Вопрос совместного владения недвижимостью — один из самых сложных в юридической практике.
Особенно остро он стоит, когда в квартире оказываются собственниками люди, не связанные родством или семейными отношениями.
⚖️ Верховный Суд России недавно дал важное разъяснение: в ряде случаев собственника можно обязать отказаться от своей доли и получить денежную компенсацию, даже если он сам этого не хочет.
Доли в квартире: добровольное соглашение или суд
По закону, если собственникам необходимо поделить общее имущество, у них есть два варианта:
1. Заключить соглашение о разделе (ст. 252 ГК РФ).
2. Обратиться в суд.
Однако бывают ситуации, когда выделить долю невозможно. Например:
• площадь слишком мала,
• нельзя выделить изолированное помещение,
• фактически собственник не пользуется квартирой.
В таком случае возможна денежная компенсация вместо выдела доли. Причём — даже против воли владельца.
История из практики: семья против посторонних
ВС РФ рассмотрел спор, где собственниками одной «трешки» оказались семья с ребёнком и несколько посторонних лиц.
• Муж, жена и их несовершеннолетняя дочь занимали большую часть квартиры (две комнаты).
• Ранее доля принадлежала матери мужа, но она её продала.
• В итоге половина квартиры оказалась у семьи, а вторая половина — у постороннего гражданина и двух дам, которым он подарил части своей доли.
📌 В итоге у каждой из этих женщин оказалось по 1/6 квартиры.
Что решил суд
1. Районный суд отказал семье:
• мотивировка — у каждой из владелиц была доля, значит, есть право собственности.
2. Апелляция заняла противоположную позицию:
• доли по 1/6 признали незначительными;
• выделить отдельные помещения в квартире невозможно;
• истицы в квартире не жили, не были зарегистрированы и имели другое жильё;
• истцы — семья с несовершеннолетним ребёнком, реально пользовались квартирой.
Суд постановил прекратить права посторонних собственников и обязать выплатить им рыночную стоимость долей.
3. Верховный Суд РФ поддержал апелляцию (определение № 5-КГ17-51).
Коллегия напомнила: п. 4 ст. 252 ГК РФ прямо допускает прекращение права собственности на долю с выплатой компенсации, если выполнены все условия:
• доля действительно незначительна;
• её нельзя выделить в натуре;
• собственник не заинтересован в использовании имущества.
Что значит «незначительная доля»?
ВС РФ отметил, что закон не содержит чётких цифр. Всё зависит от обстоятельств дела:
• 1/2 или 1/3 доли — это весомая часть, такую долю редко признают незначительной.
• 1/12, 1/20, 1/100 — как правило, это «символические» доли, которые не дают возможности реально пользоваться квартирой.
Почему это важно
Это решение ВС даёт семьям и собственникам инструмент для защиты своих интересов:
• Если в квартире живут реальные пользователи, а посторонний владелец держит маленькую долю только ради выгоды, можно требовать компенсации.
• Больше не нужно мириться с ситуацией, когда совладелец диктует условия, завышает цену или мешает пользоваться жильём.
• Суд может принудительно «выкупить» его долю по рыночной стоимости.
Примеры из практики
• Бабушка завещала квартиру в равных долях внукам. Один из них жил в квартире, второй — нет. Доля второго была признана незначительной, и её обязали продать по рыночной цене.
• После развода один из супругов остался жить в квартире, а второй уехал за границу. Через суд его небольшую долю признали незначительной и выплатили компенсацию.
Как действовать, если у вас подобная ситуация
1️⃣ Зафиксируйте, что совладелец не пользуется квартирой (справки о регистрации, показания свидетелей).
2️⃣ Закажите оценку рыночной стоимости доли.
3️⃣ Подготовьте иск о признании доли незначительной и выплате компенсации.
4️⃣ Укажите в иске, что фактические пользователи — это вы (и ваша семья).
Вывод
Решение Верховного Суда стало важным прецедентом:
теперь у семей есть возможность законно «выкупить» у посторонних маленькие доли в квартирах, даже если владельцы против.
Это повышает защиту прав добросовестных собственников и позволяет избавиться от конфликтов в долевой собственности.
Обо мне
Я — Субботина Галина Николаевна, юрист по коммерческой и жилой недвижимости.
Более 10 лет я защищаю интересы клиентов в судах Москвы и регионов.
• 200+ выигранных дел по спорам о недвижимости
• 300+ млн ₽ сэкономлено клиентам
• Член Ассоциации юристов России с 2022 года
• Постоянный спикер в Палате предпринимателей Москвы
Контакты
📞 Телефон: +7 (495) 414-12-99
📱 WhatsApp: wa.me/+79366161299
📧 Email: info@subbotina-pravo.ru
🌐 Сайт: subbotina-pravo.ru
📢 Telegram: @subbotina_pravo
🏢 Адрес: Москва, ул. Золоторожский Вал, д. 11, стр. 22, эт. 1, оф. 56
💬 Первая консультация — БЕСПЛАТНАЯ