Как застройщик посчитал лоджию как жилую площадь — и чем это закончилось

Хочу поделиться интересной историей из нашей практики. Она будет полезна тем, кто покупает квартиры по договорам долевого участия. Речь пойдёт о ситуации, когда застройщик попытался включить в цену квартиры лоджию, посчитанную как полноценные жилые метры. В итоге мы помогли клиенту вернуть значительную переплату.

Закон одно, а застройщик — другое

По закону, а именно согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», цена квартиры должна рассчитываться исходя из стоимости одного квадратного метра и общей площади объекта. Однако если в состав квартиры входят лоджии, балконы, террасы или веранды, применяется так называемая приведённая площадь. Это значит, что к таким помещениям устанавливаются понижающие коэффициенты:

● лоджия — 0,5

● балкон и терраса — 0,3

● веранда — 1

Такой порядок действует с 2017 года на основании приказа Минстроя России № 854/пр.

Как всё началось

Наш клиент заключил договор долевого участия на квартиру площадью 41 м² за 5 850 000 ₽. В квартире была лоджия площадью 7,7 м², а стоимость одного «квадрата» по договору составляла 142 682,92 ₽.

Застройщик же в договоре посчитал лоджию по коэффициенту 1 — фактически приравнял её к жилым метрам. Это противоречит закону. При правильном расчёте с коэффициентом 0,5 стоимость квартиры должна была составить 5 300 679,76 ₽. Разница — почти 550 тысяч рублей переплаты.

Спор с застройщиком: от претензии до Верховного Суда

Сначала мы направили застройщику претензию с требованием вернуть переплату. Ответ предсказуем: цена договора «твёрдая», менять её никто не собирается, а применение коэффициентов — «дело добровольное».

Мы обратились в суд. Первая инстанция поддержала застройщика. Апелляция изменила решение частично, но расчёт оказался странным и неполным. Лишь после обращения в кассацию удалось добиться отмены и направить дело на новое рассмотрение.

Во время повторного разбирательства апелляционный суд согласился с нашими доводами и обязал застройщика вернуть клиенту всю переплату. Попытка обжаловать решение в кассации провалилась, а Верховный Суд отказался принимать жалобу.

Что это значит для покупателей

Эта история — далеко не редкость. Многие покупатели не знают о существовании понижающих коэффициентов и переплачивают сотни тысяч рублей, просто подписывая договор без внимательной проверки.

Если вы покупаете жильё по ДДУ или уже оформили квартиру и сомневаетесь в корректности расчётов, воспользуйтесь нашей услугой - юрист по недвижимости в Екатеринбурге. Проконсультироваться и задать свой вопрос можно бесплатно по телефону +7 (343) 272-81-80.