ЦБ опубликовал отчёт о проектном финансировании строительства жилья, и цифры говорят сами за себя:
1️⃣ Кредиты стали главным источником стройки.
Портфель проектного финансирования (ПФ) достиг 9,3 трлн руб., что составляет 48% всего корпоративного кредитного портфеля банков. По сути, каждая вторая кредитная рубль в стране работает на стройку.
2️⃣ Рассрочка вместо денег здесь и сейчас.
На счета эскроу поступило 6,8 трлн руб., при цене заключённых ДДУ в 8,3 трлн руб. Разница в 1,4 трлн руб. — это не оплаченные сразу сделки, а рассрочки. Доля рассрочки уже 18%, что делает рынок зависимым от дисциплины покупателей.
3️⃣ Ввод жилья отстаёт от запусков.
Введено 7,6 млн м², тогда как в стройке накоплено 115,7 млн м² — почти исторический максимум. Риск «замороженных квадратных метров» растёт.
4️⃣ Эскроу-счета под давлением.
Хотя общий объём вырос до 6,8 трлн руб., покрытие задолженности упало с 72% до 71%. Это означает, что долги застройщиков всё хуже обеспечены деньгами дольщиков.
5️⃣ Финансирование дорожает.
Ставка по ПФ выросла до 10,7% (+0,4 п.п.), хотя всё ещё вдвое ниже корпоративных кредитов (18,9%). Рост ставок связан с падением покрытия эскроу.
🔮 Прогноз до конца 2025
- Застройщики будут продолжать активно кредитоваться. На фоне снижения рыночных ставок и необходимости доводить проекты до конца портфель ПФ может перевалить за 10 трлн руб.
- Доля рассрочек продолжит расти. Это позволит поддержать продажи, но увеличит риск дефолтов по ДДУ, особенно при падении доходов населения.
- Ввод жилья под конец года вырастет (сезонность и желание закрыть проекты), но разрыв между стройкой и вводом сохранится.
- Ставка ПФ может ещё подрасти, если продолжится снижение покрытия эскроу. Однако в 2026 г. возможно удешевление при условии снижения ключевой ставки.
- Для рынка недвижимости это означает: стабильные продажи на бумаге, но всё больше долговой нагрузки и «отложенных проблем» в 2026+.