На ИЖС пытаются «перенести» модель МКД: льготная ипотека + эскроу. Но сегмент устроен иначе, считает Петр Медников, эксперт по развитию ИЖС.
По данным ДОM.PФ, за 7 месяцев 2025 года выдача ипотеки на строительство частных домов рухнула в 6,8 раза по количеству (−85% г/г) и почти в 5 раз по объёму (−79% г/г), составив всего 13,2 тыс. кредитов на 97 млрд руб. При этом ввод индивидуального жилья снизился всего на 3% (42,2 млн кв. м против 43,6 млн кв. м годом ранее). Почему сложилась такая ситуация, специально для Всеостройке.рф рассказал Петр Медников, эксперт по развитию ИЖС .
По его словам, люди продолжают строить, но банки здесь ни при чём. Причина не в «низком спросе», а в том, что ИЖС пока не стал финансовым активом:
– 99% кредитов идут по льготным программам (в июле 2025 г. — почти исключительно «Семейная ипотека»);
– у банков нет «прозрачного» продукта: нет цифрового следа, институционального контроля и инженерной гарантии качества, а значит, нет ликвидного актива;
– население финансирует стройку «из кармана», и этот объем огромен, но невидим для финансовой системы (по Росстату, более 60% ИЖС — в «тени»).
Сегодня пытаются «перенести» на ИЖС модель МКД: льготная ипотека + эскроу. Но сегмент устроен иначе: здесь нет профессионального строительства, рынок атомизирован и не пропускает инженерные знания. Пока структура ИЖС не будет собрана заново, ипотека так и будет буксовать, как бы ее ни субсидировали, считает Петр Медников.
Как следствие, государство теряет не спрос, а контроль. Деньги у населения есть, но они уходят в «серый самострой».
Люди получают аварийные здания на этапе завершения строительства, и растет социальное напряжение: разочарование в «рынке» («все воруют»); в «строителях» («строить не умеют»); в «стране» («хорошо не поживет уже»).
Задача сегодня не в расширении льготных программ, а в создании инфраструктуры для цивилизованного ИЖС:
- ИЖС-хабы. Рабочие центры, где соединяются заказчик, инженеры и подрядчики. Это площадка для консультаций, разработки проектов, организации, снабжения и контроля качества на каждом этапе.
- Цифровой след для банков. Каждая стройка фиксируется в системе, становится управляемым и ликвидным активом.
- Кадры. Сертификация и повышение квалификации рабочих, восстановление престижа строительных профессий.
Только так ИЖС сможет стать «понятным и прозрачным продуктом» для финансового сектора и привлечь рыночное кредитование, убежден эксперт.
Полное сближение ИЖС с моделью МКД возможно лишь после 2030 года, когда индустриализация и роботизация станут массовыми. До тех пор — это другой рынок.
Попытки «замаскировать» его под многоэтажное строительство через кластеры, льготы и эскроу — лишь розовые очки. Настоящая задача, по мнению эксперта, — собрать и развивать рынок ИЖС в управляемую систему, не уничтожая его природу.
Ранее портал Всеостройке.рф рассказывал, что сразу в пяти российских регионах продажи жилья упали более чем на 40%, а также о том, что в России растёт количество отрицательных заключений экспертизы в стройке.