В поисках гойды: смотрим застройщиков под снижение ставки

В поисках гойды: смотрим застройщиков под снижение ставки

Думаю, уже многие успели поучаствовать в истории с застройщиками в этом году. Кто-то заработал, почуяв смену тренда, а кто-то обнулился, взяв ПИК с плечом. Тем не менее, интерес к сектору растет.

Очевидно, что сейчас в секторе все не очень. Спорить с этим фактом, значит спорить с сухими цифрами. Высокая ставка для застройщиков как ножницы: с одной стороны, повышает издержки за счет роста финансовых расходов, с другой — обрезает спрос на квартиры, снижая доходы. Верна и обратная логика: как только ставка начнет снижаться (а она уже начала), постепенно процентные платежи будут уменьшаться, а спрос на недвижимость будет восстанавливаться, повышая финансовые результаты девелоперов. Главное тут, разумеется, не купить опасную компанию, которая может пережить кризис разве что по частям.

Поэтому, мы решили сделать серию постов в которой посмотрим отчеты публичных и непубличных девелоперов, а также почитаем пдфки аналитических агентств из сферы недвижимости. И сегодняшний пост посвящен компании Глоракс, которую мы уже знаем по размещению облигаций и возможно узнаем чуть ближе, потому что компания активно готовит выход на IPO.

МСФО за первое полугодие пока что нет, ждем его и работаем с тем что есть. Операционные показатели радуют хорошим приростом:

— Объем заключенных договоров в метрах +66% г/г. В то время как рынок в целом показал снижение год к году. В марте дали гайденс по год и уже выполнили 45% от своего плана продаж на год, по стройке — на 70%. Молодцы, за базар ответили.

— Объем заключенных договоров в деньгах +41% г/г. По росту договоров в штуках на 108% понимаем, что часть этого снижения произошло за счет роста количества квартир с небольшим метражом. Таковы запросы рынка, вы вообще цены видели??

— Средняя цена метра снизилась на 15%, причем во втором квартале снижение ускорилось до 21% год к году. При этом компания отмечает, что цена столичных проектов выросла год к году.

— Еще одна причина снижения цены реализации и роста кол-ва договоров — региональные продажи иксанули в 13 раз! Теперь они составляют 63% всех продаж за полугодие. Глоракс закрыл сделку по покупке девелопера из Приморского края. Респект таким парням, в текущих условиях неизбежно будут проплывать трупы конкурентов, и кто-то должен на этом зарабатывать. Кризис — лучшее время для покупок.

В недавнем подкасте компания подробно рассказала про бизнес-модель. Глоракс покупает земельные участки без градостроительной документации, а затем сам быстро оформляет все документы, автоматически повышая стоимость земли в несколько раз. А сэкономил — значит заработал. Вертикальная интеграция у компании не заканчивается только на документации. У Глоракса есть свое проектное бюро, подрядчик и строители. Благодаря этому зависимость от внешних контрагентов снижается.

В целом, звучит неплохо. Осталось посмотреть, что у Глоракса с долгами и прочими нюансами отчетности, так что ждем МСФО. А пока что расскажем, что известно про будущее IPO: размещать планируют от 10% уставного капитала в формате кеш-ин на развитие новых проектов, банки-организаторы на сделке - Сбер и Т-Банк.

Закончить хочется словами — у всего своя цена. Все остальные факторы вторичны. Так что ждем подробных параметров сделки и будем оценивать то, что нам предложат с холодной головой.

@harmful_investor