Ставка ключа понемногу снижается и то тут, то там проскальзывают мысли у многих "а не загасить ли мне ипотеку" или "а не внести ли мне платеж на миллион"?
Все больше моих знакомых думают об этом. Давайте расскажу, что я об этом думаю, и почему однозначного ответа дать нельзя.
Пожалуйста, не используйте Excel и примитивные расчеты на бумаге. Вам нужен достаточно мощный кредитный калькулятор, чтобы не ковыряться с формулами, а эффективно и наглядно все посчитать.
Я расскажу на своем примере и примере своей ипотеки что делать с частично-досрочным погашением, как правильно гасить ли вообще.
Допущения:
- у вас все нормально и ежемесячный платеж не напрягает
- вас не напрягает психологически сам долг, и вы умеете считать деньги, а не стремитесь скорее избавиться от ипотеки
- у вас есть средства на единоразовое ЧДП (частично-досрочное погашение) или ежемесячные свободные деньги
1. Считаем свою ипотеку на кредитном калькуляторе
Я использую финкалькулятор, там все удобно и бесплатно. Пишем сумму ипотеки, дату выдачи, ставку, срок, все остальное калькулятор расчитает. Важно написать изначальную дату, а также добавить все ЧДП которые были. В итоге должен сойтись ежемесячный платеж (ЕП) плюс-минус до 100 рублей. До копеек можно не доводить - во всех банках разные расчеты по ЧДП, выходным дням, начислению процентов. И да, при одинаковой ставке и остальных параметрах ЕП может различаться.
Для примера я взял свой кредит. Платеж 40560, что недалеко от истины.
Сохраните свой расчет на компьютер.
2. Эмулируем досрочное погашение
Теперь эмулируем ЧДП. Я сделаю два варианта:
Первый вариант
Мы кидаем 1 млн. рублей в топку ипотеки и смотрим что будет.
Важно: мы всегда выбираем уменьшение срока кредита, а не платежа, а галочку платить в день выплаты ЕП снимаем для большинства банков - это Сбер, Альфа, ТБанк, Дом.РФ, ВТБ и другие (если у вас ЧДП разрешено в любой день, то снимаем).
Тут получаем интересную цифру экономии 4.893 млн. рублей, нам сумма эта не нужна и она неинформативна, поскольку не учитывает инфляцию.
А нам нужна дата - ипотека закончится в апреле 2042. Запомним эту дату и смотрим сумму долга на эту дату в самом первом расчете без погашений - 3.761 млн. То есть кинув миллион сейчас, я буду платить не 30 лет, а всего 18. Либо через 18 лет мне останется долга на 3.761 млн. Много? Давайте смотреть дальше. Для тех, кто не хочет сам вбивать цифры, вот ссылка на расчет.
Второй вариант
Допустим у нас нет прям вот столько денег, но есть какой-никакой доход в 55000 и его мы можем использовать для погашения. Вот еще одна ссылка на расчет.
Тут уже мы ровно через 6 лет погасим ипотеку. И переплата уже не выглядит такой огромной, экономия 7.112 млн. Срок - август 2031. Запоминаем дату.
3.1 Эмулируем вклад и накопление
Тут снова два варианта.
Берем вклад на миллион с капитализацией процентов, если такой предлагает ваш банк. Далее ставку... ну 10% я взял. И срок - у меня получилось ровно 200 месяцев. Кладем миллион. Понятно, что таких вкладов не существует, поэтому раз в год-два вы будете перекладывать вклад. Еще мы не учитываем налог, потому что в начале его не будет, а далее зависит от ставки ключа, но потом он точно будет. Почему 10%? Можно усложнить и сейчас делать 16%, через год 12%, через 2 10%, через 6 лет 8% - и корректировать расчет, я взял для примера.
Тут получается через 18 лет у нас будет 5.257 млн. руб. на вкладе, если конечно, ничего не случится, а долг 3.761 млн. Как бы хорошо, мы снимаем вклад и сразу гасим долг, так у нас еще и останется. Смотрим расчет по ссылке
То есть мы как бы делаем две реальности:
- в одной частично гасим ипотеку
- в другой оставляем деньги на депозите
И смотрим что будет. Риски есть и там, и там. И параметры меняются.
Инфляцию тут не учитываем, через 18 лет она съедает и то, и то. И да, сейчас при вкладе 16% выгодно не гасить ипотеку, а как только он станет 9%, сразу снимаем, бежим и гасим. Также считайте еще налог - не просто ставка вклада должна быть выше ставки ипотеки.
Второй вариант - кладем те же 55000 на пополняемый вклад под те же 10% до августа 2031 года. Такие вклады уже редки и скорее всего вам будет нужен накопительный счет или даже не один и следить за этим. А проценты по ним ниже, чем по вкладам.
И получаем, что при ставке 10% у нас будет в конце 5.340 млн., А остаток долга по ипотеке 5.091 млн. на август 2031 в первоначальном варианте - без досрочного погашения. Расчеты тут. Выгоднее копить, но ненамного.
То есть мы опять делаем две реальности:
- в первой гасим кредит 6 лет досрочкой и стремимся быстрее погасить долг (про 6 лет мы поняли из суммы досрочки)
- во второй те же деньги на досрочку откладываем те же 6 лет
И сравниваем сухой остаток: хватит нам через 6 лет накоплений, чтобы совсем загасить ипотеку? Да, хватит, еще и останется немного.
Вопросы и ответы
Почему мы не уменьшаем платеж, а уменьшаем срок?
Потому что так выгоднее и любой калькулятор кредита это покажет. Уменьшать платеж не выгодно, но спокойнее для многих (когда платеж, например, уже 10 тыс., а не 40, живется легче). Но на этой иллюзии построена прибыль банков - не снижая срок вы дольше платите проценты с тела долга.
Как оптимальнее всего гасить ипотеку?
Самый оптимальный путь, описанный в СМИ и дургих блогах - уменьшать платеж (!), при этом платить столько же. То есть вы снижаете платеж до 38000, а платите 40000. Потом снижаете до 35000, продолжаете платить 40000 (из которых 35 платеж, а 5 досрочное погашение). Потом снижаете до 33700, и снова делаете каждый месяц досрочное на 6300, пока снова не снизите платеж.
Это очень сложный путь, требует ежемесячных расчетов с кредитным калькулятором до копеек, но он позволяет быстрее выгашивать тело долга, при этом постоянно (на всякий случай) снижать платеж. Я не рекомендую так делать, вы запутаетесь через 2 месяца и начнете все равно гасить круглыми суммами и неправильно.
Как лучше-то?
Всегда, всегда уменьшаем срок - чтобы быстрее выгашивать тело кредита. Если есть возможность платите ЧДП в день платежа или через день (а не в день зарплаты, например). Это зависит от банка, но так вы сможете больше гасить тело долга, а не заранее выплачивать проценты.
Тут куча ошибок в расчетах и вообще автор все неправильно посчитал.
Пишите в комментариях, подискутируем. Вообще загадывать вперед дело неправильное, и никто не знает что будет с инфляцией, курсом рубля и экономикой через 5, а тем более 18 лет. Может инфляция быстро обесценит долг, и выгоднее сейчас на этот миллион купить подержанную машину, либо съездить заграницу. А может выгоднее купить доллары и смотреть на трехзначные цифры курса с удовлетворением. Или так окажется, что ставка ключа быстро упадет, а ипотека так и будет непосильной. Единого рецепта нет, основной вывод ниже.
Вывод
Нет правильного и неправильного пути гашения вашей ипотеки. У всех свои условия, нюансы, психологические установки, уровень комфорта. Кому-то проще не считать и снизить платеж до смешных 10000 в месяц и не париться. Кому-то хочется быстрее расплатиться с долгом, даже если это неверно экономически.
Я предложил путь по которому вы можете построить свою финмодель. И каждый месяц или два ее корректировать. Подняли зарплату? Повысили коммуналку? Снизили ставки по вкладам? Понадобились срочно деньги с накопительного счета? Просто берете и пересчитываете. Как видите, даже при небольшой ежемесячной сумме лучше копить, чем досрочно гасить. Но стоит поиграться с цифрами и все поменяется. При прочих равных лучше иметь 5 млн. наличными и 5 млн. долга, чем не иметь наличных и долга, если что.
А как вы гасите ипотеку? Или не гасите, и она у вас под 3.5%?
Индивидуальные консультации по подбору района, квартиры и планировок от создателя блога Дно Мещанства ⬇️⬇️⬇️
>>> Цены, скидки и что вы получите <<<<
Подписывайтесь на канал "Дно Мещанства", расскажите про свой дом и давайте его разберем.
☝️ Дно Мещанства в Телеграме
Я завел канал в телеграме, где публикуются только лучшие статьи. Краткие выжимки, факты и много интересных штук запланировано (конкурсы, розыгрыши, стримы и войсы). Подписывайтесь, будет интересно!