Не мне вам рассказывать, дорогие мои, но цены на жильё нынче совсем не радуют. От того и заметна тенденция, что граждане всё больше внимания обращают на рынок вторичной недвижимости. С точки зрения стоимости, "вторичка" конечно бьёт "новострой", однако же у вторичного жилья есть свои особенности, которые вполне могут омрачить такое событие, как покупка собственного жилья или увеличение площади. А по итогу и вовсе стоить дороже не только уплаченной суммы, но и перекрыть стоимость новой квартиры.
Пожалуй, один из главных рисков на рынке вторичного жилья - скрытые собственники. Выявить их бывает очень непросто, в особенности не владея специальными навыками и знаниями, и даже при наличии таковых, нужен еще доступ к инструментарию для проведения проверки. Однако, кто же эти таинственные и тревожные скрытые собственники?
Во-первых, к таковым следует отнести наследников, не оформивших свои права. То есть, если квартира была получена продавцом по наследству, но не все наследники своевременно заявили о своих правах, они могут появиться позже и потребовать признать сделку недействительной. Даже в том случае, если наследник пропустил срок вступления в наследство, он может восстановить его через суд. Да, сделать это бывает непросто, однако же если наследник сумеет обосновать пропуск срока некоей уважительной причиной, то суд удовлетворит его иск. И у нового владельца возникнут серьезные проблемы.
Во-вторых, нельзя забывать о "детях маткапитала". Если квартира была приобретена с использованием материнского капитала, но доли не были выделены детям, совершеннолетние дети продавца могут предъявить свои права на жилье. В подобной ситуации сделка также может быть оспорена и в итоге признана недействительной.
Третья категория скрытых собственников - бывшие супруги. Ситуация, о которой я упоминал множество раз, под разными соусами. Тем не менее, повторить лишним не будет: если имущество, приобретенное в браке, не было разделено при разводе, бывший супруг может заявить о своих правах на квартиру. Конечно, в том случае, если от этого второго супруга не было получено согласие. Впрочем, если согласие есть, то к категории "скрытых" такого собственника отнести нельзя. На практике же, продавцы недвижимости на вторичном рынке частенько "забывают" о бывших супругах. Результатом такой амнезии также станет признание сделки недействительной.
В-четвёртых, стоит помнить о довольно редкой, но всё-таки имеющей место категории - лица, отказавшиеся от приватизации. Да, есть такие граждане, которые в своё время отказались от участия в приватизации. При это они сохранили право проживания в квартире, хотя фактически и живут где-то ещё. И всё же они могут заявить о своих правах даже после продажи квартиры. Специфика ситуации в том, что подобные случаи характерны, когда отказ был сделан несовершеннолетними гражданами или лицами, находившимися в местах лишения свободы.
Проблемой для покупателя недвижимости на вторичном рынке скрытые собственники становятся по той причине, что информация о них зачастую отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости, как собственно и в правоустанавливающих документах. То есть стандартной проверки документов недостаточно для их обнаружения. При этом, в соответствии с законодательством "скрытый собственник" может заявить о своих правах аж в течение трех лет с того момента, когда он узнал о продаже квартиры.
Хорошая новость в том, что сокрытое от глаз обычного гражданина, или даже риелтора, не является тайной для нотариуса. Нотариус проводит тщательную правовую экспертизу документов, изучает историю приобретения квартиры, делает запросы в уполномоченные органы и при необходимости связывается с другими нотариусами для уточнения деталей.
В конечном итоге эти действия сводят риски практически к нулю. Само собой, нотариус грамотно составит договор купли-продажи, не упуская важных для подстраховки условий, таких как отсутствие других наследников, согласие супруга или факт неиспользования материнского капитала. Впрочем, об этом говорить излишне. Вы, как читатели, сего дневника уже в курсе.