Суть дела
Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность обратился в суд с иском к администрации города (далее - Администрация) о признании права собственности на административное здание для бытового обслуживания населения, т.к. Департамент градостроительства отказал предпринимателю в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, сославшись на истечение срока действия договора аренды земельного участка, на котором выстроено здание, а также на не завершение всех необходимых строительных работ на объекте на указанную дату и невыполнение благоустройства земельного участка.
Тогда предприниматель обратился в суд.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключения судебной экспертизы
удовлетворили иск о признании за предпринимателем права собственности на административное здание для бытового обслуживания.
Кассационная инстанция отменила судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и направила дело на новое рассмотрение, повторно рассмотрев дело, суды первой и второй инстанции отказали предпринимателю в праве собственности на построенное им здание, в том числе на том основании, что он длительное время не строил здание, потом долго не подавал документы на регистрацию, а кроме того, срок аренды на землю истек.
Суды отклонили довод предпринимателя о наличии у него объективных причин, препятствовавших началу строительства спорного объекта с 2017 г. до июля 2021 г. (нетрудоспособность предпринимателя, арест имущества), посчитав, что данные обстоятельства не свидетельствуют о добросовестности действий предпринимателя с учетом длительности периода нетрудоспособности (1 год) и ареста имущества (9 месяцев) и срока действия договора аренды (3 года с последующим продлением на один год).
2. Верховный Суд РФ ознакомившись с материалами дела, пояснил, что судами, при вынесении решений, не учтено следующее.
Указанный объект строительства – здание для бытового обслуживания населения является самовольной постройкой, в силу пункта 1 ст. 222 ГК РФ, т.к. имеет один из следующих признаков:
- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
В силу статей 12, 222 ГК РФ на самовольную постройку может быть признано право собственности.
Пунктом 3 ст. 222 ГК РФ установлены условия, при одновременном соблюдении которых суд может признать право собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, а именно:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Указанная норма направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 и 55 Конституции Российской Федерации.
Законодательство допускает признание права собственности на самовольную постройку, возведенную не только на земельном участке, принадлежащем лицу на вещном праве, но и на земельном участке, который находится в государственной или муниципальной собственности, и предоставлен лицу во временное владение и пользование (аренду) в целях строительства (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).
В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12. N 44 разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца (предпринимателя) очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
При первоначальном рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций установили, что спорный объект - административное здание возведено предпринимателем на основании разрешения на строительство, выданного в порядке, предусмотренном ст. 51 Градостроительного кодекса, на публичном земельном участке, предоставленном уполномоченным органом для строительства указанного объекта.
Суд первой инстанции назначил судебную комплексную строительно-техническую экспертизу, согласно заключению данной экспертизы строительно-монтажные работы объекта выполнены в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство; построенное административное здание является завершенным строительством объектом, соответствующим установленным строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, не представляющим угрозу жизни и здоровью граждан.
Кроме того, предприниматель представил в материалы дела доказательства, обосновывающие причины, препятствовавшие ему с момента заключения договора аренды земельного участка в 2017 г. приступить к строительству (длительная болезнь предпринимателя, арест его имущества, отмененный в последующем в судебном порядке, приведение в соответствие с изменившимися градостроительными регламентами вида разрешенного использования арендованного участка с возведенным в 2013 г. иным арендатором объектом незавершенного строительства), что свидетельствует о его добросовестном поведении.
Более того, истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, который правомерно возведен на основании разрешения на строительство на арендованном участке, не свидетельствует об отсутствии правоустанавливающих документов на землю и не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию со ссылкой на нарушение п.3 ст.55 Градостроительного кодекса (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23 января 2024 г. N 305-ЭС23-20117).
Судебная коллегия Верховного Суда РФ оставила в силе первоначальные судебные акты суда первой и апелляционной инстанций, и отменила судебный акт суда кассационной инстанции и последующие судебные акты нижестоящих судов (определение Верховного Суда РФ от 18 августа 2025 г. N 309-ЭС25-1917
Дело N А50-4878/2022).
ВЫВОД:
- здание возведено предпринимателем на предоставленном для строительства земельном участке, соответствует установленным требованиям и его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;
- истечение срока действия договора аренды земельного участка, не свидетельствует об отсутствии правоустанавливающих документов на землю и не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
- отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не всегда влечёт отказ в признании права собственности;
- признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны предпринимателя очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.