👤Как отразилось снижение ключевой ставки на рынке недвижимости

👤Как отразилось снижение ключевой ставки на рынке недвижимости?

🗣Мнение Ярослава Баджурака, исполнительного директора финансового маркетплейса «Выберу ру»:

За лето 2025 года ЦБ «ослабил гайки» ключевой ставки на 300 б. п. В результате на рынке недвижимости наметились признаки небольшой ипотечной «оттепели». Во-первых, «подтаяли» ставки рыночной ипотеки, причём значительнее, чем КС. К примеру, ещё в мае, средние проценты варьировались в диапазоне 28%-29,5%. К концу августа они «просели» на 6%-7% или вдвое больше КС. Так банки реагируют на начало цикла снижения ставок, которое может продолжиться и осенью.

Впервые за последний год выдачи перестали сокращаться. Мы видим год к году околонулевую динамику, то есть в июле 2025-го ипотечные заёмщики взяли в долг столько же, сколько в июле 2024-го. В «чистых» данных по итогам минувшего июля влияние массовой льготной ушло, поэтому картина стала менее драматичной. По сути рынок «откатился» на год назад, однако теперь позитивных ожиданий у всех участников больше.

К началу осени банкиры продолжают «резать» проценты, а онлайн-спрос ипотечников немного подрос. Так, количество запросов ипотечников по итогам июля выросло на 15,7% к июньским данным, а за две декады августа потребительская онлайн-активность уже перекрыла месячный результат июня.

Видимо, «эра выживания» на ипотечном рынке в этом её цикле подходит к концу. Полагаем, что уже осенью можно ожидать небольшой плюсовой динамики по количеству и объему сделок. Судя по сигналам ЦБ, риск ненулевой из-за санкций и геополитики.

В прошлом июле многие ждали резкого падения ценника из-за отмены льготной ипотеки. Однако прогноз «Выберу ру» о том, что цены не только не «похудеют», но и продолжат «ползти» вверх примерно на размер инфляции, полностью оправдался. По итогам июля «квадрат» готовой недвижимости прибавил за месяц 0,6%, на столько же выросли ценники новостроек.

Застройщики и риелторы ждут нового импульса (от 5% до 10%) к росту цен, аргументируя тренд «реанимированным» спросом покупателей, включая ипотечников. Но думаем, что подобный сценарий вряд ли возможен, так как Банк России сохраняет жёсткие требования к заёмщикам. Брать ипотеку людям и дальше будет непросто. Цены на недвижимость продолжат расти в пределах инфляции. В процентах это примерно 6%-7% за предстоящий год.

По нашим многолетним наблюдениям, ипотека действительно оживает, когда ставка рыночного кредита опускается минимум до 12%. Для этого ключевая ставка ЦБ должна «просесть» до уровня меньше 8%. Однако в базовом сценарии регулятор ожидает средний ключ в диапазоне 16,3-18% с августа по декабрь 2025 года и 12-13% в 2026-м. Получается, что в самом оптимистичном варианте ренессанс рынка недвижимости и ипотеки с доступными заёмщикам ставками (меньше 12%) сдвигается как минимум до 2027 года.

🧊 Монолит