Разбор свежей позиции ВС РФ, которая меняет правила игры для недобросовестных продавцов. Рассказываем, как защитить свои права, даже если вам вернули деньги и отказались от сделки
Расторжение договора купли-продажи недвижимости, возврат денег по договору купли-продажи
Решение Верховного суда РФ, вынесенное в 2025 году, стало важным прецедентом в сфере защиты прав добросовестных покупателей недвижимости. Ситуация, казалось бы, парадоксальная: продавец вернул вам деньги, но вы все равно имеете полное право требовать квартиру или дом. Как это возможно? Разберем нюансы с позиции закона и судебной практики.
Суть спора: когда возврат денег не прекращает обязательства
Конфликт, дошедший до высшей судебной инстанции, был классическим. Гражданка заключила предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом, полностью его оплатила и подписала акт приема-передачи имущества. Фактически, она стала владелицой, вселилась и начала пользоваться недвижимостью. Однако продавец, затянув сроки для государственной регистрации перехода права собственности, решил отказаться от сделки. Он просто вернул деньги на счет покупательницы, посчитав, что на этом договорные отношения прекращены.
Односторонний отказ от договора купли-продажи, предварительный договор купли-продажи недвижимости
С этим не согласились сначала суды первой инстанции и апелляции, а затем и Верховный суд РФ.
Позиция Верховного суда: исполнительный лист для регистрации права собственности
ВС РФ встал на сторону покупательницы и дал фундаментальное разъяснение. Ключевой вывод: фактическое исполнение договора купли-продажи важнее формальностей. Если покупатель выполнил все свои обязательства — оплатил цену и принял имущество по передаточному акту, — сделка считается исполненной.
Продавец не может в одностороннем порядке, просто вернув деньги, аннулировать все достигнутые договоренности. Его действия были расценены как недобросовестные и неправомерные.
Государственная регистрация перехода права собственности, фактическое исполнение договора?
В своем решении Суд сослался на нормы Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), а именно на статью 551. Эта норма прямо предусматривает, что если продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права, то покупатель вправе требовать проведения регистрации в судебном порядке. Возврат денег в данной ситуации не является надлежащим исполнением обязательства, а, напротив, свидетельствует об уклонении.
Что это значит для Вас? Практические выводы от адвокатов МКА «Лекс»
- Передаточный акт — ключевой документ. Его подписание означает, что риск случайной гибели имущества и право пользования переходят к покупателю. Факт подписания акта крайне важен для суда.
- Возврат денег — не повод сдаваться. Если вы столкнулись с подобной ситуацией, знайте: закон на вашей стороне. Недобросовестный продавец не может произвольно расторгнуть сделку.
- Требуйте исполнения через суд. Ваше право — потребовать не возврата средств, а принудительной регистрации права собственности на вас через суд. Именно на это и указал Верховный суд.
Принудительная регистрация права собственности через суд и уклонение от государственной регистрации
Данное дело лишний раз подчеркивает, что любые сделки с недвижимостью требуют профессионального юридического сопровождения. Ошибка на этапе подписания документов может привести к многолетним судебным тяжбам.
📞 Звоните в МКА "Лекс": 8 (495) 720-24-66;
👍Ставьте лайк и делитесь статьей!➡️
👉 Подписывайтесь на канал в Яндекс Дзен - https://dzen.ru/id/5b35133e5d0cfc00a8d277cd?share_to=link
🔔Оставляйте заявку на онлайн-консультацию: https://yandex.ru/business/widget/request/company/121798944789
💬 Задайте вопрос адвокату и получите письменную консультацию бесплатно: Бесплатная письменная юридическая консультация
✈️ В Telegram-канале – смотрите, слушайте, читайте и скачивайте образцы.