Как малому и среднему бизнесу нужно анализировать ситуацию на местности, чтобы понять, будет ли приносить прибыль в данной локации, например, маникюрный салон, и почему в некоторых местах возникает бизнес-текучка.
Комментирует Андрей Шувалов, старший директор, руководитель департамента маркетинговых исследований и разработки концепций торговой недвижимости CMWP.
Какие универсальные параметры нужно оценивать в локации, где планируется открыть магазин/салон/кафе?
- Самое главное – это количество человек, живущих, работающих в зоне охвата 15 мин. пешеходной доступности, а также пешеходный трафик по прилегающей улице.
- Следующим моментом, на что нужно обращать – это визуальная доступность магазина/салона/кафе. Витрина помещения должна быть достаточно широкой, от 4 метров длины, и быть ориентированной на пешеходный поток. Стоит также обращать на пропорции магазина, 1:2 или 1:3 – являются оптимальными соотношениями.
- На качество помещения будет влиять высота потолка помещения, от 3,5 метров.
Зависит ли выбор локации от сферы бизнеса или вида услуг?
Как правило, в местах с высоким трафиком располагают магазины импульсной торговли, кафе и рестораны, что позволяет собственнику получить высокие арендные ставки. Для оценки локации нужно оценить прежде всего пешеходные потоки, дневное и ночное население в локации, уровень доходов потенциальных покупателей.
Всегда ли работает формула: дисконты и «смешные цены» – в спальные районы?
Все зависит от уровня проекта, важно понимать свою целевую аудиторию и делать предложение под их запросы. Коммерческая концепция должна соответствовать уровню проекта и его статусу.
Наличие конкурентов в бизнес-нише – это повод для отказа от локации?
Напротив, наличие конкурентов — не повод отказываться от локации. Каждый бренд по своему уникален и работает со своей целевой аудиторией. Например, в районе станции метро «Улица 1905 года» в радиусе 500 м расположено три фитнес-центра с бассейнами: Crocus Fitnes, World Class и DDX (еще строится). На Мясницкой, около входа в НИУ ВШЭ, в радиусе 100 метров расположено 5 кофеен, среди которых ABC Roasters, Surf Coffee, Кофемания Без тарелок, Правда Кофе, Jeffrey's Coffeeshop. Все прекрасно работают.
Из-за чего чаще всего прогорает малый и средний бизнес «шаговой доступности»? Топ причин на ваш взгляд?
- Недостаточное количества трафика
- Плохая визуальная доступность проекта
- Несоответствие концепции целевой аудитории
- Высокая аренда
- Конкуренция
Какого конкурента никогда не обойти и нет смысла рядом «садиться»?
Сильный сетевой бренд, например как «Вкусно и точка» для фаст-фуда.
Есть ли какие-то стоп-факторы для открытия в данной локации того или иного вида бизнеса?
Мир меняется, границы размываются, примером являются «Патрики», где уже работают интересные fashion-магазины.
В некоторых районах города есть места, которые за долгие годы «наработали» определенную известность. За счет чего формируется и как удерживается эта бизнес-аура места/магазина?
Такие проекты живут за счет лояльности посетителей, но этого не достаточно. Время требует постоянного обновления концепции и работы с посетителями. Концепции должны обновляться ежегодно. Как это не казалось бы странным, сегодня получил запрос на обновление концепции ТК, который был построен в 2003 году и ни разу он не обновлял концепцию.
Больше о торговой недвижимости здесь: