98% объявлений — мусор. Вот чек-лист, который оставит вам только топ-2%
В посте — список полезных сервисов. Сохраняйте.
⸻
Вы можете перелопатить сотни объявлений и так и не выйти на сделку.
Или идти системно: чёткое ТЗ, фильтры и скоринг, которые экономят месяцы.
Ниже — пошаговый план: просто идите по шагам. Начинаем с Шага 0.
⸻
Шаг 0. Определите ТЗ на объект
— Формат: офис / магазин / аптека / общепит to-go.
— Бюджет: вилка (например, 10–25 млн ₽).
— Метраж: диапазон (например, 30–120 м²).
— Ожидание по доходности: cap rate/ROI (например, 12–18% годовых).
— География/стрит: шаговая доступность «жизненных» маршрутов (школа, транспорт, жильё).
Зачем: любое «размазано» в ТЗ = месяцы лишнего поиска.
⸻
Шаг 1. Где искать:
Вот 5 сервисов, которые мы используем ежедневно:
1. ЦИАН — Главная витрина по коммерческой недвижимости.
2. Авито — Площадка с множеством предложений от собственников.
3. ДомКлик — Платформа от Сбера, изначально для жилой недвижимости.
4. Мове — Портал, где активны региональные застройщики.
5. Росриэлт — Старый, но иногда “всплывают” интересные объекты.
Фильтры для старта на площадках:
— Этаж: 1 (стрит-ритейл) или отдельно стоящее.
— Вход: отдельный с улицы. Витрина: да.
— Площадь: ваш диапазон (например, 40–120 м²).
— Электромощность: от 10–15 кВт (если возможен общепит).
— Состояние: готово/с арендатором (если ищете поток, а не стройку).
— Исключить: подвалы без витрин, «вторые линии» без видимости.
Полезный приём: сохраните 3–5 поисковых пресетов по разным районам, чтобы не шарить ленту заново.
⸻
Шаг 2. Быстрый первичный скоринг (10 минут на 20 объявлений)
Для каждого объявления — табличка «светофор» (0–2 балла за критерий):
Таблица «светофор»:
локация, витрина, фасад, видимость, парковка, конкуренты, цена/м².
Отбор: оставьте топ-10 по сумме баллов. Остальное — в архив.
⸻
Шаг 3. Проверка трафика «ногами» (15–30 минут на точку)
— Счёт людей: 15 минут × 4 среза (утро/день/вечер/выходной) → умножьте на 4.
— Отзывы и «живость»
— Фото/видео входа и фасада
— Замеры: высота, колонны, расстояния
Цель: отсеять «красивые фото» без реального потока.
⸻
Шаг 4. Контакт с собственником — мини-скрипт
Напишите коротко и предметно:
— Собственник или агент?,
— Статус арендатора (кто, ставка, срок, индексация)?
— Коммунальные/НДС/УУ/ОСАГО для общепита?
— Причина продажи?
— Документы: свежая выписка ЕГРН, техпаспорт, договор аренды/акты.
Если на три простых вопроса нет чётких ответов — красный флаг.
⸻
Шаг 5. Выезд и осмотр
Проверьте: электрику, вытяжку, коммуникации, перепланировки, шумы/запахи, соседей.
⸻
Шаг 6. Финмодель за 3 минуты
Потенциальная аренда, ₽/мес (смотрите фактические ставки вокруг + ваши замеры трафика).
Вакансия (закладывайте 5–8%). OPEX: коммуналка, управление, страхование, налоги.
NOI = аренда × (1 − вакансия) − OPEX. Cap rate = NOI / цена. Сравните с целевым порогом (например, 12–18%).
Если cap rate ниже цели — либо торг, либо в архив.
⸻
Шаг 7. Красные флаги — сразу в стоп-лист
Неясный собственник / «доверенность без доверителя». Самострой/несогласованные перепланировки.
Свежий арендатор < 6 мес без депозита/гарантий. «Витрина» оказывается баннером на окне второго света.
«Дёшево, потому что рядом строят развязку» (долгая стройка = падение потока).
⸻
Что делать, если нет времени проходить все шаги?
Я собрал каталог объектов с тремя фильтрами: локация с потоком, востребованный метраж, прозрачные собственники.
💪 Заберите каталог бесплатно — скачать
Коммерческая недвижимость любит тех, кто действует стратегически.
Первый метр в коммерческой недвижимости — это не трата, а старт капитала.
———
💪 Каталог объектов: скачать
———
Контакты для связи:
Лично: @egovtsevvasilii
Моб.: +7 932 631 50 20
Офис: @egovtsev_office
Стац.: +7 499 647 48 68
Сайт: egovtsev.ru
36, стр. 11 — 🗺🗺🗺🗺
———
Василий Еговцев
Владелец 60 помещений, торгового центра 15 000 м²
Пилот вертолёта. Меценат.
Архитектор капитала.
#КакЗаработатьНаМетрах @egovtsev
