Три года назад мы взяли квартиру в ипотеку. Условия по ипотеке очень хорошие - 5% первоначальный взнос и 3% годовых на 10 лет.
Цены на жильё в тот момент тоже начинали снижаться после ковидного бума. Двухкомнатная хрущёвка в Санкт-Петербурге с хорошей планировкой, но без ремонта, за 5.8 млн.
Первоначальный взнос был 300 тыс. рублей, займ - 5.5 млн., ежемесячный платёж - 53,108 рублей. Плюс раз в год надо покупать страховку. В первые три года стоимость выше, потому что надо покрывать ещё и риски отмены сделки. В остальные - только от несчастных случаев.
В квартире мы не живём и не сдаём, потому что не успели там сделать ремонт. И сейчас он только подходит к концу. При текущей ставке рефинансирования досрочно гасить ипотеку, чтобы продать квартиру, невыгодно. Поэтому сейчас - это просто объект, в который вкладываются деньги.
Давайте разберёмся, насколько выгодное или убыточное получилось вложение по итогам трёх лет.
Сколько сейчас стоит такая квартира
Идём на сайт с объявлениями, находим похожие квартиры в том же районе:
При этом алгоритмы сайта оценивают квартиру сильно больше, чем в объявлении: 7.7 млн. рублей.
Здесь планировка точно такая же, как в нашей (от этого площать на 3 кв.м. меньше). И есть мебель. Но почему-то сайт оценивает её лишь в 6.9 млн. рублей.
С разными оговорками, что реальная сумма сделки может отличаться от того, что указано в объявлении, давайте примем стоимость 6.7 млн. рублей (как минимум у нас ремонт теперь полностью свежий).
То есть за год считаем, что стоимость квартиры выросла на 450 тысяч рублей (+7.2%). Но тут надо отдать должное ремонту.
Сколько мы заработаем
Первоначальный взнос плюс 36 ежемесячных платежей плюс три годовых страховых полиса (четвёртый ещё на подходе) плюс расходы на ремонт получается 2.577 млн. рублей.
Судя по графику платежей, осталось выплатить 4,019,314.58 рублей.
Получается, если продать квартиру сейчас и выплатить остаток долга, то мы получим 2.681 млн. рублей. То есть всего лишь 4% за три года (1.3% годовых).
Если поверить оценке Циан и продать за 6.9 млн. рублей, то получается 11.8% за три года (3.8% годовых). Это, конечно, сильно лучше, но всё ещё отстаёт от инфляции. И хуже, чем оптимистичный сценарий год назад.
Я понимаю, что расчёт процентов здесь грубый, так как платежи сильно размазаны во времени. И 53 тысячи рублей сейчас - это не то же, что 53 тысячи рублей три года назад. Поэтому в дополнение у меня есть эмуляция вложения этих денег иначе.
Сравнение с другими инструментами
Я веду сравнительную табличку, сколько бы мы получили, если вкладывали эти деньги в другие инструменты:
Самый главный график - красный. Он показывает стоимость вложенных денег в сегодняшних рублях. Каждый платёж индексируется на инфляцию. То есть если мы выручаем меньше, чем 2.928 млн. рублей, то квартира - однозначно пассив.
Акции (зелёный график) весь прошлый год пытаются вернуть лидерство в борьбе со вкладами (синий график).
Если бы деньги вместо ипотеки вкладывали на депозиты, то сейчас бы у нас было почти 3.4 млн. рублей.
Если выигрыш от вложений в квартиру обгоняет инфляцию, но уступает вкладам (как в супер оптимистичном варианте за 7.7 млн. рублей), то это не пассив. Но грустно, что лучшего результата можно было добиться не вставая с дивана.
Итоги
Получается, что даже очень выгодная ипотека пока что балансирует на грани между пассивом и активом. Ну а лучше всех на этом интервале ведут себя депозиты.
Посмотрим, что будет через год. Подписывайтесь, чтобы не пропустить. А отчёт за прошлый год можно почитать здесь.