Офисы
Последнее время мы с командой часто изучает строящиеся офисные центры.
Офисная недвижимость - это новый инвестиционный тренд.
Любой рынок развивается циклично и сейчас наблюдается большой дефицит качественных офисных центров. А где дефицит - там спрос и развитие.
Почему инвестиции в коммерческую недвижимость сейчас интересны⁉️
Тут простая математика. На рынке жилой недвижимости есть 2 игрока: с наличными и покупающие в рассрочку. Инвесторы с наличными приравниваются к инвесторам с семейной ипотекой.
Дальше выстраивается иерархия:
🔍Везунчик: тот, у кого есть льготная ипотека и он привлек деньги государства под низкую ставку
🔍Середнячок: и степень инвест привлекательности зависит от политики конкретного проекта:
размера скидки за 100% оплату и
срока сдачи.
Рассмотрим на примере: если проекту строиться еще 3 года, а скидка за 100% оплату относительно рассрочки 12%, то получится менее 4% годовых - депозит явно интереснее.
А если проект через год сдается, а скидка за 100% оплату 25%, то тут уже есть смысл с наличными деньгами заходить.
Логику вы уловили)
А если посмотреть на рынок коммерческой недвижимости, то там «семейников» нет. Там все равны‼️
90% сделок заключается в рассрочку, поэтому условия у большинства застройщиков плюс-минус одинаковые: 30% ПВ и дальше ежеквартальные платежи. Вопрос только сроков - 2-3-4 года в зависимости от сроков строительства.
За последний год моя насмотренность офисного сегмента стала уже внушительной. Даже появилась любимая фраза: «Если квартиру выбирает муж и жена, то офис выбирает муж (собственник) для жены (сотрудников)».
Так вот глобально офисы класса А можно разделить по следующим критериям:
🧩Транспорт: метро/МЦД - до или более 10 минут пешком
🧩Окна: не открываются/открываются на проветривание
🧩Нарезка: мелкая (от 45 квм)/ крупная (преимущественно от 250 квм)
🧩Сан узлы: имеются общие на этаже/в каждом офисе свои (общих нет)
🧩Фитнес клуб: имеется/не имеется
🧩Юр оформление: ДДУ/ПДКП
Остальное, на мой взгляд, вкусовщина.
Конечно, всегда приятно иметь в офисе открытый вид на город/парк, но и стоимость у видовых вариантов, как в квартирах, процентов на 20% выше, чем у вариантов попроще.
Как растет стоимость метра в офисах⁉️
В среднем - процентов на 20% в год.
Но могу поделиться примером, который удивил даже меня. Я бы сказала - попал в мою «вкусовщину»: метро 3 минуты пешком, рядом зеленая зона, окна с проветриванием, ресторанные зоны в формате террас на крыше стилобата, просторные высокие лобби с притоком естественного света, рядом фитнес клуб. Жена будет довольна)
А теперь к цифрам:
❕Срок сдачи проекта - конец 2025 года.
❕Февраль 2024 года - 430 тр/квм
❕Январь 2025 года - 550 тр/квм
❕Август 2025 года - 730 тр/кв.м
У собственника хорошего лота уже заключен преддоговор на аренду по цене 75 тр/квм. Круто!
📌Вывод: офисов сейчас строится много - на любой вкус и кошелек в разных точках города, но выбирать их нужно по уму, опираясь на четкие критерии.
Но обязательно с расчетом, чтобы «жене» понравилось. Потому что в период кадрового дефицита и низкого уровня безработицы качественный и удобный офис - это один из способов привлечения и удержания персонала, а также укрепления бренда компании.
Поэтому если вам нужен хороший офис для себя или для инвестиций - вы знаете кому писать😍
Пишите ОФИС мне в личные сообщения.
