Привет, друзья! Я Святослав Шакин, ваш эксперт по недвижимости. Работаю в Тюмени, конечно, но и по всей России (Москва, Санкт-Петербург, Казань, Самара, Калининград, Воронеж, Новосибирск, Краснодар, Черноморское побережье, Крым), а ещё и за рубежом – Дубай, Таиланд, Турция, Европа, Кипр, Бали. Мне знакома любая услуга по недвижимости, от поиска идеального дома до полного сопровождения сделки. И даже ремонт под ключ – это тоже ко мне, у меня есть проверенные бригады!
Сегодня мы поговорим о теме, которая волнует многих: Как составить договор аренды в Тюмени 2025 году, чтобы потом не кусать локти. Знаю по себе, сколько головной боли может принести неправильно оформленный документ. Рынок недвижимости в Тюмени, как и везде, постоянно меняется, и в 2025 году есть свои нюансы, которые просто необходимо учесть. Моя задача — дать вам чёткий план действий и все необходимые знания.
Если вы хотите быть в курсе всех новостей и фишек рынка недвижимости, заходите на мой сайт, там много полезного. А ещё подписывайтесь на канал ТВОЙ РИЕЛТОР в Телеграме, чтобы всегда быть на связи и не пропустить важные обновления. И, конечно, загляните в мой Запретграм, там я делюсь интересными кейсами и советами.
Обязательная регистрация договора аренды: что изменилось в 2025 году?
Первое и очень важное изменение, которое вступило в силу с 1 марта 2025 года: все договоры аренды недвижимости, заключенные на срок более одного года, теперь подлежат обязательной регистрации в Росреестре. И тут есть важный момент: подавать документы на регистрацию, а также дополнительные соглашения и соглашения о расторжении, нужно исключительно в электронном виде. Это делается через портал Госуслуг или личный кабинет на сайте Росреестра.
Я видел, как люди по старинке приносили бумажные документы, и им их просто возвращали без рассмотрения. Это трата времени, нервов и, иногда, денег. Так что запомните: никаких бумаг, только "цифра"! Это правило касается как жилых помещений, так и коммерческой недвижимости. Это помогает обезопасить обе стороны сделки, ведь зарегистрированный договор – это официальное подтверждение ваших прав.
Существенные условия договора аренды: без чего договор недействителен?
Чтобы ваш договор аренды имел юридическую силу, в нём обязательно должны быть прописаны так называемые существенные условия. Если чего-то из этого списка не будет, то считайте, что договора и нет.
Детализация объекта аренды: каждый квадратный метр под контролем
Самое главное — это чётко идентифицировать, что именно вы сдаёте или снимаете. В договоре аренды обязательно нужно указать:
- Полный адрес объекта: улица, номер дома, квартиры или помещения.
- Кадастровый номер: это уникальный идентификатор вашей недвижимости. Без него Росреестр не сможет зарегистрировать договор. Его можно найти в выписке из ЕГРН.
- Площадь помещения: общая и, если важно, жилая.
- Подробное описание: этаж, количество комнат, тип дома. Если это коммерческое помещение, то назначение. Чем подробнее, тем лучше, чтобы потом не возникло споров, что именно было передано.
Помните, что точность тут – ваш лучший друг.
Срок действия договора: чёткие рамки для спокойствия
В договоре нужно чётко прописать даты начала и окончания аренды. Если срок не указан, то по закону договор считается заключенным на неопределенный срок, что может создать сложности при его расторжении. Если вы заключаете договор на 11 месяцев, чтобы избежать регистрации, это тоже нужно указать. Но имейте в виду, что постоянное перезаключение таких краткосрочных договоров может быть расценено как попытка уклонения от регистрации.
Размер и порядок оплаты: чтобы не было сюрпризов
Деньги – это всегда острый вопрос. Поэтому здесь должно быть всё максимально прозрачно:
- Точная сумма арендной платы: прописью и цифрами.
- Сроки внесения платежей: например, "до 5-го числа каждого месяца".
- Способы оплаты: наличными, на банковский счет (с указанием реквизитов).
- Что входит в арендную плату, а что нет: коммунальные платежи (кто их оплачивает – арендатор или арендодатель), интернет, электричество, вода по счетчикам. Я всегда рекомендую расписывать это максимально подробно. Например, "арендная плата составляет X рублей в месяц, коммунальные услуги (кроме света и воды по счетчикам) оплачивает арендодатель, свет и вода по счетчикам оплачивает арендатор".
Это помогает избежать недопонимания и конфликтов.
Права и обязанности сторон: баланс интересов
Здесь прописывается, кто за что отвечает. Это очень важно для поддержания порядка и предотвращения споров:
- Ответственность за содержание имущества: кто делает мелкий ремонт, а кто капитальный?
- Порядок доступа арендодателя: как часто и в каких случаях собственник может приходить в квартиру? (Например, "не чаще одного раза в месяц, по предварительному согласованию, для проверки состояния имущества").
- Условия расторжения договора: об этом я подробнее расскажу чуть ниже.
- Разрешение на проживание с животными, курение: это лучше прописать сразу, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
Аренда части помещения в Тюмени: когда нужен технический план?
Ситуация, когда сдаётся не вся квартира или здание, а только его часть (например, комната в коммунальной квартире, или часть офиса), встречается довольно часто. И тут есть свой нюанс, особенно важный для Тюмени и других регионов: если в аренду сдается именно часть здания или помещения, то эту часть нужно поставить на кадастровый учет.
Для этого потребуется технический план, который может подготовить только лицензированный кадастровый инженер. Без этого шага, как и в случае с кадастровым номером для всего объекта, регистрация договора аренды будет невозможна. Так что, если вы планируете сдавать или снимать не весь объект, а только его часть, заранее позаботьтесь об этом.
Залог (обеспечительный платеж) в Тюмени: ваша финансовая подушка безопасности
В Тюмени, как и по всей России, внесение залога (или обеспечительного платежа) при аренде недвижимости – это распространённая и очень разумная практика. Это, по сути, ваша страховка. Для арендодателя – гарантия, что арендатор будет бережно относиться к имуществу и оплачивать коммунальные платежи. Для арендатора – подтверждение серьёзности его намерений.
Размер залога обычно составляет от одного до трёх месяцев арендной платы. В договоре обязательно нужно чётко прописать:
- Точную сумму залога.
- Условия его внесения: когда и каким способом.
- Условия его возврата: например, "возвращается в полном объеме при отсутствии задолженностей по оплате и повреждений имущества, за исключением естественного износа, в течение Х дней после окончания срока аренды".
- Условия, при которых залог может быть удержан: например, "в случае порчи имущества, неоплаты коммунальных услуг или досрочного расторжения договора по инициативе арендатора без уважительных причин".
Это защитит интересы обеих сторон и поможет избежать споров при выселении.
Особенности Тюменского рынка аренды: что важно знать риелтору?
Тюмень – город с динамичным рынком недвижимости, и у него есть свои "фишки", которые я, как местный риелтор, хорошо знаю. Учитывать их при составлении договора – значит, обеспечить себе спокойствие.
- Сезонность: Спрос на аренду сильно зависит от сезона. Осенью, когда приезжают студенты и специалисты на вахту, цены могут немного подрастать, и выбор становится меньше. Летом, наоборот, бывает затишье. Это влияет на торги и условия, которые вы можете получить.
- Специфика арендаторов: В Тюмени много приезжих специалистов, работающих на крупных предприятиях или вахтовым методом. Часто им требуется временное жилье, и они могут быть готовы платить больше за хорошие условия. Арендодателям стоит учитывать, что такие арендаторы могут требовать определённые удобства или гибкие условия.
- География: В разных районах Тюмени разная востребованность. Центр всегда в цене, но и спальные районы с хорошей инфраструктурой тоже пользуются спросом, особенно если рядом есть крупные торговые центры, школы, детские сады.
- Предпочтения: Тюменцы и приезжие часто предпочитают квартиры с хорошим ремонтом и мебелью, особенно если речь идет о краткосрочной или среднесрочной аренде.
Понимание этих особенностей позволяет мне, как риелтору, находить наилучшие решения для своих клиентов и прописывать в договоре те пункты, которые максимально защитят их интересы.
Кстати, если вы хотите углубиться в тему и получить ещё больше советов от меня, заходите на сайте Тюменского риелтора. Там есть много статей и гайдов, которые помогут вам. Также все самые свежие новости и личные рекомендации я публикую в нашем Телеграм-канале. Не забудьте заглянуть в моем Запретграме (тот самый…) и в моих ТРЕДС – там всегда интересно!
Налоговые изменения 2025 года: как они влияют на аренду в Тюмени?
С 1 января 2025 года в России произошли серьезные изменения в налоговой системе, и они, конечно, касаются и рынка аренды.
- Прогрессивный НДФЛ: Теперь доходы физических лиц, если они превышают 2,4 миллиона рублей в год, облагаются по ставке 15% вместо привычных 13%. Если вы, как арендодатель, сдаёте несколько объектов или сдаёте дорогое жильё, это может коснуться вас напрямую.
- Повышение ставок налогов на имущество и земельные участки: Это также может повлиять на размер арендной платы, так как арендодатели будут вынуждены закладывать эти расходы в стоимость.
- НДС для компаний и ИП: Если у компании или индивидуального предпринимателя оборот превышает 60 миллионов рублей в год, то им вводится обязательное начисление НДС. Это важно, если вы сдаёте коммерческую недвижимость юридическим лицам.
Все эти изменения могут повлиять на конечную стоимость аренды и должны быть учтены при формировании ценовой политики и прописаны в договоре. Например, кто несёт дополнительные налоговые издержки, если они возникнут?
Ответственность за содержание имущества и ремонт: кто за что платит?
Этот пункт – частая причина споров. В договоре аренды нужно чётко разграничить, кто несёт ответственность за что:
- Текущий ремонт: как правило, это мелкие поломки, которые возникают из-за повседневной эксплуатации (например, замена лампочки, ремонт смесителя). Чаще всего это ложится на плечи арендатора.
- Капитальный ремонт: это более серьёзные работы, связанные со значительными улучшениями или устранением крупных неисправностей (например, ремонт крыши, замена окон, проводки). Обычно это обязанность арендодателя.
- Устранение неисправностей: кто вызывает сантехника или электрика? Кто оплачивает эти услуги?
Я всегда советую прописывать это очень детально, чтобы не возникало вопросов типа "кто должен чинить текущий кран – я или вы?".
Порядок расторжения договора: как разойтись по-хорошему?
Никто не хочет думать о плохом, но жизнь непредсказуема. Поэтому в договоре аренды обязательно должны быть чётко прописаны условия расторжения:
- Условия досрочного расторжения по инициативе арендатора: например, с предупреждением за один-два месяца.
- Условия досрочного расторжения по инициативе арендодателя: например, при систематической неоплате, порче имущества.
- Порядок уведомления: как и в какие сроки нужно уведомить другую сторону о желании расторгнуть договор. Это обычно делается письменно.
- Штрафные санкции: что будет, если одна из сторон нарушит условия расторжения? Например, если арендатор съезжает раньше срока без предупреждения, арендодатель может удержать залог.
Чёткие правила расторжения помогают избежать судебных разбирательств и сохраняют нервы обеим сторонам.
Важные дополнительные пункты, которые я, как риелтор, всегда включаю
Помимо существенных условий, есть ещё ряд моментов, которые я, Святослав Шакин, как опытный риелтор, всегда советую включать в договор аренды, чтобы обезопасить клиентов:
- Акт приема-передачи помещения и имущества: Это критически важный документ! В нём подробно описывается состояние квартиры или помещения на момент передачи ключей. Указываются все дефекты, показания счётчиков, наличие мебели и техники. Без акта потом очень сложно доказать, кто виноват в поломке или пропаже. Я всегда настаиваю на его составлении и фотографировании всего, что передаётся.
- Опись имущества: Если квартира сдаётся с мебелью и техникой, сделайте подробную опись. Включите модель холодильника, состояние дивана, количество стульев. Это спасёт вас от споров о том, был ли этот диван порван до въезда или после.
- Порядок посещения арендодателем: Как я уже говорил, пропишите, как часто и по какому согласованию арендодатель может приходить в квартиру. Это защитит право арендатора на неприкосновенность жилища.
- Возможность субаренды (или её запрет): Если арендатор захочет сдавать часть помещения другим людям, это должно быть либо прямо разрешено, либо запрещено договором. Лучше прописать это сразу.
- Порядок оплаты коммунальных услуг: Ещё раз подчеркну: чётко пропишите, кто и что оплачивает. Например, "арендатор оплачивает электроэнергию и воду по счётчикам, интернет и вывоз мусора. Арендодатель оплачивает отопление и капитальный ремонт".
- Форс-мажорные обстоятельства: Что будет, если случится пожар, наводнение или другие непредвиденные ситуации? Как это повлияет на договор и ответственность сторон?
Всё это делает договор максимально полным и защищает интересы каждого участника сделки.
Составление договора аренды, особенно с учётом всех нюансов Тюменского рынка и законодательных изменений 2025 года, дело непростое. Я, Святослав Шакин, всегда в процессе роста и обучении свежим данным и я знаю о недвижимости все и помогу с любым вопросом. Обратиться к юристу или опытному риелтору — это не трата, а инвестиция в ваше спокойствие и юридическую чистоту сделки.
