Сегодня на доске фигура, о которой много спорят — «Тишинский бульвар» от Sminex. Давайте разберем, почему одни здесь уже заработали, а другие будут кусать локти.
История простая. Долго запрягал Inteco, настолько долго, что пока искали вожжи, конюшню продали Sminex. Эти ребята оказались проворнее — запрягли и выстрелили предстартом в конце 23-го.
Назвали это «премиум». В реалиях сегодняшнего дня, когда каждый второй ЖК на окраине мнит себя бизнес-классом, — пусть будет премиум. Для меня это просто очень хороший, добротный проект в Электрическом переулке. Не более, но и не менее. Рядом есть Donstroy с их «Домом на Тишинке» — он мне, признаюсь, симпатичнее своей точечностью и обжитостью. Но это вкусовщина. Sminex сделал хороший бизнес+, который рынку пришлось назвать «премиумом».
А теперь — к цифрам. К той самой математике, которая отделяет инвесторов от мечтателей.
На предстарте те, кто думает головой, а не эмоциями, заходили по ~800 тысяч за квадрат. К весне 24-го ценник раскачали до 1,2-1,3 млн. Простая арифметика: +50% капитала за полгода. Пока остальные читали новости и боялись, мои клиенты делали деньги.
Сегодня застройщик просит за семейные форматы 2+ миллиона за метр. И вот здесь начинается самое интересное — логика ценообразования.
И здесь — первый признак настоящего, а не маркетингового премиума. В проекте нет студий. Вообще. Ни одной «будки» на 20 квадратов, которые застройщики так любят впихивать, чтобы снизить порог входа. За это — мой личный респект Sminex. Потому что публика, покупающая «будки», и публика, готовая выложить кэшем несколько сотен миллионов за квартиру, — это два разных мира, которые не должны пересекаться в одном лобби. Место студий — в Люблино и за МКАДом. На Тишинке их быть не должно. И их нет.
Именно поэтому маленькие лоты по 50 метров выросли в цене меньше всего. Потому что аудитория здесь другая. Это люди с деньгами. Те, кого не волнует ипотечная ставка. Те, кто покупает локацию, статус и окружение.
Район отчаянно нуждался в таком проекте. Давайте честно, что вокруг?
• «Гибрид» Republic от Forma (читай, ПИК) — другой бюджет, другая философия.
• Человейники Пресня Сити от MR-Group — без комментариев.
• Старый фонд, который уже не тянет.
Кстати, о конкурентах. Некоторые вспомнят печальный проект «МЮР и МЕРЛИС» на пересечении Росторговского и Малой Грузинской. Да, он мог бы стать конкурентом. Мог бы. Но стартанул и тут же канул в Лету. Причина банальна: у девелопера суды и реальный риск лишиться всего бизнеса. Так что эта карта пока бита.
Поэтому сюда приходят толстосумы, которым нужна именно эта Пресня. Историческая, тихая, статусная.
А теперь о реальных цифрах и цене ошибок. На рынке есть факт: продается уступка, более 150 квадратов за 245 миллионов. История этого лота — идеальный кейс. Его владелец не так давно купил его за 220 миллионов, действуя самостоятельно. Если бы он своевременно обратился ко мне, то на той самой покупке сэкономил бы десятки миллионов рублей. Для рынка же это просто шанс зайти в проект по цене около 1,6 млн за метр — той, которой у застройщика уже давно нет.
И не нужно говорить, что это дорого. $20 000 за квадратный метр в центре Москвы, в новом доме такого класса, со вводом уже буквально скоро по нынешним меркам — это абсолютно адекватная цена. Копните глубже — аналогов вы не найдете. Lifetime от того же Sminex на Нижней Пресне? Совсем другая история, там вокруг стройки других проектов еще на годы вперед.
Здесь же, на исторической Пресне, «Тишинский бульвар» — это, по сути, безальтернативный выбор. Единственный лучший новый дом, который можно забрать прямо сейчас. И те, кто это понимает, уже давно в нем.
