Разберемся, как же все обстоит на самом деле
Обсуждения и ожидания
Ожидания покупателей, что цены на новостройки в Москве начнут дешеветь, основаны на нескольких ключевых факторах, которые активно обсуждаются в СМИ, на форумах и в различных экспертных сообществах. Но эти ожидания часто идут вразрез с реальными рыночными тенденциями
1. Завершение льготных ипотечных программ
Главный и самый весомый аргумент, на который опираются покупатели: с 1 июля 2024 года правительственные программы льготной ипотеки (за исключением семейной и IT-ипотеки) были свёрнуты. Люди считают, что именно эти программы искусственно подогревали спрос и удерживали цены на высоком уровне. По этой логике, после отмены господдержки спрос должен резко упасть, что вынудит застройщиков снижать цены.
На самом деле: Спрос действительно сократился, но застройщики не спешат снижать цены. Вместо этого они предлагают другие инструменты: субсидированные ставки, скидки при 100% оплате или рассрочки. Цены на новостройки продолжают расти, хотя и медленнее, чем во время ажиотажа
2. Высокая ключевая ставка и дорогая ипотека
Покупатели видят, что Центральный банк сохраняет высокую ключевую ставку (18%), что делает рыночную ипотеку недоступной. Они считают, что отсутствие доступных кредитов неизбежно приведет к падению спроса, и застройщикам придется идти на уступки.
На самом деле: Несмотря на высокую ключевую ставку, многие застройщики субсидируют ставки для своих клиентов. Кроме того, сохраняются такие программы, как семейная и IT-ипотека, которые всё ещё позволяют получить кредит на выгодных условиях. Таким образом, спрос не иссяк полностью, а просто сместился в сторону льготных программ
3. Ожидание "коррекции рынка" после бурного роста
Многие помнят, как цены на недвижимость в Москве росли очень быстро в предыдущие годы. Покупатели считают, что этот рост не может быть бесконечным и что рынок должен вернуться к более "справедливым" ценам. Они ожидают, что после периода ажиотажа должен наступить спад, и они смогут купить квартиру дешевле.
На самом деле: Эксперты указывают, что цены на новостройки в Москве продолжают расти, хотя и не такими высокими темпами, как раньше. Этот рост обусловлен объективными факторами:
- Инфляция. Растут цены на строительные материалы и рабочую силу
- Дефицит. Сокращается ввод нового жилья, особенно в старых границах Москвы, что создаёт дефицит предложения
4. Рост предложения на вторичном рынке
Покупатели видят, что на вторичном рынке появилось много предложений, и это, по их мнению, должно привести к общему снижению цен на недвижимость, включая новостройки.
На самом деле: Рынки новостроек и вторичного жилья живут по разным правилам. Цены на вторичку больше зависят от ключевой ставки, так как там нет льготных программ. И хотя на вторичном рынке цены могут стагнировать или даже немного снижаться, это не оказывает прямого влияния на цены новостроек, которые зависят от себестоимости строительства и эскроу-счетов
А если начнет дешеветь свежая, современная вторичка?
Если цены на качественную вторичку начнут снижаться, это действительно окажет давление на рынок новостроек, но не обязательно приведет к их обвалу.
На самом деле, рынки новостроек и вторичного жилья находятся в состоянии прямой конкуренции
Как это влияет на новостройки?
- Усиление конкуренции за покупателя
Когда цены на свежую вторичку падают, она становится привлекательной альтернативой для тех, кто не хочет ждать, тратить деньги на ремонт и нести риски. Покупатель может сравнить: "Зачем мне покупать новостройку, ждать 2 года и делать ремонт, если я могу купить готовое жилье в хорошем доме, пусть даже и на 10-15% дороже, но уже сейчас, и эта разница сокращается?". Это вынуждает застройщиков бороться за клиента. - Ценовая стагнация и "скрытые скидки"
Вместо прямого снижения цен, застройщики пойдут на другие меры, чтобы сохранить маржу. Они могут заморозить рост цен на какое-то время или предложить так называемые "скрытые скидки":
Увеличение субсидий на ипотеку, что позволяет снизить ставку для покупателя до минимальных значений.
Проведение акций, где в стоимость квартиры включается мебель, техника или машино-место в паркинге.
Предложение выгодных рассрочек. - Перераспределение спроса
Часть покупателей, особенно те, кто не нуждается в льготной ипотеке, может уйти на вторичный рынок. Это особенно касается инвестиционного спроса: если вторичка дешевеет, инвесторы могут счесть ее более выгодной для вложений из-за более быстрого срока окупаемости. Однако покупатели, которым нужна именно льготная ипотека (например, семейная), все равно останутся на рынке новостроек, потому что на вторичку она, как правило, не распространяется.
Почему цены на новостройки не обвалятся? Еще раз
- Проектное финансирование. Как уже говорилось, застройщики строят на кредитные средства банка, а не на деньги дольщиков. У них нет необходимости срочно продавать, чтобы продолжить стройку.
- Высокая себестоимость. Затраты на строительство растут, и застройщик не будет работать в убыток.
- Контроль предложения. Застройщики могут просто сократить объемы нового строительства, чтобы не создавать избыток квартир на рынке.
Таким образом, снижение цен на вторичку окажет давление на застройщиков, но, скорее всего, приведет не к обвалу, а к ценовой стагнации или к появлению более выгодных условий для покупателя, которые застройщики будут предлагать, чтобы не снижать заявленную стоимость квадратного метра
А если будет некому продавать?
Конечно, если нет покупателей, то рынок должен рухнуть. Однако на рынке новостроек в Москве существует несколько механизмов, которые не дают ему обвалиться, даже если спрос сильно падает.
Вот почему застройщики не снижают цены, даже если некому продавать:
1. Застройщик контролирует предложение
Рынок новостроек отличается от вторичного. Застройщик - это монополист, который сам решает, сколько квартир выводить на рынок.
- Вместо снижения цен, застройщик может просто замедлить вывод новых проектов. Если спрос низкий, он не будет начинать строительство новых домов или даже может приостановить продажи в текущих. Таким образом, он искусственно сокращает предложение, чтобы не создавать избыток, который бы вынудил его демпинговать
2. Финансовая модель: проектное финансирование
Раньше застройщики строили дома на деньги дольщиков. Если спрос падал, у них заканчивались деньги, и они были вынуждены либо снижать цены, либо замораживать стройку.
- Сейчас всё по-другому. По закону, все деньги покупателей хранятся на эскроу-счетах в банке. Застройщик не имеет к ним доступа, пока не достроит дом. Он строит на кредитные деньги банка. Это полностью защищает покупателя от рисков недостроя и, что важно, снимает с застройщика давление продать всё и сразу. Ему не нужно паниковать и снижать цены, чтобы получить деньги
Ну а если банки заставят быстрее продавать?
Ведь деньги на эскроу-счетах не могут находиться бесконечно, и банки действительно оказывают давление на застройщиков, если продажи идут медленно. Разберемся и с этим
Как банк контролирует застройщика?
Банк не просто выдает кредит и ждет. Он становится главным партнёром и контролером застройщика на протяжении всего проекта.
- План продаж и мониторинг. При выдаче кредита застройщик предоставляет банку детальный бизнес-план с прогнозом продаж по месяцам и годам. Банк постоянно мониторит фактические темпы продаж и сравнивает их с плановыми. Это позволяет банку отслеживать, насколько проект успешен.
- Штрафные санкции и повышение ставки. Если темпы продаж сильно отстают от плана, банк может применять штрафные санкции. Это не обязательно прямое "выписывание штрафа", а скорее изменение условий кредитования:
Повышение процентной ставки. Это самая распространенная мера. Если застройщик не выполняет план, банк может увеличить процент по кредиту, чтобы компенсировать свои риски.
Ужесточение условий кредитования. Банк может потребовать дополнительное обеспечение, например, залог других активов застройщика. - Зависимость от продаж. Несмотря на то что застройщик строит на кредитные деньги, ему очень важно, чтобы квартиры продавались. Чем быстрее он продаст квартиры и чем больше денег поступит на эскроу-счета, тем ниже будет его итоговая ставка по кредиту. Банк заинтересован в том, чтобы застройщик продал все квартиры, потому что это гарантирует возврат кредитных средств
Почему же застройщики не снижают цены?
Даже под давлением банка застройщики идут на снижение цены только в крайних случаях. Это происходит по нескольким причинам:
- Имиджевые потери. Открытое снижение цен - это сигнал рынку, что у компании дела идут плохо. Это может отпугнуть как новых покупателей, так и инвесторов, которые уже купили квартиру в этом ЖК и не хотят обесценивания своей собственности.
- Скрытые скидки. Вместо того чтобы открыто снижать цену, застройщик предлагает "скрытые" бонусы, которые не портят общий прайс. Это могут быть:
Субсидированная ипотека. Застройщик платит банку часть процентов, чтобы клиент получил ставку, близкую к нулю. Это привлекает покупателей без снижения цены на квадратный метр.
Акции и подарки. Мебель, отделка в подарок, машино-место и т.д. - Финансовая подушка. Крупные застройщики, как правило, имеют достаточно активов и средств, чтобы продержаться в период низкого спроса. Они могут себе позволить не торопиться, чтобы дождаться восстановления рынка.
Таким образом, предположение конечно верно: застройщик не может игнорировать медленные продажи. Однако он не будет сразу снижать цену, так как у него есть другие, более мягкие инструменты (субсидии, акции) и рычаги (замедление вывода новых проектов), чтобы выдержать период низкого спроса без прямого демпинга
Итак, я постарался разобрать наиболее известные аргументы в защиту теории о том, что квартиры в новостройках Москвы начнут дешеветь
У вас есть что-то еще? Напишите в комментариях, обсудим
Смотрите все обзоры на карте новостроек
Чтобы не пропускать новые обзоры подпишитесь на Телеграм или Вконтакте. Подпишитесь!