Светлана нашла практически идеальную квартиру: однушка в Медведково на улице Полярная, 33 кв. м, приятный ремонт, рядом бассейн, парк и поликлиника. Цена — 9 млн рублей. Решила действовать самостоятельно: у продавца есть риелтор, а документы проверит банк — значит, можно сэкономить. Но реальность быстро охладила энтузиазм.
Риелтор продавца с первых же минут дал понять: за двоих он работать не будет. Его задача — продавец, а покупатель, раз никому не платит, пусть сам разбирается. Дальше — больше: банк просит документы, Светлана не понимает какие именно; на авансе она ожидала «познакомиться и подружиться», а оказалось — нужно фотографировать документы и фиксировать договоренности. Плюс выяснилось, что продавцы одновременно покупают двушку в Чертанове за 13 млн, добавляя свои 4 млн, а «светины» 9 млн должны уходить сразу дальше по цепочке. И как тогда доказать, что она заплатила? Вопросы множились, ответы — нет. Банк сухо и формально делает лишь проект договора за 5 тысяч, объяснений минимум. Стресс, подозрения, ссоры, риск срыва сделки.
Почему так вышло и как не попасть в ту же ловушку
Непонимание ролей
Риелтор продавца защищает интересы продавца. Он не обязан обучать покупателя процессу, напоминать о документах, согласовывать нюансы расчетов в интересах другой стороны.
Банк не «ведет» сделку. Он проверяет объект как залог (если ипотека), следит за юридической чистотой в рамках своих регламентов и выпускает типовой договор. Полной проверки продавца, истории квартиры, рисков альтернативы и синхронизации расчетов банк не делает.
Альтернативная сделка — это другая логика Когда «мои деньги уходят не продавцу, а дальше», это не мошенничество, а нормальная схема: деньги покупателя «подпирают» следующую покупку. Но☝️:
1️⃣ Цепочки нужно синхронизировать по датам, условиям, документам.
2️⃣ Маршрут денег и условия их выдачи должны быть формализованы.
3️⃣ Должны быть зафиксированы доказательства оплаты и условия возврата средств при срыве следующего звена.
«Аванс» — это не только знакомство На встрече по авансу или задатку надо не просто «пожать руки», а:
✅ обменяться пакетами документов,
✅ зафиксировать условия сделки письменно: сроки, цена, способ расчетов, состав остающегося имущества, сроки освобождения, риски альтернативы, санкции за срыв.
Как безопасно проводить расчеты в альтернативной сделке
Главная цель — чтобы деньги шли по цепочке строго по условиям, а у Светланы были бесспорные доказательства оплаты и защитные механизмы. Рабочие варианты:
Аккредитив/эскроу в банке:
Открывается аккредитив в пользу продавца с четкими условиями выдачи средств (предоставление зарегистрированного ДКП, переход права, акт приема-передачи — по списку).
Если «дальше по цепочке» деньги нужны сразу, открываются «связанные» аккредитивы: деньги с первого аккредитива перечисляются на аккредитив следующего продавца после наступления условий. Все это прописывается в обоих договорах и заявках в банк.
Плюсы: прозрачность, банковские подтверждения, следование условиям, четкие доказательства платежа.
Обязательно: в назначении платежа и в договоре указывать, что средства являются оплатой по ДКП такой-то квартиры, реквизиты, дата, сумма. Стороны подтверждают, что этого достаточно для взаиморасчетов.
Банковская ячейка (если банк/стороны настаивают на наличных):
В договоре ячейки детально прописать, кто и при каких документах получает доступ.
«Пакеты» на выдачу: продавец получает деньги только при предъявлении оригиналов зарегистрированного ДКП и выписки ЕГРН о переходе права на Светлану; далее эти деньги могут извлечься не продавцом, а его риелтором/покупкой по доверенности — но строго при предъявлении документов следующего звена.
Минус: больше логистики и человеческого фактора.
❓ Что обязательно прописать в договоре купли-продажи Светланы👇
💯 Точную схему расчетов: способ, суммы, сроки, реквизиты, условия раскрытия аккредитивов или ячейки.
💯 Привязку к альтернативе: что продавец одновременно покупает объект по адресу..., и расчеты взаимосвязаны.
💯 Условия на случай срыва следующего звена: возврат аванса/задатка, расторжение ДКП без штрафов, сроки возврата, порядок уведомления.
💯 Перечень документов-претензий для выдачи денег банком (регистрация перехода права, акт, выписка ЕГРН, справка об отсутствии зарегистрированных лиц на дату передачи и т. п. — ровно те, которые вы действительно получите).
💯 Порядок передачи квартиры: сроки освобождения, передача ключей, показания счетчиков, кто оплачивает коммуналку на стыке месяцев, что остается в квартире.
💯 Подтверждение оплаты: признание сторонами, что банковская выписка/уведомление об исполнении аккредитива/акт зачета является надлежащим доказательством полного исполнения обязательств по оплате.
Какие документы нужно собрать и проверить до аванса
Выписка ЕГРН: актуальные права, обременения, аресты, запреты.
Правоустанавливающий документ продавца (договор основания, свидетельство/выписка).
Паспортные данные продавцов, семейное положение, согласие супруга, если нужно.
Справка о зарегистрированных лицах (кто прописан), отсутствие долгов по коммуналке и капремонту.
История перехода прав (расширенная выписка) — по возможности.
Техническая документация: поэтажный план/экспликация или техплан.
Если есть перепланировка — ее законность и документы БТИ/Мосжилинспекции.
Если есть доли/наследники/дарение — сопутствующие документы (согласия, свидетельства, нотариальные отказные и т. п.).
Для альтернативы — проект следующего ДКП и подтверждение готовности продавца к сделке (ипотека одобрена, объект выбран, задаток внесен и т. д.).
Важно: банк не обязан собирать все эти бумаги для вас. Его цель — безопасность залога. Ваша — безопасность покупки.
А как вести процесс, чтобы не поссориться со всеми и не сорвать сделку, могу рассказатьв следующей статье. Интересно? 🤔
Меня зовут Ефремова Дарья. С 2013 года я продаю и покупаю недвижимость в Москве и области. Помогла сотням клиентов за эти двенадцать лет. Помогу и вам🤝