Почему я плюю на «нишевание»?
Самая большая ложь, которую продают всевозможные коучи и «гуру» рынка — это мантра «выбери свою нишу». Стань лучшим в элитке. Сфокусируйся на бизнесе. Закопайся в коммерции.
Бред. Это путь ремесленника.
За 20 лет я сознательно не стал «узким специалистом». И это не ошибка. Это мое главное конкурентное оружие. Пока одни смотрят на рынок через замочную скважину своего сегмента, я вижу его с высоты птичьего полета. Я вижу, как при закручивании ипотечных гаек выживает эконом-класс, но настоящий удар приходится по сегменту «бизнес». Продавцы там не могут реализовать свои квартиры, потому что их покупатели отрезаны от кредитов. И как итог — они не могут сделать свой апгрейд в премиум.
Меня учили работать не на сегмент, а на капитал клиента. А капитал не имеет классовых предрассудков. Он ищет эффективность. И чтобы ее находить, нужно видеть всю шахматную доску.
Хватит теории. Вот как этот 360-градусный обзор вскрывает сложнейшие кейсы.
На столе задача: квартира на Котельнической набережной, 31. Крепкий премиум 2017 года от «Русского Монолита». Срок реализации ограничен, но задача — взять 100% рыночной цены, без торга и суеты.
Поверхностный подход — это утонуть в информационном шуме, анализируя сотни рекламных объявлений по всему ЦАО. Мы же отсекаем этот шум и работаем с чистым сигналом: конкретная локация - Балчуг и набережные Таганки. Кто, где и за сколько реально продает прямо сейчас.
• Wine House: 170 млн за трешку. Это 1,4 млн за метр БЕТОНА.
• ЖК Садовническая 69 от Balchug Development: 182 млн за 128 метров на первом (!) этаже со сдачей в 2028 году. Чистый фьючерс.
• Клубный дом Kosmo: 275 млн за 120 метров. Цена квадрата улетает за 2 млн рублей.
• Донстрой на Татарской: 178 млн за 120 метров на десятом этаже.
• Симфония Набережных: Наш прямой конкурент. 170 млн за 150 метров.
• Титул на Серебрянической: 169 млн за 132 метра в доме, которому тоже 8 лет.
• Тессинский, 1: 200 млн за 120 метров.
В нашем клубном доме на Котельнической, 31 сейчас продается всего одна квартира по цене 170 миллионов. Это создает дефицит и усиливает нашу переговорную позицию.
Вывод очевиден: психологическая отметка в полтора миллиона за квадратный метр БЕЗ ОТДЕЛКИ в этой локации — уже пройденный этап. Это новая норма. И это наш железобетонный фундамент для оценки.
А дальше начинается то, где бессильны любые алгоритмы. Мы добавляем в уравнение нематериальные активы, которые и создают настоящую стоимость: новая отделка, вид на реку, всего две квартиры на этаже. И это только начало. Мы закладываем в цену высоту потолков, размер окон, качество мест общего пользования, приватное придомовое пространство. Учитываем общее количество квартир в доме и полное отсутствие мелкой нарезки жилья. И, конечно, главный нематериальный актив — устоявшаяся, однородная социальная среда. Соседи, которые выбирали этот дом по тем же принципам, что и вы, создают бесценный уровень комфорта и безопасности.
Чтобы вы понимали масштабы цен в премиальном центре: недалеко отсюда, в доме «На Лаврушинском» цена уже перевалила за 5 миллионов рублей за метр. А в другой части премиального центра, на Остоженке, в клубном доме на Обыденском переулке, 1, по моим данным, ценник достигает 9,5 миллионов рублей за метр.
Моя работа — видеть не квартиры, а активы. И управлять ими.
А теперь вопрос для тех 1% рынка, кто понимает, о чем я. Какие еще неочевидные факторы вы бы заложили в цену такого объекта, чтобы не просто продать, а зафиксировать максимальную цену для продавца?
