Помнится, всего пару лет назад разницу в 40% между ценами на новостройки и вторичку глава ЦБ Эльвира Набиуллина называла «кричащим дисбалансом». Сегодня этот крик превратился в настоящий вопль. По последним данным регулятора, рынок недвижимости раскололся надвое: мы больше не выбираем просто между новым и старым домом. Мы выбираем между двумя разными финансовыми вселенными...
Пугающие цифры нового раскола
Статистика, которую публикует ЦБ, заставляет глаза округляться от удивления:
- В среднем по России разрыв цен достиг 60%. Средний «квадрат» в новостройке тянет на 205 тысяч рублей, в то время как на вторичном рынке — всего на 128 тысяч.
- Абсолютным чемпионом стала Центральная Россия, где дисбаланс достиг фантастических 80%! Здесь за метр в новостройке просят уже 294,1 тысячи против скромных 163,8 тысячи рублей в «старом фонде».
- Чуть скромнее разрыв на северо-западе (57%) и в Сибири (44%). Минимальная, почти символическая разница сохраняется лишь на Северном Кавказе (12%) и на Дальнем Востоке (16%).
Как мы до этого дожили? Ипотечный наркотик и его последствия
Почему же сложилась такая парадоксальная ситуация, при которой готовое жилье с ремонтом и развитой инфраструктурой стоит дешевле бетонной коробки на этапе котлована? Ответ прост: государственная поддержка.
Всё началось в 2020 году. Пандемия, заморозка рынка, и срочные меры по спасению строительной отрасли. Так на свет появилась льготная ипотека. Идея была понятна: поддержать стройкомплекс, который тянет за собой экономику. Но лекарство оказалось слишком сильным, затянувшимся и превратилось в «наркотик».
Вместо того чтобы вовремя свернуть программу, её лишь расширили, добавив новые (семейная ипотека, ипотека для ИТ-специалистов и другие).
Итог: сегодня на вторичку банки предлагают ипотеку под 20-21%, а на новостройки — по льготным программам ставка идет до 6%.
Очевидно, что любой рациональный покупатель хватается за возможность взять более дешевый кредит. Даже, когда ставки на вторичное жилье были 13-15%, спрос все равно хлынул на первичный рынок, взвинчивая цены до небес. Что уж говорить о спросе при текущих рыночных ставках.
Вторичка: недооцененная жемчужина
На этом фоне рынок готового жилья оказался в тени. Спрос на него упал, а вместе с ним замер и рост цен, а кое-где началось даже снижение. Буквально на днях эксперты отметили, что цены на вторичку снизились в 23 регионах.
Для покупателя, который приобретает недвижимость за свои кровные и смотрит не на процентную ставку, а на стоимость жилья, это хороший шанс.
В то время как цены на новостройки взлетели на 50-60% за последние несколько лет, вторичка остается территорией относительного адеквата. Здесь можно найти:
- Реальную, а не будущую инфраструктуру: работающие магазины, сады, поликлиники.
- Известную итоговую площадь: без сюрпризов от застройщика. Тут на днях новость была, что один застройщик просто не стал строить обещанный балкон.
- Человеческие планировки без «студий» 18 квадратных метров (ну их, благо, уже запрещают) и «евродвушек» с малюсенькой комнатой и огромной кухней, размером как отдельная квартира. Хотя кому-то может и нравится.
- Возможность торга. На вторичном рынке продавец — зачастую частное лицо, а не крупная компания, что дает пространство для маневра по цене.
Что будет дальше?
Программа семейной ипотеки официально работает до 2030 года. При этом ее понемногу и постепенно стараются ограничивать. Но эксперты сходятся во мнении, что резкий отказ от «наркотика» может вызвать коллапс на рынке новостроек, поэтому ограничивать ее могут, но закрывать резко, раньше установленного срока не станут.
Это означает, что дисбаланс никуда не денется. Льготные ставки продолжат подпитывать ажиотаж на первичке, а разрыв до 80% в стоимости рынков будет существовать дальше. А значит, вторичное жилье продолжит оставаться недооцененным активом на рынке.
Исправит ситуацию только снижение ключевой ставки и вслед за этим снижение ставок по ипотеке, что сделает вторичный рынок более доступным в глазах общественности. А как известно, увеличение спроса поднимает цену.
Те, кто ждут обвала новостроек, с бОльшей долей вероятности дождутся роста цен на вторичном рынке жилья… 😉
🟢 Спасибо за внимание, ваши подписки и лайки для нас важны!
А мы можем помочь с покупкой недвижимости и ипотекой - обращайтесь!😊
Читайте также наши рубрики (постоянно дополняем):
- Новости рынка недвижимости
#вторичка #новостройки #ипотека #льготная_ипотека #разница_в_цене