Прогнозировать что-то — всегда неблагодарное дело, потому что реальность всегда преподносит сюрпризы. Но порассуждать о закономерностях интересно. Сегодня я хочу рассказать о том, почему во время кризисов на рынке недвиги цены могут сильно упасть, и как ситуация может развиваться у нас, в России.
Как правило, все кризисы на рынке недвиги начинаются с повышенного спроса. Число желающих купить начинает сильно превышать предложения, и продавцы повышают цены, подстраиваясь под увеличенный спрос. Причины повышенного спроса могут быть разные. Например, в США в нулевых годах опустили ставку ниже 2%, и ипотека стала очень дешевой. Это сделало кредиты очень доступными, и люди ломанулись в недвигу. Дальше все было как в России с 2020 года: цены начали расти из-за увеличившегося спроса. Люди видели, что цены растут, и шли покупать, некоторые — не для себя, а чтобы перепродать дороже. Что было в США потом вы знаете — пузырь цен лопнул, цены ухнули вниз, и это переросло в мировой финансовой кризис. Но почему цены сильно опустились вниз?
Для кредитов есть такой показатель — LTV, loan-to-value. Он показывает соотношение между размером кредита и оценочной стоимостью залогового имущества. То есть, если при покупке квартиры ее рыночная стоимость 10 млн рублей, а вы берете у банка кредит на 8 млн рублей, то LTV составляет 8 млн / 10 млн = 80%.
В США в нулевых годах банки выдавали кредиты с LTV > 95%, то есть, на наши деньги, при покупке квартиры за 10 млн рублей первоначальный взнос составлял меньше 500 тысяч рублей. Еще один из факторов кризиса — ставка по ипотеке была плавающей (при повышении ставки ФРС увеличивались платежи). В итоге, когда ставка ФРС начала расти вверх, часть заемщиков не смогли платить увеличившийся ежемесячный платеж по ипотеке, и банки продавали их квартиры с торгов. Увеличившийся объем предложения давил на цены.
А теперь поставим себя на место спекулянта Джона. Он купил квартиру с первоначальным взносом в 1%, чтобы перепродать потом дороже. И если он видит, что цены уже упали на 3%, ему выгоднее зафиксировать свой убыток в 1-2% от стоимости квартиры (первоначальный взнос + какое-то количество ежемесячных платежей), перестав платить ипотеку за квартиру и передать банку ключи от квартиры для продажи с молотка.
Для банков же недвижимость является не профильным активом. Если она попадает на баланс банку, тот старается от нее как можно скорее избавиться, потому что для банка она генерирует убытки (та же оплата коммуналки / налогов + заморозка капитала). Поэтому банк будет максимально быстро продавать недвигу по той цене, по которой ее готовы купить. Если это будет с убытком — банк зафиксирует убыток.
Лирическое отступление. Увеличение предложения и изменение цены связаны нелинейно. То есть небольшое изменение в балансе спроса / предложения может сильно сдвинуть цену. Например: начинается дождь, и количество желающих заказать такси в каком-то районе может увеличиться до 120 человек при доступных 100 машин. Тогда цена будет расти до тех пор, пока 20 человек не посчитают ее слишком большой. Поэтому спрос может вырасти на 20%, а цена на поездку — в 3 раза. Цена растет до тех пор, пока не отсекаются те 20 человек, кто не готов / не может заплатить такой прайс.
Со снижением цен на недвижимость количество людей, которые перестают платить за квартиры. становится все больше, и процесс падения цен становится самоподдерживающимся. И что бы запустить этот процесс, нужно, что бы цены на квартиры потеряли в стоимости больше, чем первоначальный взнос. Если бы у Джона первоначальный взнос был 20% от стоимости квартиры, ему было бы выгодней перестать платить за ипотеку только в том случае, когда цены бы упали на 20% и ниже. Чем меньше первоначальный взнос — тем раньше при снижении рынка недвиги запускается процесс лавинообразного падения цен. То есть, для сильного падения цен на недвижимость только лишь плохих заемщиков и раздувшихся цен не достаточно. Нужно еще наличие большого количества кредитов с низким первоначальным взносом.
Как у нас в России с этим дела? С 2015 по 2018 год цены на недвигу в Москве падали (по данным сайта irn.ru), из-за валютных заемщиков. Пока курс валюты был стабильным, и ипотеки в валюте стоили 7-8%, а в рублях - 11-15%, много людей брало ипотеку в валюте. Когда курс рублюя в 2014-2015 году упал в 2 раза, ежемесячные платежи в рублях увеличились в 2 раза. Это привело к банкротству многих ипотечников, и выходу на рынок большого количества квартир, которые обвалили цены более чем на 10% (тогда даже митинги валютных ипотечников были, которые требовали у государства «простить» им долги, лол).
Справедливости ради, сейчас не так плохо. Сначала у нас первоначальный взнос на льготку был 15%, потом его подняли до 20%. Были, конечно, случаи, когда люди брали кредит под первоначальный взнос, или когда застройщики возвращали первоначальный взнос «кешбеком». ЦБ, когда увидел схематозы банков и застройщиков, увеличил требования к качеству заемщиков, и это, вроде, улучшило кредитный профиль заемщика. Достаточно высокий средний первоначальный взнос снижает вероятность резкого и сильного падения цен, и увеличивает вероятность долгого и затяжного кризиса, когда цены будут топтаться на месте или немного снижаться в номинальных величинах, но инфляция будет поджирать реальную цену (грубо говоря, квартиры будут стоить столько же, а все остальное подоражает в 1.5 раза)