В последние годы, с активным развитием инженерной и социальной инфраструктуры, загородная жизнь стала доступна и интересна большему числу людей. Если раньше в пригород переезжали преимущественно «для дожития», то сегодня такой формат все чаще выбирают молодые люди в возрасте от 30-35 лет. Каковы запросы этой аудитории? Какие коммерческие объекты необходимы им в пригороде? И что нужно, чтобы «коммерция» за городом «полетела»? Делюсь несколькими принципами, которые выработала наша команда.
Принцип №1. Понимать запросы
О жизни за городом мечтают многие. Как правило, люди рисуют себе некую идеальную картинку: лес, речка, тишина, уединение... Но на самом деле жить так готов далеко не каждый. Для комфортной жизни нам всем нужна инфраструктура: школы, детские сады, поликлиники, коммерческие объекты. И желательно – в 15-минутной доступности.
Работая над загородными проектами, команда «ВСС Дом» следует этой концепции «15-минутного города». Мы сформулировали для себя некий стандарт современной жизни в пригороде – примерный перечень функций, минимальный набор благ, который необходим человеку ежедневно. Помимо социальной инфраструктуры: школы, детского сада, поликлиники – в список вошли такие пункты:
- Транспортная доступность
Понятно, что у большинства людей, которые переезжают за город, есть автомобиль. Но не все члены семьи умеют водить машину – важно иметь возможность уехать из дома на общественном транспорте или заказать такси и быть уверенным, что оно приедет.
- Доставка и ПВЗ
Очень многие люди, переезжая в пригород, обращают внимание на возможность заказать доставку продуктов, еды из кафе или ресторана и т.д. Также в топе запросов – «Где ближайший ПВЗ?». Маркетплейсы, онлайн-покупки – часть жизни современного человека, он не готов терять привычный комфорт.
- «Дом быта»
Так мы назвали объект, который объединяет разные нужные жителям функции: продуктовый магазин, аптечный пункт, корма для животных, канцелярия, цветы, парикмахерская, ремонт обуви, ателье… Такой «Дом быта» мы проектируем сейчас для нашего поселка Ново-Ямской в Пивоварихе.
Принцип №2. Считать экономику
Как девелоперы с многолетним опытом работы не только в загородной, но и в коммерческой недвижимости, мы прекрасно понимаем: реализовать такой стандарт загородной жизни и обеспечить все запросы современных покупателей возможно далеко не в каждом проекте.
Коммерческие функции начинают успешно работать, «летать» только на объеме – для каждого бизнеса требуется определенная плотность застройки, населения, минимальный трафик. Например, чтобы поставить в пригородном микрорайоне банкомат, нужно обеспечить не менее 40 тысяч операций в месяц. Супермаркет начинает работать, если рядом живет от 3 до 5 тысяч человек, аптека – примерно при тех же показателях.
Девелоперам, работающим на загородном рынке, и людям, приобретающим жилье в таких проектах, нужно иметь в виду эту «арифметику». К сожалению, мы нередко видим, как авторы загородных проектов на 100-200-300 домов декларируют, что у них будет развитая коммерческая функция: элитные рестораны, спортивные клубы и пр. Это утопия – сделать такое при небольшом количестве жителей нереально. Даже если бизнесы и откроются при таких вводных, они проработают не долго.
Принцип №3. Проектировать заранее
Любая коммерческая составляющая – это определенный входящий трафик. Это люди, которые приезжают за покупками и услугами, это грузовики, которые разгружают товар, это неизбежный шум… Иными словами – источник потенциального дискомфорта для жителей поселка.
Именно поэтому продумывать коммерческую инфраструктуру нужно не тогда, когда дома построены и свободной земли почти не осталось, а на самом старте проекта. И размещать эти объекты так, чтобы они не мешали жителям. В поселке Ново-Ямской, например, мы сосредоточили все коммерческие функции на одной площади – на границе участка и на максимальном удалении от жилого сектора.
При проектировании и дальнейшем строительстве объектов важно понимать и технические требования будущих арендаторов. Например, в «Доме быта» в Ново-Ямском нашим «якорем» будет супермаркет. Мы уже провели переговоры, получили техзадание от партнеров – понимаем, какая логистика им нужна, какие подъездные пути, какой трафик и пр. Если эту «домашнюю работу» не сделать, велик риск получить объект, который трудно будет реализовать. Примеров такой «мертвой» коммерции за городом – немало.
Готовлю продолжение о том, как коммерческие объекты в пригороде могут усиливать проект, повышать капитализацию недвижимости, а еще – качественно менять жизнь людей, формируя добрососедские отношения и открывая дополнительные возможности для самореализации.
В комментариях расскажите, что для вас главное.