Во втором квартале этого года в России отмечена тенденция удешевления вторичного жилья: средняя цена за квадратный метр упала сразу в трети регионов страны.
По данным Центрального банка, снижение произошло в 27 из 83 субъектов. Наиболее заметно цены опустились в Калужской области (на 10%, до 92 тыс. руб. за кв.м.), Краснодарском крае (на 9%, до 175,5 тыс. руб.) и Мурманской области (на 5%, до 84 тыс. руб.).
Удешевление также зафиксировано в Санкт-Петербурге, Тверской, Астраханской, Нижегородской областях, а также в ряде городов-миллионников, включая Нижний Новгород, Челябинск, Омск и Ростов-на-Дону.
При этом Москва и Московская область продолжают демонстрировать рост цен на вторичную недвижимость: за II квартал стоимость квадратного метра увеличилась на 5% (до 376,7 тыс. руб.) и на 1% (до 171,8 тыс. руб.) соответственно.
Интересно, что такая масштабная тенденция к снижению цен на вторичное жилье – явление относительно новое.
В прошлом году ситуация была совсем иной: за аналогичный период вторичка немного подешевела лишь в 11 из 83 регионов, согласно статистике Центробанка.
Почему же в этом году цены начали падать так массово?
Основная причина массового удешевления кроется в сниженном спросе на фоне высокой стоимости кредитования.
Давайте разберемся подробнее:
1. Отсутствие льготной ипотеки. Льготные ипотечные программы, которые делают кредиты на жилье доступными, не распространяются на вторичный рынок. Они действуют в основном для покупки квартир в новостройках.
2. Высокая ключевая ставка. В то же время ключевая ставка Центробанка, от которой зависят обычные ипотечные кредиты, долгое время находилась на рекордно высоком уровне, достигая 21% годовых. Естественно, при таких условиях обычная ипотека становилась практически недоступной для большинства покупателей.
3. Перераспределение спроса. Из-за этого спрос массово сместился в сторону новостроек, где действовали выгодные льготные программы. Покупатели предпочитали брать ипотеку под более низкий процент на новое жилье, а не переплачивать за вторичку.
4. Давление на продавцов. Продавцы вторичного жилья прекрасно понимали, что при таких ставках найти покупателя, готового оформить дорогую ипотеку, крайне сложно.
Хотя Центробанк постепенно начал снижать ставку – сначала до 20% в июне, а затем до 18% в июле – она все равно оставалась значительно выше комфортного уровня для рынка.
Таким образом, высокая стоимость кредитов для вторичного рынка и конкуренция со стороны льготной ипотеки на новостройки вынудили продавцов снижать цены, что привело к массовому удешевлению жилья в значительной части регионов страны.
Сейчас на вторичном рынке жилья наибольшим спросом пользуются квартиры, которые уже подешевели, или те, по которым собственники готовы торговаться.
В результате, прогнозируется, что реальная стоимость таких объектов может снизиться еще на 3–4% до конца текущего года.
Это снижение цен, а также возможная дальнейшая доступность рыночной ипотеки (если ключевая ставка продолжит уменьшаться), приведут к интересному явлению: покупатели, которые сейчас активно приобретают жилье в новостройках, начнут возвращаться на вторичный рынок. Такой "переток" клиентов, очевидно, осложнит продажу квартир в строящихся и новых домах.
Однако есть и обратная сторона: как только спрос на вторичное жилье восстановится, цены на нем снова могут начать расти.
Для застройщиков (девелоперов) ситуация может стать непростой. Поскольку при формировании цен на первичном рынке ключевую роль играет себестоимость строительства, им гораздо сложнее снижать стоимость квартир, чтобы конкурировать с подешевевшей вторичкой.
Поэтому существует риск, что девелоперы столкнутся с оттоком части клиентов. Впрочем, массового кризиса в строительном секторе пока ожидать не стоит, так как продолжают действовать льготные ипотечные программы, поддерживающие спрос на новостройки.