Найти в Дзене
Ваш адвокат Усов и компания
5006 подписчиков

Выдел в натуре и продажа пая из земель сельскохозяйственного назначения

299
32 мин
Почему одни владельцы сельхозпаев свободно продают долю и уверенно выделяют участок “в натуре”, а другие внезапно упираются в стену арендных ограничений, судов и отмененных сделок? Один шокирующий нюанс меняет всё: если земля в долгосрочной аренде, без письменного согласия арендатора ваш “выдел” может обернуться ничтожным — за редким исключением для тех, кто когда-то голосовал против передачи земли в аренду. В этой статье на живом примере и с опорой на Верховный суд разберем, кому и как реально продать пай, когда согласие арендатора обязательно, какие документы требуются, какими способами сделать выдел и образование участка, всегда ли нужно общее собрание, какую роль тут играет кадастровый инженер и как не попасть в правовой капкан, который может стоить денег, нервов и времени. К 2022 году цены на сельхозземли в России выросли на 30 - 150%, что связано с ростом цен на зерно и продовольственным эмбарго. Ажиотаж дал стимул к скупке таких земель. Разберем какие сделки разрешены с такими з
Оглавление

Почему одни владельцы сельхозпаев свободно продают долю и уверенно выделяют участок “в натуре”, а другие внезапно упираются в стену арендных ограничений, судов и отмененных сделок? Один шокирующий нюанс меняет всё: если земля в долгосрочной аренде, без письменного согласия арендатора ваш “выдел” может обернуться ничтожным — за редким исключением для тех, кто когда-то голосовал против передачи земли в аренду. В этой статье на живом примере и с опорой на Верховный суд разберем, кому и как реально продать пай, когда согласие арендатора обязательно, какие документы требуются, какими способами сделать выдел и образование участка, всегда ли нужно общее собрание, какую роль тут играет кадастровый инженер и как не попасть в правовой капкан, который может стоить денег, нервов и времени.

1. Что можно делать с земельным паем сельхозназначения?

К 2022 году цены на сельхозземли в России выросли на 30 - 150%, что связано с ростом цен на зерно и продовольственным эмбарго. Ажиотаж дал стимул к скупке таких земель. Разберем какие сделки разрешены с такими землями.

По общему правилу к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из сельхозземель, применяются правила Гражданского кодекса РФ.

Но в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из с/х земель превышает пять, тогда ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных специальным законом (ст.12 закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

В чем эти особенности и исключения?

Во-первых, без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе:

  • · завещать свою земельную долю,
  • · отказаться от права собственности на земельную долю,
  • · внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности,
  • · или передать свою земельную долю в доверительное управление
  • · либо ПРОДАТЬ или ПОДАРИТЬ ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Но продавать «своим» можно только по заниженной цене. Рыночную и адекватную цену могут дать только третьи лица. Как же продать земельный пай сельхозземель постороннему (третьему) лицу по выгодной цене?

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли

(п.1 ст.12 закона 101-ФЗ, ст.27 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае")

Землю также можно сдать в аренду. Но что реально получит пайщик с 2 гектарами сельхозземли?

Согласно типовому договору, за 2 гектара земли в год вам светит урожай в натуральном виде:

  • · 700 кг зерна (можно сварить кашу на всю деревню — или завести курятник мечты)
  • · 50 кг сахара (сладкая жизнь, но только раз в год)
  • · 50 кг муки (пеките пироги на глютене, пока не надоест и не станет «дырявым» кишечник)
  • · 10 литров растительного масла (на оладьи хватит, но не на бизнес)

А если вдруг захотите деньгами — получите ровно столько, сколько стоит налог на землю. Всё честно: "висит пай, а съесть нельзя" — зато можно пощупать мешок зерна и вспомнить, что вы — настоящий землевладелец!

-2

При этом следует учитывать, что владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в долевой собственности 5 и более участников, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании (п. 1 ст. 14 Закона об обороте земель).

Для сведения:

Между понятиями "земельная доля" и "доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения" отсутствуют различия (см.: письмо Минэконразвития РФ от 02.04.2018 N 8435-ВА/Д23, Определение ВС РФ от 19.03.2019 N 304-КГ18-22555).

Также запомним, что законом установлено преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов (пп.3 п.3 ст.1; ст.8 закона 101-ФЗ).

2. Продажа доли земельного участка (пая) из сельхозземель, если у участка пять и менее собственников

Если участников общей долевой собственности пять или меньше, к сделке по продаже земельной доли применяются общие правила продажи доли в праве общей долевой собственности. Такая сделка может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом земельной доли о ее продаже остальных участников долевой собственности либо раньше этого срока, если все остальные собственники долей в письменной форме откажутся от преимущественного права покупки (ст. ст. 246, 250 ГК РФ; п. п. 1, 2 ст. 12 Закона N 101-ФЗ «Об обороте сельхозземель»; Определение ВС РФ от 16.10.2018 N 14-КГ18-27).

Но, несмотря на то что в самом Законе N 101-ФЗ указано, что в рассматриваемом случае он не применяется, суды и административные органы учитывают особенности законодательства об обороте земель сельхозназначения. Выше я уже указал о том, что у региональной администрации (субъекта РФ), а иногда у муниципалитета есть преимущественное право покупки земельного участка. Такое требование установлено к продаже участка, а не доли в праве на него. Но на практике госрегистраторы Росреестра применяют его и к ситуации, когда единственный собственник земельного участка сельхозназначения продает другому лицу долю в нем. То есть если до сделки у участка был только один собственник, а после ее совершения - больше одного. В таком случае регистраторы могут решить, что сделка направлена на обход права преимущественной покупки субъекта РФ (или муниципалитета). И даже если Росреестр зарегистрирует переход права собственности, в дальнейшем сделка может быть оспорена каким-либо заинтересованным лицом.

Примеры из практики:

В 2014 году акционерное общество и физлицо заключили договор о продаже 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельхозназначения, а через несколько дней они подписали еще один договор - о продаже оставшейся 1/2 доли. Акционер общества подал иск об оспаривании договора и убедил суд, что два этих договора нарушили преимущественное право субъекта РФ (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.08.2017 N Ф01-2976/2017 по делу N А43-1999/2016, аналогичная практика: Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.07.2021 N Ф06-5504/2021 по делу N А12-12217/2019).

Вывод: Продажа земельного участка по частям не должна привести к переходу 100% долей к лицу, которое до этого не было участником долевой собственности. Иначе перед такой продажей нужно предложить выкупить земельный участок администрации субъекта РФ (муниципального образования).

3. Продажа доли с/х-назначения, если у участка больше пяти собственников (без выделения земельного участка)

Если участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения больше пяти, к сделке применяются ограничения – участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать земельную долю только:

  • · другому участнику долевой собственности,
  • · сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим данный земельный участок.

При этом извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется (п.2. ст.12 закона 101-ФЗ).

Как пояснило Минэкономразвития России, для получения права на покупку доли сельхозорганизация или гражданин - член КФХ должны использовать участок по основаниям, предусмотренным действовавшими на соответствующий момент требованиями закона (письмо от 25.11.2011 N Д23-4894). Но иногда факт «использования» можно доказать иными материалами, подтверждающими такое использование, например, сведения об уплате земельного налога или иных платежей за землю, сведения о расходах в связи с обработкой земельного участка и внесением удобрений, проведением посевных работ и др. (Определение ВС РФ от 01.07.2019 N 309-ЭС19-9071 по делу N А47-5664/2018).

Если некоторые субъекты РФ в своих региональных законах предусматривают дополнительные процедуры продажи доли, то такие процедуры противоречат федеральному закону и судами признаются недействительными (Определение ВС РФ от 20.07.2005 N 33-Г05-9).

Отчуждение идеальной доли в праве общей долевой собственности не предполагает ее выделение и определение на местности границ земельного участка, вследствие чего требование регистрирующего органа о соотнесении части арендуемого земельного участка с отчуждаемой долей в праве не соответствует нормам действующего законодательства и противоречит правовому статусу и режиму использования долевой собственности (Определение ВС РФ от 16.02.2021 N 304-ЭС20-23322 по делу N А46-18040/2019).

4. Как продать земельный пай сельхозземель постороннему (третьему) лицу?

Как ранее мы описали без выделения земельного участка, находящегося в собственности более чем пяти лиц, земельную долю могут купить или получить в дар исключительно СОсобственники или лицо, которое уже использует земельный участок, находящийся в долевой собственности, - член КФХ или сельхозпредприятие (п. 1 ст. 12 Закона N 101-ФЗ).

Продажа земельной доли сельскохозяйственного назначения постороннему лицу в России связана с рядом законодательных ограничений, которые, по сути, затрудняют такую сделку напрямую.

Основное законодательное ограничение и особенность – продавать долю третьим лицам (посторонним) напрямую можно только после выдела земельного участка в счет земельной доли.

При выделении исходный участок сохраняется, но меняются его границы. Выделивший свою долю собственник получает право на выделенную часть земли (образуемый участок), но теряет право долевой собственности на оставшуюся часть. То есть до выделения у собственника есть идеальная доля - зафиксированное на бумаге право на землю, без каких-то конкретных границ. После выдела собственник приобретает свой собственный земельный участок, который можно отчуждать любому лицу по своему усмотрению (ст. 11.2 и 11.5 Земельного кодекса РФ).

Размеры и местоположение границ выделяемого участка определяются в проекте межевания, который подготавливается кадастровым инженером. Заказчиком такого проекта межевания может являться любое лицо (п. 2 ст. 13.1 Закона N 101-ФЗ).

В Краснодарском крае минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения составляет 1,5 гектара (ст.22 Закона КК от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае").

При образовании нового земельного участка должны соблюдаться следующие требования:

  • · пригодность земель для предполагаемого (разрешенного) использования
  • · недопущение создания недостатков в расположении (вклинивание, чересполосица, вкрапливание, дальноземелье, изломанность и неудобства в использовании)
  • · соблюдение условий доступа к дорогам общего пользования для образуемых новых и существующих земельных участков (должен быть выход именно к дорогам общего пользования, а не на лесополосу)

(п.6 ст.11.9 ЗК РФ, ст.22 Закона КК от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае").

5. Какие бывают недостатки в расположении участка при его выделе?

Разберем недостатки в расположении подробнее:

· вклинивание

это землеустроительный термин, обозначающий проникновение части земель одного землепользования в виде клина или неровного, узкого выступа в земли других землепользований, что создает видимость неудобства в использовании земли как на стадии механизированных обработок, так и при использовании агрономических приемов

· чересполосица

это расположение земельных участков одного хозяйства полосами (вперемежку) с земельными участками других хозяйств, что ведет к расчлененности хозяйств на отдельные обособленные участки, разделенные землями иных землевладельцев, что создает видимое неудобство в использовании земли, увеличивает удаленность доступа к земельным участкам, приводит к необходимости общения через земли других хозяйств, ухудшению условий управления производством, увеличению ежегодных расходов производства и снижению его эффективности

· вкрапливание

это землеустроительный термин, обозначающий расположение внутри земельного участка одного землепользователя других земельных участков, не принадлежащих данному землепользователю, которые расположены в середине его земельного массива и не имеют прямого доступа к землям общего пользования, для обеспечения доступа к вкрапленным земельным участкам необходимо установление частного или общественного сервитута

· дальноземелье

это землеустроительный термин, обозначающий большую удаленность земельных участков сельскохозяйственных угодий от центральной усадьбы и мест жительства земледельцев, мест обслуживания и хранения сельскохозяйственной техники, складирования и переработки сельскохозяйственной продукции. Дальноземелье проявляется в отдаленности земель хозяйства от населенных пунктов, производственных центров, животноводческих ферм, это препятствует доступу к этим земельным участкам, требует дополнительного строительства дорог, увеличивает транспортные расходы на перевозку продукции, рабочей силы, усложняет организацию сельскохозяйственного производства

· изломанность границ

это неудобства в их конфигурации, уход от прямых и достаточно длинных линий и прямых углов на поворотных точках границ земельных

· неудобства в использовании

это отклонения в площади, структуре, размещении и границах земельных массивов или участков, закрепленных за сельскохозяйственными предприятиями и гражданами, создающие неудобства для внутрихозяйственной организации территории, вызывающие дробление участков, ухудшающие их конфигурацию, что осложняет использование техники, приводит к неритмичности, недосевам, выведению земель из обращения и отрицательно влияет на использование земли, экономику и организацию сельскохозяйственного производства.

Наличие любого из перечисленных недостатков не позволит выделить и образовать новый земельный участок.

6. Три способа выдела участка сельхозназначения в целях его образования

Для образования земельного участка посредством выдела из общей долевой собственности есть 3 способа.

Способ выдела №1: На основании решения общего собрания участников долевой собственности (п. 2 ст. 13 Закона N 101-ФЗ).

Общее собрание считается правомочным, если на нем присутствуют не менее чем 50% участников долевой собственности или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50% таких долей (п. 5 ст. 14.1 Закона N 101-ФЗ). Для принятия решения необходимо, чтобы за него проголосовали собственники, обладающие более чем 50% долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании, или большинство участников общего собрания (абз. 2 п. 8 ст. 14.1 Закона N 101-ФЗ).

Соответственно, если выдел осуществляется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, то дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется. Согласование при таком способе выдела осуществляется на стадии согласования проекта межевания (п. 3 ст. 13 Закона N 101-ФЗ).

Собранием должны быть утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки (п. 3 ст. 13 Закона N 101-ФЗ).

Участники долевой собственности извещаются о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в определенных субъектом РФ СМИ, а также размещения сообщения на официальном сайте местного самоуправления не позднее чем за 40 дней до дня проведения общего собрания (п. 2 ст. 14 Закона N 101-ФЗ).

Способ выдела № 2: На основании решения собственника земельной доли (п. 4 - 6 ст. 13 Закона N 101-ФЗ)

Для его реализации собственнику земельной доли следует заключить договор с кадастровым инженером о подготовке последним проекта межевания земельного участка. Тот в свою очередь должен опубликовать в определенных субъектом РФ СМИ извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка (п. 9 и 10 ст. 13.1 Закона N 101-ФЗ). В последующем собственник обязан опубликовать сообщение в СМИ о выделении земельного участка в счет земельной доли (письмо Минэкономразвития России от 11.01.2012 N ог-д23-18).

Если в течение 30 дней со дня извещения от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка, проект межевания считается согласованным. Кадастровый инженер обязан составить заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли (долей) земельного участка (п. 12 ст. 13.1 Закона N 101-ФЗ). Но если кто-то из собственников направит возражение, то возникший спор можно будет урегулировать только в суде (п. 15 ст. 13.1 Закона N 101-ФЗ).

Способ выдела № 3: На основании решения суда (п. 15 ст. 13.1 Закона N 101-ФЗ)

Кадастровый инженер может прийти к выводу, что выделить земельный участок нельзя из-за того, что не выполняются все условия Закона N 101-ФЗ. В таком случае решение о выделе делают в суде.

В соответствии с п. 5 ст. 14 Закона N 101-ФЗ (в редакции закона от 29.12.2010 N 435-ФЗ) участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 Закона N 101-ФЗ, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

Таким образом, право на выдел земельного участка реализуется исключительно с согласия арендатора, а без его согласия такое право предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду (см. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 12.07.2017).

Для сведения: злополучная поправка о том, что требовать выдела доли из сельхозземель без согласия арендатора есть только у тех собственников земельных паев, кто голосовал ПРОТИВ на общем собрании на этапе передачи земли в аренду (п.5 ст.14 Закона 101-ФЗ «Об обороте сельскохозземель») была введена законом в 2010 году, т.е. не имеет обратной силы и не может применяться к правоотношениям имевшим место до ее принятия.

Пример из практики

Кадастровый инженер обнаружил, что совокупность всех долей на земельный участок не дает целое число. Вследствие чего сделан вывод о том, что не все доли в праве на земельный участок зарегистрированы, что не позволило ему выполнить процедуру выделения. В результате инженер подготовил межевой план для обращения в суд с целью выдела земельного участка. Суд удовлетворил иск и произвел выдел земельного участка в соответствии с представленным межевым планом (решение Приволжского районного суда Самарской области от 22.01.2020 по делу N 2-26/2020).

Пример из практики по применению п.5 ст.14 Закона 101-ФЗ – читайте ниже.

7. Порядок продажи земельного пая: 5 этапов

Этап 1. Проверка юридической "чистоты" сделки и разработка тактики условий сделки и расчетов

Перед покупкой рекомендую провести проверку его юридической "чистоты". Данная проверка является важным этапом сделки по приобретению земельного участка https://iusov.ru/kak-proverit-chistotu-sdelki-pri-pokupke-kvartiry-doma-zemli-kak-ne-ostatsya-bez-deneg-i-nedvizhimosti/ В наше время мошенничество в сфере сделок с недвижимостью приобретает большие масштабы. Экономия на проверки может «выйти боком», вы рискуете остаться без денег и имущества.

Что касается тактики сделки, то для продавца она своя, а для покупателя – другая. Одному выгодно оформить предварительные договоренности авансом, другому – задатком или обеспечительным платежом, в одном случае выгодно прописать те или иные штрафные санкции в договоре на случай, если что-то пойдет не так, в другом – это не выгодно и т.д. Выбор формы расчетов также имеет важное значение. Для покупателя предпочтителен банковский аккредитив, а продавцу он выгоден не всегда и т.д. Разобраться в этих тонкостях поможет юрист.

Этап 2. Направление уполномоченному органу извещения о намерении продать земельный пай

(этап не применяется при продаже с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд)

Нужно определить уполномоченный орган, которому следует направлять подобное извещение. Как правило это высший исполнительный орган госвласти региона (администрация края, области и т.д.), в котором расположен земельный участок. Однако региональным законом может быть предусмотрено, что извещение нужно направлять в муниципалитет.

Например:

В статье 26 закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" нет никаких исключений в этой части, соответственно преимущественное право принадлежит администрации Краснодарского края.

Извещение о намерении должно содержать цену, размер, местоположение земельного участка и срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем 90 дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае, если орган власти откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение 1 года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При этом не предусмотрено проведение обязательной оценки земельного участка, находящегося в частной собственности, и его продажа исключительно по рыночной цене (Определение ВС РФ от 11.01.2018 N 310-КГ17-20503).

Стоит также учитывать, что действие Закона об обороте земель (в т.ч. в части преимущественной покупки) не распространяется на относящиеся к землям сельскохозназначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки ЛПХ, гаражного строительства, а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности). Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ (абз. 2 п. 1 ст. 1 Закона об обороте земель).

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (ст.8 закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ст. 25 Закона КК от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае")

Этап 3. Подготовьте документы

Для оформления сделки купли-продажи земельной доли потребуются (п. 2 ст. 250 ГК РФ; ч. 1, 2 ст. 14, ч. 8 ст. 18, ч. 1 ст. 21, ч. 1 ст. 28, ч. 4 ст. 42, ч. 1, 3 ст. 47 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ):

  • · документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя;
  • · правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, по которым земельный пай принадлежит продавцу (свидетельство о праве на земельную долю, выданное до 31.01.1998; выписка из решения органа МСУ, принятого до 31.01.1998, о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющая право на земельную долю; свидетельство о государственной регистрации прав, выданное до 15.07.2016; выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП), выданная после 15.07.2016; свидетельство о праве на наследство;
  • · если участников общей долевой собственности больше пяти - документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование указанного земельного участка;
  • · если участников общей долевой собственности пять или меньше - документы, подтверждающие извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о продаже доли либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли;

Этап 4. Составьте договор купли-продажи

Договор купли-продажи земельной доли не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением сделок по отчуждению земельных долей, принадлежащих несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (п. 3 ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).

Соответственно договор купли-продажи должен быть заключен в простой письменной форме и подписан сторонами.

В договоре необходимо указать:

  • · адрес,
  • · кадастровый номер,
  • · площадь,
  • · категорию земель
  • · и вид разрешенного использования земельного участка, в составе которого отчуждается доля,
  • · размер продаваемой доли
  • · реквизиты правоустанавливающих документов,
  • · дату и номер регистрации права собственности продавца в ЕГРН (если право на земельную долю зарегистрировано в Росреестре)
  • · порядок расчетов, сроки передачи земельной доли
  • · сведения о существующих обременениях (например, об аренде).
  • · приложение к договору (например передачу земельной доли, как правило, оформляют передаточным актом - ст. 556 ГК РФ).

Размеры земельных долей, определенные в виде простой правильной дроби, в гектарах или балло-гектарах, являются юридически действительными. При этом с 01.03.2025 орган местного самоуправления по месту расположения земельного участка определяет размеры земельных долей, выраженные в гектарах и балло-гектарах, в виде простой правильной дроби и подает заявление о внесении соответствующих изменений в ЕГРН (ст. ст. 550, 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ; п. п. 2, 2.1 ст. 15, п. п. 8, 11 ст. 19.1 Закона N 101-ФЗ; ч. 10 ст. 38 Закона N 218-ФЗ).

Договор могут удостоверить два и более нотариуса, если в его совершении участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения земельного участка (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).

Иногда возможно заключение договора купли-продажи с применением примерных условий соответствующих договоров, разработанных органом регистрации прав, размещенных на официальном сайте в соответствии со ст. 427 ГК РФ (ч. 1.3 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

Этап 5. Зарегистрируйте переход права собственности в ЕГРН

Переход права собственности по договору купли-продажи земельной доли подлежит обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Представьте документы на регистрацию самостоятельно.

Если договор удостоверен нотариально, то с заявлением о государственной регистрации может обратиться любая сторона сделки (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

Получите выписку из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

8. Может ли собственник земельного пая требовать выдела доли из сельхозземель без согласия арендатора, если указанные земли переданы в долгосрочную аренду?

Ответ приведем в качестве разбора судебной практики по аналогичному делу

Когда фермер решил проучить хитрых соседей: земельная драма в трех актах

Представьте себе: тихая саратовская глубинка, 228 гектаров плодородной земли и классическая история о том, как соседи решили "кинуть" арендатора. Но не тут-то было — Верховный суд показал, что с законом шутки плохи.

Пролог: Как все начиналось, или "Мы же договаривались!"

В далеком 2003 году Горин Ф.А. стал главой крестьянского хозяйства — видимо, мечтал о спокойной фермерской жизни. В 2009-м заключил договор аренды на 10 лет с участниками долевой собственности на земельный участок площадью 228 га. Все по-честному: нотариальные доверенности, подписи, печати. Семья Ильиных (Ильина В.А., Ильин В.Т. и Ильин А.В.) владела по 1/19 доли каждый — в общем, по 12 гектаров на брата.

Договор подписали на 10 лет. Горин, наверное, думал: "Ну вот, теперь можно спокойно работать". Как же он ошибался!

Акт первый: Тайная операция "Выдел"

В 2014 году семейка Ильиных решила провернуть хитрую комбинацию. Без лишнего шума, через объявление в местной газете "Сельская новь" (видимо, надеялись, что никто не читает), они выделили из общего участка свой кусочек — 36 гектаров. Кадастровый номер получили, все оформили по закону.

А в апреле 2015-го — бац! — продали этот участок некоему Морозову А.П. Тот, видимо, сразу понял, какой куш ему достался, и начал "кошмарить" фермера Горина, мешая ему работать на арендованной земле.

Акт второй: Судебные качели, или "То густо, то пусто"

Горин не растерялся и подал в суд. Требовал признать выдел недействительным, договор купли-продажи аннулировать, а Морозова лишить права собственности.

Аркадакский районный суд встал на сторону фермера — мол, правильно требует, нарушили закон. Но Саратовский областной суд в апелляции развернул решение на 180 градусов: "А что такого? Выделили и выделили, арендатор тут ни при чем!"

Акт третий: Верховный суд расставляет точки над "i"

Тут в дело вступил Верховный суд РФ — и показал, как надо читать законы. Судебная коллегия во главе с Горшковым В.В. разобрала ситуацию по косточкам.

Ключевые доводы суда: когда закон не дремлет

• Согласие арендатора обязательно: По п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков требует письменного согласия арендаторов исходных участков

• Исключение только для "несогласных": Право выделить участок без согласия арендатора есть только у тех, кто голосовал ПРОТИВ передачи земли в аренду (п. 5 ст. 14 Закона об обороте сельхозземель). По смыслу указанной нормы, право на выдел земельного участка БЕЗ согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал ПРОТИВ предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

• Семейка Ильиных не подпадает под исключение: Они сами участвовали в заключении договора аренды через представителя с нотариальными доверенностями

• Нарушение существенное: Апелляционный суд проигнорировал тот факт, что Морозов после покупки стал мешать Горину пользоваться арендованной землей

Эпилог: Справедливость восторжествовала

Верховный суд отменил решение апелляции и отправил дело на новое рассмотрение. Судьям дали четкие указания: учесть все обстоятельства и разрешить спор по закону.

Мораль сей басни такова: хочешь обойти арендатора — сначала убедись, что у тебя есть на это право. А то получится как у семейки Ильиных — думали схитрить, а в итоге попали на деньги за адвокатов и судебные издержки.

Правовой ликбез

Юридическая основа решения:

  • · Ст. 252 ГК РФ (выдел доли из общего имущества)
  • · П. 4 ст. 11.2 ЗК РФ (согласие арендаторов при образовании земельных участков)
  • · П. 5 ст. 11.2 ЗК РФ (особенности выдела сельхозземель)
  • · Ст. 12, 13, 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
  • · П. 5 ст. 14 указанного закона (право выдела для "несогласных")
  • · Ст. 387, 388, 390 ГПК РФ (кассационное производство)

Основание: Определение ВС РФ от 15.11.2016 № 32-КГ16-23, п.4 Обзора ВС РФ N 3 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 12.07.2017 (текст судебного акта читайте в нашем ТГ-канале https://t.me/advokat_usov/1723)

Для сведения: как уже упоминалось поправка к закону о том, что требовать выдела доли из сельхозземель без согласия арендатора есть только у тех собственников земельных паев, кто голосовал ПРОТИВ на общем собрании на этапе передачи земли в аренду (п.5 ст.14 Закона 101-ФЗ «Об обороте сельскохозземель») была введена законом в 2010 году, т.е. не имеет обратной силы и не может применяться к правоотношениям имевшим место до ее принятия.

9. Перевод земли из категории земель сельскохозяйственного назначения в иную категорию

Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:

  • · земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ;
  • · земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - исполнительными органами субъектов РФ;
  • · земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
  • · земель, находящихся в частной собственности: земель сельскохозяйственного назначения - исполнительными органами субъектов РФ; земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

(п. 1 ст. 8 ЗК РФ, закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую").

Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается соответствующее ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. Содержание такого ходатайства устанавливается соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления (ст.2 закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ)

В ходатайстве нужно указать:

  • · кадастровый номер земельного участка;
  • · категорию земель, в состав которых входит земельный участок, и категорию земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
  • · обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
  • · права на земельный участок.

В течение 2 месяцев со дня поступления ходатайства - исполнительным органом государственной власти субъекта РФ принимается:

  • · акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую
  • · либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории

(ч. 4 ст. 3 Закона о переводе земель)

Акт может быть обжалован в суд (ч. 7, 8 ст. 3 Закона о переводе земель).

Согласно позиции ВС РФ отсутствуют требования о необходимости проведения гос. экологической экспертизы при принятии решения о переводе земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности и иного специального назначения (Определение ВС РФ от 06.02.2020 N 4-АПА19-41)

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию (например, в земли населенных пунктов) допускается в исключительных случаях, одним из которых согласно п. 3 ч. 1 ст. 7 Закона о переводе земель является установление или изменение черты населенных пунктов, порядок осуществления которых установлен ст. 84 ЗК РФ и гл. 3 ГрК РФ. Принятие решения о внесении изменений в генеральные планы поселений отнесено к компетенции органов местного самоуправления (ст. 24 ГрК РФ).

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в целях осуществления индивидуального жилищного строительства (ИЖС) осуществляется по основанию, предусмотренному п. 3 ч. 1 ст. 7 Закона о переводе земель, - в связи с установлением или изменением черты населенных пунктов, с установлением вида разрешенного использования земельного участка "для индивидуального жилищного строительства".

Просто поменять вид разрешенного использования земли, без изменения категории земли – представляется невозможным (Письмо Росреестра от 29.05.2017 N 14-06641-ГЕ/17 «О разъяснении законодательства»).

----------------------

Вам могут быть интересны наши лайфхаки и статьи на тему «Юрист по земельным вопросам»:

Ваш адвокат Усов и команда профессионалов

Запутались в правовых вопросах?

  • · Подписывайтесь на наш телеграм-канал, где мы рассказываем как их решать - https://t.me/advokat_usov
  • · Или прямо сейчас звоните/пишите WhatsApp +7 928 843-66-25
1
Земельные вопросы
148,5 тыс интересуются