Сегодняшний материал начнём с истории Анны и Виктора, которые воплотили мечту о загородной жизни. Они купили уютный домик в одном из СНТ в Ленобласти, но столкнулись с проблемой: прописаться оказалось невозможно, а тарифы на свет были вдвое выше городских. Причина? Их владение числилось как «садовый дом».
В конце статьи вы узнаете, как справились с затруднениями наши герои, но сначала обратимся к законодательству для понимания, отчего возникают подобные ситуации и почему важно различать статусы домов.
Где закон проводит границу
Юридический статус жилища влияет на ваши права. Определения и качественные признаки жилых построек закреплены в ряде законодательных документов:
- Федеральный закон N 217 от 29.07.2017 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» содержит понятие садового дома как здания сезонного использования для временного пребывания;
- Градостроительный кодекс РФ в статье 1 определяет жилой дом как отдельное здание до 3 этажей высотой до 20 м, пригодное для постоянного проживания;
- Жилищный кодекс РФ в статье 15 уточняет требования к жилым помещениям как к изолированным от других, отвечающим санитарным и техническим нормам, пригодным для постоянного проживания и признанным недвижимости имуществом.
Жилой и садовый дом — это два различных типа недвижимости, которые регулируются разными законами в Российской Федерации. Основные отличия между ними касаются назначения объекта недвижимости и условий проживания.
Жилой дом — это объект недвижимости, являющийся основным местом жительства граждан или иных лиц, в котором они проживают постоянно или временно. Основные признаки жилого дома:
- наличие коммуникаций (водоснабжение, канализация, электроснабжение);
- обустройство для проживания людей - наличие спален, кухни, санузлов;
- регистрация в качестве места жительства.
Садовой дом предназначен для временного проживания, отдыха и оздоровления граждан. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, садовый дом — это объект недвижимости, имеющий характер временного проживания, расположенный на земельном участке, предназначенном для отдыха или огородничества.
7 основных отличий
Чтобы лучше понять базовые различия садовых и жилых строений, мы составили сравнительный список по значимым критериям:
- Назначение. В жилом доме возможно круглогодичное проживание, садовый предназначен для сезонного использования.
- Коммуникации. В жилом доме обязательным считается наличие отопления, воды, канализации. В садовом коммуникации могут быть подведены частично или отсутствовать вовсе.
- Строительные нормы. Для жилых зданий действуют более жесткие требования по СНиП (высота потолков, площадь, нормы освещения, планировка и другие) Садовые дома возводятся по упрощенным стандартам.
- Налоги. За жилой дом налоговые начисления, как правило, больше, так как выше кадастровая стоимость. Садовые дома ниже оцениваются в кадастре за счет меньшей площади и недостаточного комфорта для проживания.
- Ипотека. Строительство или покупку жилого дома можно осуществить с привлечением различных ипотечных программ. На садовый дом взять ипотеку не получится.
- Льготы и субсидии. Все виды господдержки касаются постоянного жилья. Вложение материнского капитала, налоговые и имущественные вычеты, субсидии для многодетных не предполагаются в отношении садовых домов.
- Регистрация по месту проживания. Прописка разрешена только в жилом доме, в садовом она невозможна.
Зачем переводить садовый дом в жилой
Вспомним наших заочных знакомых из начала статьи. Для них критичной стала невозможность регистрации (загородное жилье планировалось как единственное). Неприятным сюрпризом стали и счета на электроэнергию, уходящей на отопление толком не утепленного дома.
Что дает смена статуса дома с садового на жилой?
- Прописка (регистрация по месту жительства). Прописка необходима, если именно с этой территориальной привязкой вы планируете получать различные госуслуги и медобслуживание, устраивать детей в школу и сад, оформлять пособия;
- Льготный «сельский» тариф на электроэнергию с выгодой до 30%;
- Налоговый вычет при сделках, применяемый только для жилой недвижимости;
- Использование маткапитала, в частности, на реконструкцию жилья: вы сможете компенсировать расходы на ремонт и благоустройство из маткапитала, если дом признан жилым.
Некоторым отрицательным эффектом перевода дома из садового в жилой может стать увеличение налога, если повысится кадастровая стоимость строения. Но к домам площадью менее 50 м2 это не относится — они налогом не облагаются.
Если дом соответствует техническим требованиям, перевод возможен за 45 дней.
Порядок действий для признания садового дома жилым
Каждый дачный домик и похож, и не похож на другие. Одни из них практически готовы перейти в новый статус, а в некоторых случаях придётся приложить больше усилий и заняться усовершенствованиями. Общая схема, приведенная ниже, применима в большинстве случаев:
Шаг 1: Проверка законодательства
Первым шагом необходимо ознакомиться с законодательством РФ, регулирующим процесс преобразования садового дома в жилой.
Шаг 2: Обеспечение коммуникаций
Убедитесь, что ваш садовый дом обеспечен всеми необходимыми коммуникациями для проживания — водопроводом, канализацией, электричеством. Если чего-то не хватает, нужно будет произвести подключению к общим сетям. Водоснабжение и отведение стоков может быть автономным, со скважиной и септиком на участке.
Шаг 3: Получение согласия соседей и правления СНТ
Проверьте, нужно ли вам получить согласие соседей и органов управления товариществом, в некоторых случаях это обязательное условие.
Шаг 4: Подготовка заключения о техническом состоянии
Для профессионального обследования пригласите организацию с членством в СРО. Что обязательно проверить?
- Безопасность конструкций;
- Функционирование инженерных коммуникаций;
- Высоту потолков (от 2.5 м);
- Планировку: обязательны кухня от 6 м2, минимум одна жилая комната от 12 м2, санузел.
Шаг 5: Согласование с органами местного самоуправления
- Заявление в местную администрацию;
- Выписку из ЕГРН;
- Техническое заключение с планом дома;
- Нотариальное согласие залогодержателей (если дом в ипотеке).
Шаг 6: Подача заявления через МФЦ или администрацию
Укажите кадастровый номер дома и участка, ФИО заявителя и его адрес. Срок рассмотрения — 45 дней.
Шаг 7: Получение решения
При положительном решении регистрация в Росреестре нового статуса происходит автоматически в течение 15 дней, после этого не позднее чем через 5 дней извещается собственник.
При отказе в письменном виды сообщаются причины: отсутствие необходимых сведений или документов, невозможность размещения жилого дома по виду разрешенного использования земли, не подтвержденные права собственности заявителя.
Чтобы история была счастливой
Как избежать неожиданностей с загородной недвижимостью?
- В любой непонятной ситуации заказывайте выписку ЕГРН. Когда покупаете готовый дом, смотрите в графу «назначение». Если видите там слова нежилое или сезонное — речь идет о садовом доме. В случае предполагаемого строительства уточните, что ВРИ (вид разрешенного использования) участка допускает строительство жилого дома.
- Проконсультируйтесь с юристом по недвижимости, кадастровым инженером до покупки или подачи документов на изменение статуса строения.
В заключение скажем: история Анны и Виктора завершилась успешно: после утепления дома и усиления фундамента они подали заявление в администрацию, получили статус жилого помещения и прописали всю семью. Организуйте и вы свою загородную жизнь максимально комфортно!