Бывший владелец имущества банкротится. Все его сделки по отчуждению за последние 3 года рассматривают под лупой и при малейшем подозрении оспаривают. И вот новый собственник держится за голову: честно купленное утекает в чужую конкурсную массу. Неужели не получится отстоять свои права?
Надежда есть. Верховный суд РФ протянул руку помощи добросовестным покупателям.
Когда удастся сохранить недвижимость, затянутую в банкротство бывшего владельца, — разберу по делу, вошедшему в Обзор судебной практики ВС РФ № 2 от 18.06.2025 (пункт 1).
Меня зовут Надежда Швырева. Я — руководитель Московской коллегии адвокатов «ШВЫРЕВА И ПАРТНЕРЫ» и уже более 20 лет специализируюсь на семейных спорах.
В моем ТГ-канале вы найдете разборы реальных кейсов, рекомендации по решению сложных ситуаций и полезные советы из практики. Подписывайтесь, чтобы разбираться в тонкостях семейного законодательства.
Покупатель согласился на уменьшение цены в договоре и остался без квартиры
Когда-то два нежилых помещения принадлежали Платоновой Алевтине. В 2018 году она продала их Михайлову, который в 2019-м перепродал их Ващинскому, а тот в 2021-м — Иванову Александру.
Но пока недвижимость ходила по рукам, с 2019 года в отношении Платоновой велось дело о банкротстве. Финансовый управляющий успешно оспорил ее сделку с Михайловым от 2018 года, но поскольку помещения уже были реализованы вместо их возврата в конкурсную массу суд ограничился взысканием их стоимости — более 2,6 млн руб. Деньги, впрочем, в конкурсную массу так и не поступили.
Но на этом управляющий не успокоился. Он подал иск о виндикации (об истребовании из незаконного чужого владения) спорных помещений к Иванову Александру, мол, его добросовестность как покупателя под сомнением: уж больно дешево они ему достались (по договору по 40 тыс. руб. за штуку при кадастровой стоимости около 300 тыс. руб.).
В суде Иванов заявил, что о банкротстве Платоновой не знал, а помещения купил на самом деле за 1,4 млн руб., о чем предъявил расписку Ващинского.
Но Азовский городской суд Ростовской области встал на сторону фин. управляющего: слишком низкая цена в договоре купли-продажи должна была насторожить Иванова, значит, о добросовестном приобретении не может быть и речи.
Апелляция и кассация согласились с таким решением.
У добросовестного приобретателя есть шанс сохранить имущество
Недействительность сделки еще не повод для виндикации
ВС РФ отметил, что для правильного разрешения дела суду следовало сделать акцент на два ключевых обстоятельства: добровольно ли спорные объекты недвижимости выбыли из владения Платоновой, добросовестно ли вел себя Иванов как приобретатель?
Во-первых: по ст. 302 ГК РФ имущество можно истребовать у добросовестного приобретателя только в том случае, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли (утрата, кража, принуждение и т.д.).
А здесь? Сделка с Михайловым — пусть и недействительная — была волевым актом самой Платоновой. Никто у нее имущество не вырывал.
Во-вторых: даже если продавец не имел права на сделку, это еще не делает покупателя недобросовестным.
А поведение Иванова указывает на обратное: он нашел объявление о продаже на «Авито», прежних владельцев не знал, обратился к нотариусу для проверки документов, в выписке из ЕГРН не было споров и обременений.
И да, сумма в договоре занижена. Но расписка на 1,4 млн руб., подписанная продавцом, говорит, что реальный расчет был значительно выше.
В итоге ВС РФ отменил решения нижестоящих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение в апелляцию (определение от 16.01.2024 №41-КГ23-65-К4).
Ростовский областной суд вновь рассмотрел спор, но уже с учетом указаний ВС РФ. В иске фин. управляющего отказано, нежилые помещения остались у Иванова (апелляционное определение от 19.03.2024 по делу №33-4600/2024).
Если вы купили имущество и уверены в законности сделки — это еще не значит, что вы в безопасности. Стоит среди бывших владельцев затесаться банкроту — и на вас могут обрушиться иски даже спустя годы. Но практика ВС РФ дает отличный шанс добросовестным приобретателям сохранить имущество. Главное — правильно расставить акценты в суде и собрать убедительные доказательства.
Если у вас остались вопросы или вам нужна профессиональная помощь в оформлении или проверке документов, а также консультация адвоката, пишите! Я и моя команда всегда готовы подставить вам плечо!
Оставьте заявку прямо сейчас, и мы оперативно разберем вашу ситуацию и проконсультируем по всем юридическим вопросам. Не бойтесь действовать!
Подписывайтесь на канал и жмите на колокольчик, чтобы не упустить важные юридические лайфхаки. Знать свои права — это не роскошь, а насущная необходимость.
Записаться на консультацию можно по тел. 89151056128.