Очень актуальный вопрос сегодня задала мне моя знакомая.
Покупка кладовки как инвестиция — это неоднозначное решение, у которого есть свои сильные преимущества и серьезные недостатки.
Давайте разберем все по полочкам.
Аргументы "ЗА" (Почему это может быть выгодно) 🙋♀️
✅ Низкий порог входа. Это главное преимущество. Стоимость кладовой в многоквартирном доме значительно ниже (в 5-10 раз, а иногда и больше), чем стоимость даже самой скромной квартиры или комнаты. Это позволяет войти в рынок недвижимости с относительно небольшой суммой.
✅ Стабильный спрос в определенных локациях. В крупных городах (Москва, Санкт-Петербург, города-миллионники) в жилых комплексах бизнес- и комфорт-класса всегда есть спрос на такие помещения со стороны:
- Соседей, которым не хватает места в собственной квартире.
- Арендаторов квартир, которые не хотят хранить вещи в самой квартире.
- Малого бизнеса (соседние магазины, курьеры для хранения товаров).
✅ Высокая доходность (относительно стоимости). Процент возврата на капитал может быть очень привлекательным. Например, если кладовка стоит 500 000 руб., а сдать ее в аренду можно за 2500 руб./мес., то годовой доход составит 30 000 руб. Годовая доходность = 6%. Это часто выше, чем доходность от сдачи квартиры (которая редко превышает 3-5% в тех же локациях).
✅ Минимальные расходы на содержание. За коммунальные услуги (обычно только свет) платит арендатор. Налог на имущество — минимальный из-за низкой кадастровой стоимости. Не нужно делать ремонт, покупать мебель или бытовую технику.
✅ Ликвидность. Небольшие и недорогие объекты продаются быстрее, чем квартиры. Всегда найдется покупатель, который захочет приобрести полезную площадь по низкой цене.
Аргументы "ПРОТИВ" (Риски и недостатки) 🙅♀️
➖ Низкая ликвидность на этапе продажи. Это парадокс: купить легко, а продать может быть сложно. Круг покупателей на такие нишевые объекты очень узок. Вам нужен будет не просто человек с деньгами, а человек, который именно в этом доме хочет именно кладовку. Продажа может затянуться на месяцы и даже годы.
➖ Сложность с арендой. Найти арендатора может быть непросто. Спрос есть, но он не такой ажиотажный, как на жилье. Помещение может простаивать месяцами, сводя на нет всю потенциальную доходность.
➖ Юридические риски. Целевое использование. Убедитесь, что помещение имеет статус вспомогательного и его можно использовать именно для хранения. Если оно оформлено как кладовая, то проблем нет. Но если это, например, техническое помещение, то его использование под хранение может быть запрещено, и вас могут обязать вернуть его в исходное состояние.
➖ Отсутствие коммуникаций. Часто в кладовых нет отопления и вентиляции. Хранить там, например, вино или электронику будет невозможно.
➖ Доступ. Уточните, где находится помещение: в общем коридоре на этаже, в подвале, есть ли к нему свободный доступ в любое время.
➖ Проблемы с финансированием. Большинство банков не выдают ипотеку на покупку кладовых помещений. Вам потребуются собственные средства.
➖ Низкий рост капитальной стоимости. Кладовки растут в цене значительно медленнее, чем жилые квартиры. Ваша прибыль будет формироваться в основном за счет арендной платы, а не за счет перепродажи.
Ключевые факторы, которые делают инвестицию выгодной 🤔
📍Локация, локация и еще раз локация. Это правило работает здесь еще жестче. Выгодны только кладовки в новых, многоэтажных, густонаселенных жилых комплексах с высокой арендной активностью. Кладовка в старом доме с малочисленными жителями — почти гарантированно убыточная инвестиция.
🏰 Правильное помещение. Оно должно быть сухим, с постоянной температурой (не сырой подвал с перепадами температур), с хорошим замком и доступом. Идеальный вариант — кладовые на этажах, а не в подвале.
💼 Четкое понимание документов. Обязательно проверьте статус помещения в выписке из ЕГРН. Должно быть указано: Назначение: вспомогательное, Вид: кладовая". Заключайте официальный договор купли-продажи.
📊Просчитайте экономику до покупки:
- Узнайте, по какой цене сдаются аналогичные помещения в этом доме и соседних.
- Реалистично оцените, сколько времени в году оно будет простаивать (заложите в расчет 1-2 месяца простоя).
- Посчитайте чистую доходность за вычетом налога (НДФЛ 13%) и других возможных расходов.
Вердикт 🔑
Покупка кладовки может быть выгодной инвестицией, но только как дополнительный, диверсифицирующий актив в ваш портфель недвижимости, а не как его основа.
Кому подходит☝🏻
🎯 Инвестору, у которого есть свободные "мелкие" деньги, и он хочет получить по ним доходность выше банковского депозита.
🎯 Жителю того же ЖК, который хочет расширить свое личное пространство и в будущем, возможно, продать его дороже.
🎯 Опытному инвестору, который понимает все риски и нашел идеальный вариант в перспективном месте.
Кому не подходит 🫷
❌ Тому, кто рассчитывает на быстрый рост стоимости актива.
❌ Тому, кто надеется взять объект в ипотеку.
❌ Новичкам на рынке недвижимости, которые не готовы разбираться в юридических тонкостях.
Вывод 🛎️
Если вы нашли кладовку в отличном жилом комплексе по привлекательной цене, тщательно проверили документы и просчитали доходность, которая вас устраивает — такая инвестиция имеет право на жизнь. Но если вы сомневаетесь хотя бы в одном из этих пунктов, лучше рассмотреть другие варианты.
✨НаВеки Ваша Муза Недвижимости✨
Заходите в мой Telegram-канал я там делюсь свежими новостями, идеями, советами и просто жизнью ❤️