Буквально из каждого утюга люди слышат: «Первоначальный взнос 2-3 миллиона рублей, остальное в рассрочку по 50 тысяч в месяц на 2 года». Заманчиво, выгодно и доступно для очень широкого круга покупателей недвижимости. Однако новостройка в рассрочку – это не новая форма ипотеки с комфортным платежом. В ней больше рисков для покупателей, чем плюсов. Только вот о них вам не говорят ни застройщики, ни риелторы. Давайте разбираться в чем минусы рассрочки от застройщика.
В чем преимущества рассрочки для покупателей?
- Отсутствие переплаты по процентам. Есть вся сумма стоимости квартиры, и она делится на первоначальный взнос, регулярные платежи и остаток, который вы должны погасить до сдачи дома. Удобно и нет огромных переплат банку по проценту.
- Гибкие условия по рассрочке. С застройщиком можно договаривать и согласовывать даже индивидуальные условия по срокам и размерам платежей. Такого не может предложить вам ни один банк. И это очень привлекает покупателей.
- Минимальные требования к покупателю. Застройщик не требует справку 2 НДФЛ. Не проверяет кредитную историю и не заботится о том, чтобы у вас оставались деньги на семью и детей. Все происходит быстро и легко. Правда некоторые просят оформить страховку, но это уже мелочи.
- Возможность уйти в ипотеку. Пожалуй, главный плюс для большинства людей, которые сравнивают платеж по рассрочке и по ипотеке со ставкой 22-27%. Надежда, на снижение ставки и плавный переход на платежи уже не застройщику, а банку.
Но на самом деле каждый плюс рассрочки является её огромным минусом.
Рассрочка всегда за счет покупателя
Сравните цены на разные квартиры в одной и той же новостройке. Как правило, стоимость квартиры в рассрочку дороже, чем при 100% оплате или в ипотеку. Отличие цены начинается от 15% и выше. Если это так - поздравляю все проценты по рассрочкам вам заложили в цену квартиры при покупке.
Снимите уже наконец розовые очки. Рассрочка всегда за счет покупателя. Застройщик строит в кредит и платить проценты за вас он не будет. Вы либо покупаете с удорожанием, либо берете неликвидный объект по завышенной цене, но с комфортным платежом 50 тысяч р в месяц.
Очень часто я вижу у застройщиков лоты с невероятно низкими платежами по рассрочке или с первоначальным взносом 10-20%. Начинаю разбираться, а там сплошной неликвид. Квартира на 2 этаже с видом на козырек магазина, или под окнами железная дорога, плохая неудобная планировка. Все это продается по верхней планке цены в данной локации.
Если вы купили в рассрочку не ликвидную квартиру по завышенной цене и захотите её продать после окончания строительства, то скорее всего реальная цена на неё будет ниже, чем на момент покупки. Вы потеряете свои деньги.
Роста цены квартиры у вас не произойдет. Будьте к этому готовы!
Главный риск покупки квартиры в рассрочку
Ко мне все чаще обращаются клиенты с просьбой помочь продать новостройку на этапе строительства. Причина продажи – нечем платить рассрочку, а ставки по ипотеке еще слишком высокие.
Люди покупали в надежде, что ипотека под 28% скоро закончится. Центробанк снизит ключевую ставку и через год или полтора они спокойно уйдут в ипотеку под 10-12%, а там и рефинансирование под 9% не за горами. Чуда не случилось. В августе 2025 года ключевая ставка снизилась только до 18%. Ипотеку можно оформить под 21-25% в зависимости от условий.
Подходит срок взноса остатка суммы за квартиру, а денег на руках нет.
В ближайшее время мы увидим шквал сделок по новостройкам, когда люди будут продавать с очень большим дисконтом. Потому, что ожидания не сбылись. Ипотечный платеж по действующим ставкам оказался непосильной ношей. Кому-то банки отказали и не одобрили ипотеку - плохая кредитная история. Застройщик продает квартиры в рассрочку без гарантии одобрения ипотеки. Все риски на вашей стороне.
В лучшем случае люди продадут квартиру и заберут вложенные деньги. Однако некоторые покупатели окажутся еще в более сложном положение. Они не смогут продать новостройку пока не погасят всю сумму по договору. Не все, но некоторые застройщики вносят в договор запрет на продажу недвижимости по переуступке права требования. Чтобы рассчитаться с застройщиком придется влезть в кредит под грабительский процент либо, что еще хуже, идти за деньгами в микрофинансовую организацию.
Не видитесь на рассрочку, если у вас нет денег, чтобы рассчитаться за квартиру полностью. Капкан захлопнется и выбраться будет сложно.
Рассрочка выгодна только тем, у кого есть другая недвижимость, машина, гараж, дача. Собственность, которую можно продать и вложить деньги в новую квартиру. Есть запас денег на депозите и его точно хватит рассчитаться с застройщиком. Пока квартира строится вы получаете доходы по вкладам, от сдачи имущества в аренду и т.д. Деньги работают на вас пока вы пользуетесь плюсами рассрочки.
Внимательно читайте договор и просчитывайте свои риски. В случае с ипотекой риски неплатежей оценивал банк. Застройщик в эти вопросы не вникает и не проверяет кредитную историю покупателей. Плюс превратился в жирны минус.
Квартира в рассрочку это отсутствие гарантий и защиты
Помимо проблем с переходом в ипотеку и продажей новостройки покупатели оказываются не защищены от рисков банкротства застройщика. Рассрочка – это полное отсутствие защиты, предусмотренной Законом о долевом строительстве и защиты в случае временных финансовых трудностей. С банком можно договориться об отсрочке, ипотечных каникулах. Рефинансировать кредит. Если вы просрочите платеж застройщику получите пени и штрафы, которые будут расти как снежный ком.
Любые финансовые трудности застройщика грозят вам задержкой строительства, срывом сроков сдачи дома. В самом худшем сценарии – банкротстве застройщика, вы не получите свои деньги назад как в случае ипотеки и эскроу-счета. Вы встанете в очередь как кредитор и будете долго ходить по судам и ждать возврата денег. С рассрочкой у вас нет гарантий на то, что вам вернут вложенные деньги. Поэтому всегда внимательно читайте договор.
Не соглашайтесь на преддоговор. Заключайте только Договор Долевого участия (ДДУ) с застройщиком. Консультируйтесь с грамотными юристами, которые четко объяснят вам все пункты и условия по рассрочке. Не уверенны в своих финансовых возможностях и надежности застройщика – лучше не покупайте квартиру в рассрочку. Она может стать для вас ловушкой.
Как не попасть в капкан рассрочки от застройщика?
Совет для тех, кто покупает в рассрочку:
1️⃣ Выбирайте объекты без удорожания. Анализируйте цену, сравнивайте с аналогичными проектами и квартирами на вторичке.
2️⃣ Вносите не менее 50% от цены квартиры. Помните, что хорошие объекты никогда не продаются со скидкой по акции и с низким первоначальным взносом.
3️⃣ Не подписывайте документ, если он является преддоговором, а не договором ДУ.
4️⃣ Рассчитывайте свои финансовые возможности так, чтобы выплатить всю сумму в срок.
5️⃣ Не ведитесь на рассрочку, если рассчитываете перейти в ипотеку через полгода максимум год. Нет никаких гарантий, что ставки снизятся. Вероятно, вам придется брать ипотеку под высокий процент, если нечем будет заплатить за рассрочку.
Рассрочка – это отложенный полный расчет по квартире, а не новая форма ипотеки от застройщиков. Не попадайтесь в ловушку комфортных платежей.