Вторичное жильё в трети регионов России заметно подешевело, что связано в первую очередь с высокой ключевой ставкой и снижением спроса на ипотеку. Однако полноценного кризиса в продажах новостроек на этом фоне ожидать нельзя — идёт корректировка, а не обвал рынка.
Почему дешевеет вторичное жилье
Главная причина снижения цен на вторичном рынке — рекордно высокая ключевая ставка (в среднем 21% по второму кварталу 2025 года), из-за чего ипотека стала фактически недоступной для основной массы покупателей. Льготная ипотека на вторичку не распространяется — все государственные программы сконцентрированы на поддержке новостроек, что автоматически усилило спрос именно на первичный рынок, а продавцов «старых» квартир вынудило снижать цены ради быстрой реализации.
Плюс к этому выросло предложение: в некоторых регионах число выставленных на продажу вторичных объектов увеличилось примерно на 20%. В таких условиях продавцы не могут диктовать цену и вынуждены идти на существенные уступки, особенно если необходимо продать жильё быстро.
География и масштаб падения цен на квартиры
Цены на вторичку снизились сразу в 27 из 83 регионов России. Особо выделяются Калужская область (минус 10%), Краснодарский край (минус 9%) и Мурманская область (минус 5%). Среди крупных городов удешевление заметно в Нижнем Новгороде, Челябинске, Омске и Ростове-на-Дону. Одновременно в Москве и Подмосковье цены на вторичку продолжают расти (до +5% за год), что связано с уникальной столичной динамикой и высоким платежеспособным спросом.
Взаимосвязь с рынком новостроек
Казалось бы, падение цены на вторичное жильё должно подтолкнуть к резкой переориентации спроса и даже к кризису у застройщиков. Однако на практике эффект противоположный:
Разрыв в ценах между новостройками и вторичкой вырос до 60% из-за госпрограмм и прежней льготной ипотеки на строительство, что делает новостройки «отдельным» рынком.
Покупатели, не имеющие возможности воспользоваться льготными ставками на вторичку, либо отказываются от сделки вовсе, либо стараются приобрести первичное жильё по новым программам.
Девелоперы ограничены в снижении цен — и себестоимость, и банковское кредитование оставляют небольшой «люфт» для манёвра.
Стабильную цену держит только столичный регион, а застройщики в регионах сокращают ввод нового жилья, чтобы не спровоцировать обвал предложения.
Возможны ли кризисные сценарии для новостроек
Кризис массовых продаж в новостройках маловероятен, пока действуют госпрограммы. Как только ключевая ставка ЦБ начнёт ощутимо снижаться и ипотека станет доступнее для широкой публики, часть спроса вернётся на вторичку. Это немного «остудит» первичный рынок, сократит ценовой разрыв, но на глобальную динамику повлияет слабо — первичные объекты продолжат поддерживаться за счёт программ господдержки.
В перспективе — мягкая коррекция цен на новостройки, снижение темпов ввода новых проектов, замедление рынка, но не полноценный кризис. Если льготные ипотечные программы будут свёрнуты, тогда риски могут возрасти, как для вторичного, так и для первичного рынка.
Вывод: ситуация на рынке жилья — классический «эффект ножниц». Вторичка дешевеет вслед за падением доступности, но поддержка первичного рынка сохраняет его от коллапса. Следующее «движение» будет зависеть от кредитной политики ЦБ и судьбы льготной ипотеки: стабильности можно ждать только при устойчивой экономике и управляемых процентных ставках.