Долги за ЖКУ, кредиты под залог недвижимости или налоги – все это может превратить квартиру в «токсичный» актив. Но даже с долгами ее можно продать! Разбираем законные способы и лайфхаки, которые помогут избавиться от проблемной недвижимости.
1. Какие долги «висят» на квартире?
Перед продажей проверьте, какие обременения есть:
- Долги за ЖКУ (коммуналка, капремонт).
- Ипотека или залог (кредит под залог недвижимости).
- Налоги (если квартира в собственности менее 3/5 лет).
- Залог по микрозаймам (если оформляли договор с Росреестром).
- Арест по решению суда (например, за неуплату алиментов).
Важно: покупатель увидит долги в выписке из ЕГРН (можно проверить на Росреестре).
2. Как продать квартиру с долгами? 3 законных способа
Способ 1. Продажа с согласованием долга с покупателем
Как работает:
- Вы находите покупателя, который согласен принять долг.
- В договоре прописываете, что он берет на себя обязательства (например, по ЖКУ).
- Деньги от продажи идут на погашение ипотеки или других долгов.
Плюсы:
✅ Быстро.
✅ Не нужно гасить долг заранее.
Минусы:
❌ Сложно найти покупателя.
❌ Риск, что он не выплатит долг – и претензии будут к вам.
Способ 2. Погашение долга за счет покупателя
Как работает:
- Покупатель часть денег перечисляет напрямую банку/управляющей компании.
- Остаток – вам.
Пример:
Квартира стоит 3 млн, долг по ЖКУ – 300 тыс.
➡ Покупатель платит 2,7 млн вам + 300 тыс. напрямую в УК.
Плюсы:
✅ Прозрачно.
✅ Нет риска обмана.
Минусы:
❌ Нужно согласие кредитора (например, банка при ипотеке).
Способ 3. Продажа через банкротство
Если долги больше стоимости квартиры (например, ипотека + долги ЖКХ + кредиты), можно:
- Подать на банкротство физического лица.
- Продать квартиру через финансового управляющего.
- Деньги пойдут на погашение долгов, а остаток спишут.
Плюсы:
✅ Списание долгов после продажи.
✅ Невозможно взыскать остальное имущество (если оно единственное).
Минусы:
❌Долгий процесс (6+ месяцев).
❌ Ограничения(например, нельзя выезжать за границу во время процедуры).
3. Лайфхаки для продажи квартиры с долгами
Если долги за ЖКУ
- Договоритесь с УК о рассрочке (чтобы снять арест).
- Укажите в договоре, что покупатель принимает долг (но предупредите его!).
Если квартира в ипотеке
- Рефинансируйте кредит (чтобы снизить платежи).
- Получите согласие банка на продажу (иначе сделка не пройдет).
Если арест за долги
- Погасите часть долга и снимите арест через суд.
- Договоритесь с приставами о рассрочке.
4. Что нельзя делать?
❌ Скрывать долги от покупателя – он может оспорить сделку.
❌ Продавать квартиру без согласия банка (если она в ипотеке).
❌ Дарить квартиру родственнику – приставы могут оспорить сделку.
Вывод: стоит ли продавать квартиру с долгами?
✔ Да, если:
- Нашли покупателя, который согласен на долги.
- Можете погасить часть обязательств за счет продажи.
- Хотите избавиться от проблемного актива.
❌ Нет, если:
- Долги больше стоимости квартиры (лучше банкротство).
- Покупатель не согласен на обременения.
Главное: всегда оформляйте сделку официально и проверяйте выписку из ЕГРН.
А вам приходилось продавать квартиру с долгами? Делитесь опытом в комментариях!
Команда юридической компании "Ваш Юристъ" уже более 10 лет находится на рынке правовых услуг, помогая людям решать самые сложные и запутанные юридические вопросы. За это время мы накопили бесценный опыт, помогли тысячам клиентов и продолжаем совершенствоваться, чтобы предлагать вам только качественные и эффективные решения. Мы всегда рады помочь вам!
💬 Пишите прямо сейчас и получите консультацию: Написать на WhatsApp
📞 Телефон: +7(383) 234‒95‒33
г. Новосибирск, ул. Сибирская 57, офис 19
Подписывайтесь на наши социальные сети 👇
Телеграм-канал Евгения Зырянова: https://t.me/ZyrianovE
Телеграм-канал компании "Ваш Юристъ": https://t.me/vash_urist_rf
В наших соцсетях вас ждет много полезного контента — советы юристов, полезные статьи, чек-листы, обучение, подкасты, разборы сложных случаев и актуальные новости. Подписывайтесь и будьте в курсе! 😊