закладывать в стоимость жилья. «К обвалу цен это, конечно, не привело, но частичное снижение цен возможно — особенно со стороны застройщиков, которые активно использовали субсидированные программы. Ниже стоимость объекта, соответственно, требуется меньший первый взнос, и размер ежемесячного платежа также будет ниже. Так что эту меру можно назвать тем самым шагом навстречу льготникам», – говорит эксперт.
«Снижение ключевой ставки облегчает для бюджета выплаты банкам – ведь разница между рыночной ставкой и льготной становится меньше. А значит, государство может перераспределить сэкономленные средства – например, увеличить объемы финансирования, поднять лимиты или расширить круг участников программы», –добавляет генеральный директор Tashir EstateМаксим Самсонов.
Государство сделало еще один шаг навстречу льготным ипотечным заемщикам – в этом году семейную ипотеку расширили и на вторичный рынок. Правда, только в городах, где почти не ведется строительство новых домов. Это 901 населенный пункт.
Как она изменится
Сейчас намечается тренд на трансформацию. Скорее всего, в перспективе у льготной ипотеки – дальнейшая диверсификация программ, расширение категорий заемщиков и ужесточение проверки статуса, как это уже реализовано в IT-сегменте, с регулярным подтверждением от работодателя.
«Уже сейчас мы видим тренд на более точечные и адресные условия, – считает Максим Самсонов. – Например, ставка и параметры все чаще зависят от категории заемщика – семей с детьми, IT-специалистов, молодых ученых, медиков, работников ОПК или региона проживания – жителей Дальнего Востока, IT-специалистов из регионов. Это делает программу более гибкой и эффективной».
«Особое внимание уделяется адресным программам и вовлечению регионов в их реализацию. Другими словами, процентная ставка по льготной ипотеке будет зависеть от уровня доходов потенциальных заемщиков в конкретном регионе, – добавляет Михаил Шмыков, коммерческий директор девелопера UDS. – Предлагается также ввести определенные ограничения. В частности, рассматривается возможность выдачи льготной ипотеки исключительно по месту постоянной регистрации заемщика».
Пока радикальных изменений в условиях семейной ипотеки не ожидается, констатирует Ирина Доброхотова. Правда, по ее словам, осенью Госдума намерена рассмотреть законопроект, который предусматривает увеличенные сроки ипотечных каникул в зависимости от количества детей в семье. Если родился один ребенок – то до 6 месяцев при подтверждении падения дохода минимум на 20%, а для многодетных – до 18 месяцев.
Рыночек порешает
Эксперты прогнозируютчто льготная ипотека в ближайшие годы останется важным, но, скорее всего, постепенно сужающимся инструментом поддержки рынка с точки зрения его массовой доступности. Такого мнения придерживается, например, Светлана Опрышко.
Максим Самсонов считает, что в случае дальнейшего снижения ключевой ставки у государства появится пространство для гибкости, возможно расширение круга получателей программы: например, включение семей с одним ребенком более взрослого возраста. Вероятны меры стимулирующего характера, в частности, расширение программ в регионах с низкой рождаемостью, внедрение специализированных льгот для работников в ключевых отраслях — медиков, учителей, IT-специалистов. Есть надежда на интеграцию механизмов поддержки со стороны субъектов РФ — субсидии на первоначальный взнос, налоговые льготы, региональные надбавки к федеральным программам.
Льготная ипотека для всех,скорее всего, не вернется, уверены большинство экспертов. Как отмечает Ирина Доброхотова, опыт существования общедоступной льготной ипотеки показал, как разгоняются цены на новостройки.
Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development, считает, что в краткосрочной перспективе расширения льготных программ не будет. «Хотя, конечно, обсуждаемый вход семей с одним ребенком до 18 лет в программу мог бы значительно увеличить число потенциальных заемщиков. Однако ключевые ведомства так и не пришли к единому мнению, потому вряд ли семейную ипотеку ждет тотальная трансформация в ближайшие месяцы, – уверяет она. – Вспомним и о том, что власти уже неоднократно заявляли: массовой льготной ипотеки пока не будет. Это правильно, потому что рынку нужен естественный баланс. Думаю, более вероятны новые точечные меры».
Как добавляет Наталья Круглова, инициативы властей о создании более тонко настроенного инструментария субсидирования приобретения жилья находятся в стадии разработки, и их эффекты мы увидим через несколько лет. Пока же рынок находится в дисбалансе. «Мы входим в период «новой нормальности», где соответствие заемщика требованиям программы становится реальным критерием доступности жилья», – отмечает эксперт.
Яна Глазунова: «Рассрочка остается единственным работающим инструментом на рынке новостроек»
Военная семейная ипотека: условия оформления кредита на покупку жилья в 2025 году
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости