Совершили сделку с недвижимостью, но возникли проблемы? Узнайте, как законно расторгнуть договор купли-продажи квартиры, в каких случаях это возможно и как вернуть деньги. Экспертное руководство от адвокатов Московской коллегии адвокатов "Лекс" со ссылками на статьи ГК РФ
Недвижимость — это одна из самых значительных финансовых операций в жизни. Кажется, что после регистрации перехода права в Росреестре и получения ключей все волнения позади. Но что делать, если после сделки вы обнаружили скрытые обременения, существенные недостатки квартиры или другая сторона нарушила условия договора? Законодательство РФ предусматривает возможность расторгнуть даже исполненный договор купли-продажи квартиры. Вместе с экспертами Московской коллегии адвокатов "Лекс" разбираемся в юридических нюансах этой сложной процедуры.
Правовые основания для расторжения ДКП квартиры
Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), расторжение договора купли-продажи возможно по трем основным основаниям:
- По взаимному согласию сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
- По решению суда в случае существенного нарушения договора одной из сторон.
- В связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).
Что считается существенным нарушением? Это нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Для покупателя это может быть: сокрытие информации об аресте квартиры, невыселение жильцов, передача объекта в состоянии, не соответствующем договору. Для продавца — неполная оплата или полный отказ покупателя от расчетов.
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры по соглашению сторон
Это самый быстрый и бесконфликтный путь. Если и продавец, и покупатель пришли к обоюдному решению, им необходимо:
- Подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры. В нем необходимо прописать последствия расторжения: порядок возврата денежных средств и недвижимости.
- Подать соответствующее заявление и пакет документов в Росреестр для обратной регистрации перехода права собственности к продавцу.
Важно отметить: даже если переход права был зарегистрирован, расторжение договора возможно (п. 65 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010).
Расторжение договора купли-продажи квартиры через суд: Пошаговая инструкция
Если вторая сторона против или нарушила условия, единственный выход — обращение в суд. Куда подавать иск? Иск подается в районный суд по месту нахождения спорной квартиры (ст. 30 ГПК РФ).
Шаг 1. Досудебный порядок (направление претензии)
До обращения в суд необходимо соблюсти досудебный порядок урегулирования спора. Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ, вы обязаны направить второй стороне письменную претензию с предложением расторгнуть договор в добровольном порядке. Только после отказа или истечения 30-дневного срока для ответа можно идти в суд.
Шаг 2. Подготовка и подача искового заявления
В иске необходимо подробно изложить обстоятельства сделки, указать, в чем именно заключается существенное нарушение договора, и сослаться на нормы закона. К иску прикладываются:
- Копии договора купли-продажи и свидетельства о регистрации права (выписки из ЕГРН).
- Документы, подтверждающие нарушение (переписка, фото, видео, справки).
- Копия направленной претензии и документ, подтверждающий ее вручение (например, почтовая квитанция).
- Расчет взыскиваемой или оспариваемой суммы.
- Квитанция об уплате госпошлины.
Шаг 3. Принятие обеспечительных мер
Одновременно с иском крайне важно заявить ходатайство о наложении ареста на квартиру (запрета совершения регистрационных действий) в порядке ст. 140 ГПК РФ. Это предотвратит продажу квартиры третьим лицам пока длится суд.
Шаг 4. Получение решения суда и регистрация изменений в Росреестре
После вступления решения суда в законную силу (через месяц после изготовления полного текста, если оно не было обжаловано), вы подаете его в Росреестр. Решение суда является основанием для аннулирования записи о праве собственности покупателя и восстановления прав продавца.
Можно ли расторгнуть сделку купли-продажи квартиры после регистрации?
Да, это возможно. Даже если расчеты произведены, а право собственности зарегистрировано за новым владельцем, закон предоставляет такую возможность через суд. Однако шансы на успех есть только при наличии веских оснований и неопровержимых доказательств существенного нарушения. Часто на практике проще заключить "зеркальную" сделку купли-продажи, но это требует согласия обеих сторон.
Как обезопасить себя при покупке недвижимости: Советы адвокатов
Лучший способ избежать споров — это качественная юридическая проверка квартиры перед покупкой.
- Тщательно проверяйте юридическую чистоту: запросите расширенную выписку из ЕГРН, проверьте отсутствие обременений (арест, ипотека), правоустанавливающие документы.
- Детализируйте договор: включите в него максимально подробное описание состояния квартиры, сроки освобождения, порядок расчетов, ответственность за сокрытие информации.
- Не пренебрегайте нотариальным удостоверением сделки в сложных случаях (доли, участие несовершеннолетних). Это дополнительная гарантия.
- Пользуйтесь аккредитивом или расчетами через банковскую ячейку для безопасных расчетов.
Если вы столкнулись с необходимостью расторгнуть договор купли-продажи квартиры, не действуйте вслепую. Один неверный шаг может привести к потере денег и жилья.
Обратитесь за консультацией к адвокатам Московской коллегии "Лекс". Наши специалисты по недвижимости проанализируют ваш договор, оценят шансы на успех в суде и помогут выработать правильную стратегию защиты ваших прав.
📞 Звоните в МКА "Лекс": 8 (495) 720-24-66;
👍Ставьте лайк и делитесь статьей!➡️
👉 Подписывайтесь на канал в Яндекс Дзен - https://dzen.ru/id/5b35133e5d0cfc00a8d277cd?share_to=link
🔔Оставляйте заявку на онлайн-консультацию: https://yandex.ru/business/widget/request/company/121798944789
💬 Задайте вопрос адвокату и получите письменную консультацию бесплатно: Бесплатная письменная юридическая консультация
✈️ В Telegram-канале: https://t.me/pravoft – смотрите, слушайте, читайте и скачивайте образцы