«Чем бы дитя не тешилось, лишь бы не плакало» - по-видимому, именно этого принципа придерживается ЦБ, продолжая закрывать глаза на разные схемы продаж застройщиков. А как громко заявили об ипотечном стандарте и прочем контроле. Но «говорить, не значит жениться», да? Вот и продолжают девелоперы «втюхивать» квадратные метры, лишь бы брал кто.
А покупатель он что? Ничего. Живет из принципа – «бери, пока дают». Ведь все эти субсидии, рассрочки и акции, конечно, для него никаких рисков не несут. Так ли это?
Строительные компании активно взаимодействуют с финансовыми учреждениями, предлагая покупателям субсидированные ипотечные программы со ставками 10–12%, в отличие от стандартных 18–22%. Суть субсидирования заключается в том, что застройщик или подрядчик покрывает разницу между обычной и сниженной процентной ставкой, компенсируя банку эти средства из собственных ресурсов или за счет кредита.
Но наивно же полагать, что застройщики компенсируют разницу из «своего кармана»? Все это уже «зашито» в стоимость покупаемых квартир. Компания убытков не несет, поскольку стоимость квартир устанавливается с наценкой – на 7–25% выше рыночной.
Субсидирование ипотеки реализуется через механизм совместного финансирования с банком. Банк определяет потенциальный доход от стандартной ипотеки, и застройщик добавляет эту сумму к цене недвижимости, что приводит к увеличению стоимости для покупателя – иногда до 25% от рыночной. Эта надбавка передается банку в качестве субсидии.
Строительная компания самостоятельно определяет условия субсидирования: какие кредиты, для каких клиентов и по каким объектам будут предоставлены. Опять-таки надо понимать, что мало, кто будет досконально «придираться» к покупателю. Лишь бы он по факту купил хоть что-то.
Но, если с субсидированием хоть деньги полностью «капают» на эскроу счет, то с рассрочками все гораздо печальней.
По данным ДОМ.РФ, на 1 мая объем рассрочек достиг 1,3 трлн руб. и по прогнозам на начало августа, остается на этом же уровне. В чем я, конечно, сильно сомневаюсь. Думаю, это как раз тот случай, когда лучше приврать, чем озвучить правду. Эти данные свидетельствуют о том, что покупатели еще не внесли эти средства на счета эскроу.
Центральный банк в июле в очередной раз отметил увеличение интереса к схемам, позволяющим застройщикам предлагать рассрочку даже после завершения строительства. Согласно закону 214-ФЗ, после сдачи дома покупка должна быть произведена либо единовременной оплатой, либо в кредит. Однако, при заключении предварительных договоров купли-продажи, девелоперы предлагают рассрочку на 10 лет с первоначальным взносом в 10%.
В ЦБ считают, что рассрочка негативно влияет на кредитоспособность застройщиков и рекомендуют банкам учитывать этот фактор при оценке их финансового состояния, особенно при высокой доле продаж в рассрочку.
Финансовым организациям рекомендовано пересматривать оценку кредитоспособности застройщиков и категорию качества выданных ссуд в сторону понижения, если значительная часть квартир продана в рассрочку.
Критерий «значительности» доли рассрочки будет определяться на основе специальной формулы, учитывающей объем невостребованных площадей, долю реализованного жилья, суммы на эскроу счетах, а также стоимость проданной недвижимости за последний квартал.
Центральный банк призывает банки запрашивать у застройщиков информацию об объемах предоставляемых рассрочек и графиках их погашения, размере первоначального взноса, размере и сроках просроченной задолженности, а также методах оценки финансовой устойчивости покупателей, использующих рассрочку.
Кроме того, Центробанк разрабатывает нормативный акт, который установит особый порядок формирования банками резервов на возможные потери по кредитам застройщикам, учитывая риски, связанные с продажей жилья в рассрочку. Ожидается, что данный документ вступит в силу в течение года.
Только вот этот год может стать критическим и для банков, и для застройщиков, и для конечного покупателя. Зато ЦБ может оправдаться фразой – «только не говорите, что мы вас не предупреждали». Классика, она такая:
Все же помнят коронную фразу этой сцены -«утром деньги, вечером стулья»? А кажется, что забыли.